房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理對策

【摘要】隨著新時(shí)期我國現(xiàn)代化城市建設(shè)的不斷推進(jìn)，使得房地產(chǎn)市場競爭的激烈程度進(jìn)一步提高，房地產(chǎn)企業(yè)為了在激烈的市場競爭環(huán)境中站穩(wěn)腳步，就必須提高成本管理的效率。由于市場的復(fù)雜性，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏一套科學(xué)完善的工程管理體系，使得企業(yè)的管理水平無法與社會(huì)市場的動(dòng)態(tài)發(fā)展變化相適應(yīng)，進(jìn)而導(dǎo)致在管理上出現(xiàn)很多漏洞和缺陷，最終使得房地產(chǎn)企業(yè)工程管理與項(xiàng)目成本管理效果并不理想。為了讓房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭環(huán)境中站穩(wěn)腳步，保持自身的競爭地位，企業(yè)的管理者就必須對工程管理和項(xiàng)目成本管理提起足夠的重視，合理控制成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的凈效益，為房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展規(guī)劃打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)工程管理;項(xiàng)目成本管理;管理對策

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

16.049

1、引言

為了有效落實(shí)房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理，首先必須要明確房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理的基本要求，要對未來的發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)的定位，以此為指導(dǎo)來規(guī)劃市場戰(zhàn)略。房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于大型的施工項(xiàng)目，涉及到的技術(shù)種類結(jié)構(gòu)復(fù)雜，專業(yè)覆蓋范圍較廣，在施工過程中，需要根據(jù)專業(yè)類型的不同劃分為多個(gè)子項(xiàng)目，由多個(gè)施工團(tuán)隊(duì)進(jìn)行合作承包，提高了成本控制的難度，也提高了成本和項(xiàng)目管理的壓力。在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程開發(fā)階段，對于施工項(xiàng)目的管理是保證整個(gè)房地產(chǎn)工程質(zhì)量的核心環(huán)節(jié)，管理內(nèi)容涵蓋了施工過程中的各個(gè)層面，其中包括了施工進(jìn)度的管理，施工工藝水平的評估，施工技術(shù)操作規(guī)范監(jiān)督，施工安全管理，項(xiàng)目成本管理，人力資源管理等方面。房地產(chǎn)工程產(chǎn)品類型是固定的，但是建筑環(huán)境較為復(fù)雜，極易受到周邊環(huán)境的影響，施工時(shí)間跨度較大，周期較長并且具有很多不確定性，因此，提高工程管理項(xiàng)目成本管理的水平是十分必要的，要做到生產(chǎn)資料的科學(xué)分配，對資源進(jìn)行整合和規(guī)劃，合理安排人力資源，促進(jìn)管理體制的規(guī)范化與標(biāo)準(zhǔn)化，不斷提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量，進(jìn)而提升用戶的滿意度和忠實(shí)度，只有這樣，才能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。

2、房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理流程

房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本控制涉及到多個(gè)環(huán)節(jié)，從整體上來看，管理結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜。首先是初期的開工準(zhǔn)備階段，需要進(jìn)行編制工作，編制的內(nèi)容是房地產(chǎn)項(xiàng)目施工圖紙以及施工預(yù)算方案，在施工方案制定的過程中，要配備有經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員作為指導(dǎo)，相關(guān)的技術(shù)人員要到施工現(xiàn)場對周邊環(huán)境進(jìn)行實(shí)地勘察，保證方案規(guī)劃的可行性。施工方案的設(shè)計(jì)需要考慮到施工所需的基礎(chǔ)設(shè)備，以及現(xiàn)場的一些布線工作。施工預(yù)算編制則主要針對施工用料的采購，在保證施工材料質(zhì)量滿足標(biāo)準(zhǔn)的前提下，盡量降低成本，提高資源的利用率。在初期的準(zhǔn)備工作完畢后，就開始進(jìn)入分項(xiàng)工程施工階段，將整個(gè)房地產(chǎn)建筑工程分為多個(gè)不同專業(yè)領(lǐng)域的子項(xiàng)目，比如建筑外墻施工，排水系統(tǒng)施工，建筑主體構(gòu)建施工，分管施工，供電管理等方面。在施工作業(yè)完畢后，要做好項(xiàng)目驗(yàn)收的工作，對系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)試和試運(yùn)行，保證每個(gè)項(xiàng)目功能都能達(dá)標(biāo)，對于驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目，要及時(shí)返工，減少后續(xù)施工中的麻煩。此外，要加強(qiáng)對施工的管理水平，不斷融入新技術(shù)，提高施工工藝，追求精益化管理。

3、房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理存在的問題

3.1房地產(chǎn)工程管理存在的問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)要滿足客戶的要求，但是在具體的設(shè)計(jì)過程中，也不能盲目的將客戶的要求放在第一位，方案的規(guī)劃要尊重客觀事實(shí)，對房地產(chǎn)市場要進(jìn)行精準(zhǔn)的定位，把握好市場發(fā)展的方向，與用戶目標(biāo)相協(xié)調(diào)，保證客戶要求與市場目標(biāo)能夠相互適應(yīng)。在項(xiàng)目施工方案開發(fā)階段，要綜合統(tǒng)籌施工人力資源管理，施工周期管理，施工成本預(yù)算管理等方面。方案的設(shè)計(jì)要經(jīng)過多次反復(fù)審核，保證項(xiàng)目開發(fā)方案設(shè)計(jì)最優(yōu)化。要保障施工方案的嚴(yán)謹(jǐn)性，將各方面不可控因素的影響考慮在內(nèi)，盡量縮短施工進(jìn)度，提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)工程管理的過程中，要積極對管理體系進(jìn)行創(chuàng)新優(yōu)化，加強(qiáng)管理人員的培訓(xùn)力度，加深對工程管理重要性的認(rèn)知，充分體現(xiàn)出現(xiàn)代化管理體系的優(yōu)勢。現(xiàn)階段，很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的管理系統(tǒng)，管理上存在漏洞，非常容易導(dǎo)致施工事故的發(fā)生，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營。還有一部分企業(yè)在方案制定時(shí)安排混亂，責(zé)任劃分不明確，成本分配不合理，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)超支的情況，嚴(yán)重影響了施工進(jìn)度。

3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理存在的問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目除了工程管理，成本管理也同樣重要，但是很多企業(yè)缺乏最基本的成本分析，成本預(yù)算不合理，無法進(jìn)行精準(zhǔn)核算，缺乏必要的數(shù)據(jù)引導(dǎo)作用，無法發(fā)揮出施工方案設(shè)計(jì)應(yīng)有的效果。一部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門資金流水的核算流程缺乏規(guī)范性，監(jiān)督管理也不夠完善，嚴(yán)重?fù)p害了房地產(chǎn)企業(yè)的利益。很多施工對于只關(guān)注項(xiàng)目功能的實(shí)現(xiàn)，而忽略成本控制的重要性，最終盡管施工的質(zhì)量有所提升，但是成本開銷卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)算，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的凈效益。

4、房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理對策

4.1優(yōu)化管理方案

房地產(chǎn)工程與項(xiàng)目成本的管理過程涉及到多個(gè)環(huán)節(jié)，為了保證各個(gè)環(huán)節(jié)都能正常運(yùn)作，必須對管理方案進(jìn)行進(jìn)一步的優(yōu)化。在初期的方案規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段，要加強(qiáng)對管理方案設(shè)計(jì)人員技術(shù)水平的審核，完善評估機(jī)制，保證能夠做出客觀評價(jià)，提高職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，保證成本控制方案的專業(yè)性。對方案設(shè)計(jì)人員也要加大監(jiān)督管理力度，方案制定完畢后必須進(jìn)行多方審視和討論，這樣不僅有利于統(tǒng)籌兼顧各個(gè)部門的利益，也能夠及時(shí)針對不足之處進(jìn)行完善。成本控制方案在內(nèi)容上要明確控制的主要目的和重點(diǎn)管控的環(huán)節(jié)。方案出臺(tái)后，為了適應(yīng)不斷變化的實(shí)際情況，管理人員必須加強(qiáng)與施工隊(duì)伍之間的溝通和交流，施工中遇到的經(jīng)濟(jì)困難和問題要及時(shí)反饋。監(jiān)管人員要做的是從整體角度來把控動(dòng)態(tài)成本的變化，要對成本控制起到引導(dǎo)性的作用。

4.2提升成本控制水平

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本的管理可以分為兩大方面，分別是固定的資產(chǎn)控制與施工動(dòng)態(tài)的項(xiàng)目成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)固定成本對整個(gè)工程建設(shè)投入的固定資本不會(huì)受到外界因素的影響而變化。為了防止投入的資金被濫用，不論施工的工程量如何變化，項(xiàng)目的固定投資都不會(huì)改變。固定的資本主要包含日常的行政管理費(fèi)用和一些與施工人員生活相關(guān)的設(shè)施建設(shè)花費(fèi)。而動(dòng)態(tài)變化的成本投資，存在著一系列動(dòng)態(tài)變化的過程，具體來說，一部分資金投入會(huì)隨著房地產(chǎn)工程施工工作量的變化而變化，涵蓋了建筑施工的材料采購花費(fèi)，雇傭基層施工勞動(dòng)人員的花費(fèi)，機(jī)械設(shè)備投入使用的花費(fèi)等方面，與固定的成本相同，只要能夠落實(shí)高效的管理措施，就能極大減少動(dòng)態(tài)成本的投入。因此，可以在傳統(tǒng)的管理模式的基礎(chǔ)上，設(shè)立專門的結(jié)算審核部門，能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)能力，保證工程結(jié)算的效率。此外，施工過程中所需要的機(jī)械設(shè)備要做好定期的維修與保養(yǎng)工作，并且周期間隔不能過長。在施工設(shè)備操作的過程當(dāng)中，要規(guī)劃好時(shí)間，安排好操作人員的換班工作，避免操作人員過于疲勞導(dǎo)致事故發(fā)生，保證機(jī)械施工的效率，減少故障率，進(jìn)而減少不必要的損失。

4.3提高工程施工效率

要加強(qiáng)施工管理水平和管理意識(shí)，對于各個(gè)環(huán)節(jié)資本流動(dòng)都要進(jìn)行詳細(xì)記錄，并保證全程監(jiān)督和跟進(jìn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工隊(duì)伍人員審核要嚴(yán)格把關(guān)，認(rèn)真對待，不斷完善績效評估機(jī)制，保證科學(xué)性和公平性，對施工管理人員的選拔提出更高的要求，既要具備相關(guān)的技術(shù)水平，還要保證對管理工作的認(rèn)真負(fù)責(zé)，勇于承擔(dān)責(zé)任并履行相應(yīng)的義務(wù)，提高房地產(chǎn)施工管理隊(duì)伍整體的工作熱情，營造出積極的工作氛圍。在項(xiàng)目承包合同簽訂的階段，應(yīng)該秉著誠信的原則，協(xié)調(diào)平衡房地產(chǎn)企業(yè)與施工團(tuán)隊(duì)雙方之間的利益，合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括施工工期的規(guī)定，施工質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，雇傭薪資等對雙方來說都比較敏感的內(nèi)容。另一方面，合同中的責(zé)任劃分要明確，如果在施工過程中出現(xiàn)問題，能夠進(jìn)行及時(shí)的追責(zé)，將事態(tài)限制在可控范圍內(nèi)。管理人員要定期的對施工機(jī)械設(shè)備進(jìn)行安全檢查，要嚴(yán)格遵守設(shè)備檢測規(guī)范流程，及時(shí)排除隱患。施工人員自身也要提起安全意識(shí)，做好自我檢查的工作。各個(gè)施工隊(duì)伍之間也要互相監(jiān)督，與管理人員相互配合，為施工控制體系的落實(shí)提供有力的保障，只有以此為基礎(chǔ)，才能夠有效提高施工效率，進(jìn)而提升房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理之間的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一。

結(jié)語：

綜上所述，本文已經(jīng)對房地產(chǎn)工程管理以及項(xiàng)目成本的管理進(jìn)行了詳細(xì)的闡述，首先明確了管理的重要意義，然后分析了當(dāng)前階段存在的一些問題，并且有針對性提出了解決措施，推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)長久的可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：

周星（1988.08-），男，湖南益陽人，漢族，本科，工程師，從事建筑工程工作。