居住權相關問題探討

摘要：居住權是《民法典》新確立的用益物權類型，根據居住權的特征，探究居住權與相關權利類型的關系，總結適用于居住權的標的物范圍，并結合法律法規分析居住權的幾個相關問題。

關鍵詞：居住權;民法典;不動產登記

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）05-0045-47 收稿日期：2021-03-18

作者簡介：虎吉祥，西安市不動產登記服務中心。

居住權是《民法典》新確立的用益物權類型，共有6個法條，即第366條至第371條。其中規定了居住權的概念、居住權合同一般條款、居住權設立規則、生效規則、居住權的出租限制以及居住權的消滅等內容，從正面回答了居住權是什么這一基本問題。但是，要建立完善居住權制度，還需要明確居住權與鄰近的權利類型的關系，以及適用居住權的標的物之范圍。唯如此，才能從縱橫兩個方面厘清居住權的內涵與外延。

1 居住權的特征

（1）可以約定具體期限，也可以約定期限至居住權人死亡;

（2）一般無償設立，但當事人可以約定例外;

（3）登記生效;

（4）不得轉讓、繼承;

（5）一般不得出租，但當事人可以約定例外;

（6）期限屆滿或居住權人死亡時，居住權消滅;

（7）可以按照合同設立居住權，也可以根據遺囑設立居住權。

2 居住權與相關權利類型的關系

2.1 居住權與所有權的關系

居住權是在他人所有權上設立的用益物權，其典型特征是居住權具有與所有權更緊密的捆綁關系，所有權抵押或轉移時，居住權保持存在。已設定居住權的所有權，可能阻滯其用于出租。房屋滅失引起所有權消滅，居住權應當同時消滅。

2.2 居住權與租賃權的關系

居住權可以有具體期限，也可以存續至居住權人死亡，租賃權只能有具體期限。居住權通常無償設立，租賃權通常有償設立。已經設立居住權的所有權，應當難以出租，已經設立租賃權的所有權，應當也難以設立居住權。居住權是物權，因而登記生效，租賃權是債權，租賃合同成立時生效或者附生效條件的租賃合同在約定的生效條件成就時生效。

2.3 居住權與抵押權的關系

所有權上設立抵押權之前或之后均可設立居住權。所有權上先設立居住權，再設立抵押權的，債權人可根據居住權已經設立的事實，估算所有權的交易價值，從而確定債權合同金額，對將來實現債權沒有負面影響。所有權上先設立抵押權，再設立居住權的，由于后設立的居住權在抵押物以任何方式轉讓時，都會保持捆綁存在，事實上，會對抵押設立時估算的抵押物交易價值產生較大負面影響，從而對實現債權有較大的負面影響。

2.4 居住權與查封的關系

居住權只與居住權人捆綁存在，不能交易，因而沒有被查封的可能。已經設立居住權的所有權被查封的，因查封導致所有權轉移時，居住權應當保持存在。已經查封的所有權上能否設立居住權？由于交易不能阻卻居住權，所以，已經查封的所有權上不宜再設立居住權。

2.5 居住權與地役權的關系

通常，供役地上的地役權負擔不會影響或不會大幅影響所有權人對供役地的使用，需役地上的地役權利益只會改善所有權人對需役地的使用。所以，居住權與地役權相互不發生影響，可以獨立運行。

2.6 居住權與標的物房屋拆遷的關系

房屋拆遷是房屋產權人也不能阻卻的情形，來源于所有權人意思表示的居住權因拆遷而消滅是有理由的。且拆遷的對價不一定是別的房屋。所以，房屋拆遷的，居住權應當消滅。被拆遷人應當在拆遷對價范圍內考慮居住權人之居住需要。

3 居住權登記適用的登記類型

居住權適用首次登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記，不適用轉移登記（含繼承）、查封登記。

4 適用于居住權的標的物范圍

（1）房屋以基本單元為登記單位。除非房屋基本單元具有進一步的可分性，否則居住權登記應當在基本單元上設立，即以基本單元之局部設立居住權的情形，應當禁止。

（2）居住權是為了滿足居住權人的居住需要，從邏輯上說，擬設立居住權的房屋應當是住宅用途的房屋，但是由于實踐中存在大量的非住宅用途房屋作為住宅使用，也存在公寓這樣的模糊類型，為了將居住權制度落到實處，不宜限定居住權僅適用于住宅用途之房屋。只要是現實中作為住宅使用的房屋，宜可以為他人設立居住權，農村房屋宜包括在內。

5 幾個需要進一步探討的問題

（1）居住用途的租賃權存在轉化為居住權的可能，是該禁止還是該包容？因為居住權是用益物權，能夠通過登記發揮公示力和公信力，保障力度更高，更有吸引力。但是租賃權是一種成熟的權利制度，與居住權不應該存在替代關系。

（2）法律規定居住權登記生效，但居住權登記以擬設立居住權的房屋所有權已經登記為前提條件，所以不具備這個前提條件的居住權，能不能設立？如何才能設立？

（3）《民法典》第371條規定，“以遺囑設立居住權的，參照適用本章的有關規定”。是不是表示遺囑設立居住權也要登記生效？這與《民法典》第230條關于繼承自開始時發生效力的規定是否存在沖突？退一步講，即使遺囑設立的居住權按登記生效辦理，也只能單方申請，與合同設立居住權之雙方申請明顯不同。

（4）《民法典》第1142條第3款規定，“立有數份遺囑，內容相抵觸的，以最后的遺囑為準”。該法條是否適用于以遺囑設立居住權？如是，是不是意味著以遺囑設立居住權應當與遺囑繼承同時登記？這種限定是否必要？

這幾個問題澄清以后，居住權的內涵與外延以及如何進行居住權登記，就基本清晰了。