房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析

藺雪瑩

摘 要：當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)得以快速發(fā)展，相應(yīng)的也出現(xiàn)了較多潛在的問(wèn)題，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，土地增值稅是必須繳納的稅種，與其自身經(jīng)濟(jì)效益息息相關(guān)，但實(shí)際上較多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并未認(rèn)識(shí)到該稅種稅收籌劃的重要性，造成了企業(yè)稅負(fù)增長(zhǎng)不合理的情況，影響到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的良好發(fā)展。本文重點(diǎn)對(duì)土地增值稅稅收籌劃的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行分析，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃

為有效控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)做出了更為嚴(yán)格的管控，這為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)了較大的壓力，這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)積極進(jìn)行內(nèi)部管理改革，進(jìn)一步提升自身經(jīng)營(yíng)效益。房地產(chǎn)企業(yè)所要繳納的稅種中，土地增值稅占比較大，金額可達(dá)到上千萬(wàn)。為緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)壓力，國(guó)家針對(duì)土地增值稅也出臺(tái)了一些優(yōu)惠政策，若對(duì)這些優(yōu)惠政策進(jìn)行有效的利用，則可以達(dá)到節(jié)約稅額的目的，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行科學(xué)籌劃。

一、土地增值稅與稅收籌劃的含義

所謂的稅收籌劃，其實(shí)際上表示的是企業(yè)通過(guò)合理手段，改變繳稅渠道或者繳稅的時(shí)間順序，從而達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)成本的目的，需要具備時(shí)效性、整體性、經(jīng)濟(jì)效益性、合法性以及謹(jǐn)慎性等特征，其中，時(shí)效性表示開(kāi)展稅收籌劃工作時(shí)，應(yīng)與國(guó)家政策及企業(yè)發(fā)展實(shí)際相結(jié)合，不可與實(shí)際不相符;整體性表示，企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃工作時(shí)，應(yīng)關(guān)注后期的整體利益，眼光要放長(zhǎng)遠(yuǎn);經(jīng)濟(jì)效益性表示，企業(yè)應(yīng)通過(guò)稅收籌劃工作減少自身稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，保證所獲利潤(rùn)要遠(yuǎn)超成本;合法性表示的是需要在法律允許范圍內(nèi)開(kāi)展稅收籌劃，不可存在偷稅、漏稅情況;謹(jǐn)慎性表示的是企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃時(shí)，需要有一定的地線，不能出現(xiàn)違法行為。土地增值稅在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各項(xiàng)稅務(wù)中占比較大，企業(yè)管理人員應(yīng)將土地增值稅籌劃工作作為重點(diǎn)，發(fā)揮出稅收籌劃的作用，科學(xué)避稅，確保企業(yè)自身得以穩(wěn)步發(fā)展。

二、土地增值稅稅收籌劃的作用

首先，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一個(gè)主要稅種，對(duì)于這一稅種，國(guó)家也不斷進(jìn)行改革。對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行分析，可以看出我國(guó)房?jī)r(jià)一直呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，這種情況下會(huì)使土地增值稅收發(fā)生很大變化，并且，由于國(guó)家實(shí)施的宏觀調(diào)控措施，在一定程度上減少了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，為整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境帶來(lái)了更大的壓力，而實(shí)施土地增值稅稅收籌劃工作，可有合理降低企業(yè)稅負(fù)，有助于企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力提升。其次，降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。土地增值稅稅收籌劃工作開(kāi)展過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)嚴(yán)格遵循國(guó)家相應(yīng)的法律法規(guī)要求，并且還會(huì)對(duì)自身財(cái)務(wù)制度進(jìn)行不斷完善，有效防止了偷逃稅不良行為的出現(xiàn)，降低了企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略分析

（一）制定完善的納稅籌劃?rùn)C(jī)制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)前期會(huì)涉及到較大的資金投入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為使經(jīng)營(yíng)決策制定更為準(zhǔn)確，需要做好土地增值稅稅收籌劃工作，相應(yīng)稅務(wù)籌劃人員應(yīng)結(jié)合企業(yè)銷售方式、籌資方式以及項(xiàng)目規(guī)劃等工作情況，做出具體的部署與規(guī)劃，選擇出更為科學(xué)、合理的方式與方法，確保土地增值稅納稅籌劃的有效性，一般而言，計(jì)算土地增值稅時(shí)，可以進(jìn)行一些項(xiàng)目費(fèi)用的扣除，例如與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)、土地出讓金及稅費(fèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等，所以，實(shí)際開(kāi)發(fā)階段需要對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行合理的統(tǒng)計(jì)，盡可能的增加可扣除項(xiàng)目金額，從未對(duì)增值額進(jìn)行有效的控制。銷售過(guò)程中需要根據(jù)土地增值稅中提出的相關(guān)征收規(guī)定，對(duì)價(jià)格進(jìn)行合理的調(diào)整，合理進(jìn)行收入控制，使土地增值稅納稅籌劃對(duì)自身更為有利。此外，應(yīng)強(qiáng)化土地增值稅納稅籌劃意識(shí)，在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中具體落實(shí)相應(yīng)工作。企業(yè)管理人員應(yīng)意識(shí)到該項(xiàng)工作在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)具體落實(shí)的價(jià)值所在，并使全體員工了解此項(xiàng)工作的深刻內(nèi)涵，積極參與到實(shí)際的工作中。

（二）合理運(yùn)用清算技巧降低企業(yè)稅負(fù)

現(xiàn)階段，稅收籌劃過(guò)程中可以利用合理使用清算技巧的方式有效降低企業(yè)稅負(fù)。企業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行具體清算時(shí)，可以適當(dāng)延遲，盡量減低企業(yè)資金占用量，實(shí)現(xiàn)資金的優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)資金的增值循環(huán)。通常情況下，企業(yè)繳稅過(guò)程中會(huì)先處理稅負(fù)成本小的項(xiàng)目，稅負(fù)相對(duì)較大的項(xiàng)目則會(huì)放在后面處理，從而減少資金的使用量，不過(guò)需要注意的是，要在國(guó)家清算時(shí)限內(nèi)應(yīng)用這一方式。企業(yè)還可以適當(dāng)增加抵扣金額，有效降低企業(yè)稅負(fù)，再配合科學(xué)、合理的清算方式，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行稅收籌劃工作。

（三）合理應(yīng)用征稅范圍

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物以及其附著物產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)所取得的增值額都在征稅范圍內(nèi)，根據(jù)相關(guān)規(guī)章制度要求，企業(yè)若想在一定程度上降低稅收，可以從以下方面入手：第一，通過(guò)以出租、投資聯(lián)營(yíng)代替銷售。企業(yè)可以出租一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，租金收取環(huán)節(jié)，只需要繳納房產(chǎn)稅即可，由于沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，因此不用繳納土地增值稅。而在投資聯(lián)營(yíng)上，投資聯(lián)營(yíng)的一方可通過(guò)入股的方式，暫免土地增值稅，享受到相應(yīng)的優(yōu)惠政策。第二，通過(guò)代建房達(dá)到節(jié)稅的目的，所謂的代建房節(jié)稅模式，主要表示的是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，與其他企業(yè)通過(guò)合同簽訂的方式確定兩者的合作關(guān)系，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以委托的形式進(jìn)行的，最終建成項(xiàng)目后，需要收取相關(guān)的代建費(fèi)用，不過(guò)并未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓情況，因此無(wú)需繳納增值稅，這種模式的應(yīng)用下，能夠有效減少企業(yè)稅負(fù)，并且還會(huì)起到較好的運(yùn)營(yíng)成本控制效果，使企業(yè)能夠獲得最大化的經(jīng)濟(jì)效益。第三，應(yīng)用合作建房模式。實(shí)際進(jìn)行企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇合作建房的模式，與其他企業(yè)進(jìn)行協(xié)商，雙方分別負(fù)責(zé)資金的提供以及土地的提供，這種模式下會(huì)暫免土地增值稅，項(xiàng)目建成后，合作雙方可按照合同約定分房自用，能夠達(dá)到較好的降低稅負(fù)效果。

（四）有效利用稅收政策的相關(guān)規(guī)定

應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)國(guó)家相關(guān)工作開(kāi)展土地增值稅籌劃工作，尤其是需要清晰的掌握稅收政策中的一些特殊規(guī)定，進(jìn)而確保稅收籌劃工作價(jià)值的真正發(fā)揮，以免偷稅、漏稅等不良問(wèn)題的出現(xiàn)。例如，清算土地增值稅時(shí)，應(yīng)考慮到開(kāi)發(fā)成本的支出以及利息，對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用做出調(diào)整，并進(jìn)行相關(guān)的計(jì)算扣除，由于貸款借款導(dǎo)致的資產(chǎn)利息支出，不可當(dāng)做成本進(jìn)行計(jì)算。此外，超過(guò)貸款年限產(chǎn)生的滯納金以及利息支出等，都不包含在土地開(kāi)發(fā)成本中。政府需要適當(dāng)返還給企業(yè)一部分土地出讓金，這種情況下，進(jìn)行稅收審計(jì)時(shí)，需要將列入到營(yíng)業(yè)外收入中，進(jìn)行實(shí)際的清算，從而降低了企業(yè)土地開(kāi)發(fā)成本。一般而言，國(guó)家會(huì)針對(duì)稅收籌劃工作出臺(tái)新的政策，只有合理的應(yīng)用這些新政策，才能更好的進(jìn)行稅收籌劃，得到對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有利的效果。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，通過(guò)開(kāi)展土地增值稅納稅籌劃工作，可有效提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，并且也會(huì)有效降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際工作過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要制定完善的納稅籌劃?rùn)C(jī)制、合理運(yùn)用清算技巧降低企業(yè)稅負(fù)、合理應(yīng)用征稅范圍、有效利用稅收政策的相關(guān)規(guī)定，從而確保稅收籌劃作用得以真正發(fā)揮，降低企業(yè)稅負(fù)的同時(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)良好發(fā)展。

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