“神秘消失”的開發商和案涉房屋

李江

房屋買賣中，房屋過戶、交付、戶口等環節都可能隱藏問題，從而造成隱患，如此事例不勝枚舉，常常令不諳此道的買房者防不勝防。環球慈善記者近日拜訪了河南瀛豫律師事務所張哲利律師，請張律師就十余年的辦案經歷中，房屋買賣過程中可能遇到典型事例提出專業提醒，幫助讀者在房屋買賣中避過那些“坑”。

環球慈善：請介紹一例您接觸到的房屋買賣過程中的典型案例。

張哲利律師：2010年，普女士與某開發商簽訂《商品房認購協議書》，并全額交付購房款，開發商也在2011年1月向普女士交付了房屋，卻遲遲未與普女士簽訂正式的《商品房買賣合同》，且未出具正式購房發票，導致普女士購買的房屋無法正常辦理房產證件。普女士多次尋找開發商要求簽訂《商品房買賣合同》，但均被開發商以種種理由拒絕，后期開發商更是“神秘消失”，普女士自接收房屋后就進行了裝修入住。

經普女士查詢得知，其購買的房屋，開發商在房屋管理部門備案在其他人員的名下。經過10年之久，普女士維權無路，萬般無奈之下向管轄法院提起訴訟，在訴訟過程中，卻被主審法官告知案涉房屋已被上級法院采取保全查封措施，普女士只能撤訴后向作出查封裁定的法院申請解除查封，最終在法院以普女士在案涉房屋享有足以排除執行的民事權益，判決不得執行案涉房屋，并依法將查封措施予以解除。

環球慈善：“案涉房屋享有足以排除執行的民事權益”該如何理解？

張哲利律師：根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”

本案中，普女士與開發商簽訂的購房合同在法院查封案涉房屋之前，且協議內容系當事人真實意思表示為有效協議，普女士支付全部購房款，律師需要著重指出，若在交付購房款時，開發商指定的賬戶或POS機并非是其公司名下的，一定要注意保存轉賬記錄或刷卡記錄，另外更要保存好實際占有使用房屋的證據材料。

需要特別提醒的是，法院對物業公司出具的居住證明采信度較低，而對天然氣、暖氣、水、電費的交費憑證及使用記錄的證據采信度較高。本案中，普女士因名下也不存在其他可供居住的房屋，法院綜合采信證據認定普女士在案涉房屋享有的民事權利足以排除強制措施。同時該條司法解釋所針對的是“被執行人為開發商”，而與開發商息息相關的就是建設工程施工合同，而建設單位就建設工程是享有優先受償權，而本條司法解釋保護的人民群眾的生存權，而生存權是高于建設單位的優先受償權。