中小房地產企業會計成本核算與管控

吳保順

摘 要：經濟全球化的沖擊和區域經濟一體化的影響，讓原本就是國民經濟支柱性產業的房地產企業，更加受到各方面的關注。尤其是近些年，國家和各級政府紛紛出臺一系列限制性的政策，在催發房地產企業發展活力的同時，也加劇了這一市場板塊的競爭，在外部環境一致的情況下，房地產企業要想脫穎而出，必須從自身出發，成本管控應運而生，最佳的成本管控水平，能夠幫助企業找到合適的制衡點，促進房地產企業經濟效益的提升。但由于市場缺乏優秀案例指引，很多房地產企業在進行成本管控的環節中出現了很多不可避免的問題。本文主要針對中小房地產企業，從成本核算與管控的概念出發，探究其中小房地產企業會計成本核算與管控過程中出現的共性問題，并結合實際給出相應解決策略，助力中小房地產企業進一步發展。

關鍵詞：中小房地產企業;成本核算;管控

城鎮化建設速度加快，房地產開發規模逐年上升，大量房地產開發商涌入該行業，在帶動自身發展的同時，也引起了與其關聯性較強的其他行業發展，如裝飾行業、材料供應商等，相關的價格也在逐年攀升。由此可見，房地產企業的成本核算管控工作愈發重要。

一、成本核算管控相關概念

房地產企業的成本核算與管控，即是在其項目工程建設過程中，對其中涉及成本支出的環節進行管理，確保其預計支出在企業計劃的資金預算范圍內。同時，在成本預算執行過程中，如果實際與計劃出現差異，需要及時糾正，以保證企業的實際成本支出與既定資金預算之間差異最小化，而使最終獲得的效益最大化。

就當下企業會計成本核算與管控的實際應用情況來看，可總結出以下幾點成本核算與管控時需遵循的原則：

（一）全面性原則

成本核算與管控并非某一單一工作，需要滲透到企業項目建設的全過程、全方位、全生命周期、全要素，通過多維度、多角度的管理細則約束，發揮成本管控作用，不斷提高企業投入產出比。

（二）單項與整體結合原則

成本核算與管控有最終的成本目標，企業需要將成本目標進行細化，成為單個可完成的量化指標，再通過這些指標的完成以實現整體成本目標，因此，在企業進行成本管控時必須要注意單個成本指標與整體成本目標的協調性。

（三）權責結合原則

在企業進行成本核算管控時，必須將權利和責任進行結合，各部門職員在明確自身職責的同時，也要賦予其一定的執行權利，以此調動部門人員的工作積極性，更好的踐行成本管控理念。

二、中小房地產企業會計成本核算與管控存在問題

（一）投資決策環節

投資決策環節是中小房地產企業對項目進行篩選并評判其是否具有建設意義的關鍵環節，也是企業成本核算與管控能否取得成效的根基，但是眾多中小房地產企業在該環節存在很大問題。其一，前期準備工作不充分，投資決策環節包括中小房地產企業對項目建設的位置評判、開發方案、建設周期、建設資金流向等工作。雖投資額占項目全過程成本管控的2%，但對公司總投資收益卻是“四兩撥千斤”，但眾多中小房地產企業對該環節預留的時間不多，基礎性工作未完善;其二，市場背調工作不到位。房地產企業在進行項目企劃時，未對市場進行深刻調研，例如即將開發建設的地質條件、各項設備的性價比等，由于技術人員由于客觀條件的限制，無法保證市場背調工作的精準性，導致最終資金投入與實際需求之間存在差異。

（二）招標采購環節

招標采購環節是中小房地產企業項目建設的重要環節，其關系到后期項目實際施工中能夠被支配的資金總量多少。第一，招標采購工作不規范。評標環節，部分評標委員會成員不認真審查，導致其中出現的細微差異無法被發現，合同簽訂過程中，企業沒有就合同內容進行審查，也沒有嚴格制定合同執行環節的各項細則標準，導致后期出現推諉、扯皮等亂象;第二，招標采購時間設定上存在問題，在項目具體建設之前，企業必須根據采購計劃對項目涉及的材料等進行采購，同類型材料和器械通常劃分到一個招標段，但部分招標段內實際建設能力與工程量匹配度不夠，極大的延長了施工進度，此外在材料保管環節，部分材料性質特殊，極易受到環境等影響，部分中小房地產企業沒有采取針對性的保管方式，導致施工材料浪費，增加了成本支出。

（三）建設施工環節

建設具體施工環節是中小房地產企業成本最容易發生變化的環節，也是成本核算和管控最難的環節。首先，既定圖紙設計變更等。實際施工會遇到各種意外情況，既定施工圖紙畢竟處于理想化狀態，受客觀因素的影響，難免出現圖紙變更。這種情況下，無法保證設計變更滿足施工團隊、既定投資等的要求，超預算成本資金增加難免;其次，工程進度滯后。由于各種突發情況發生，如極端天氣、施工人員流動、圖紙變更等，極大的滯后了工程施工進度，此外，當項目主體建設完成之后，部分房地產企業存在進度款支付不及時情況，導致后期裝修等工作延遲，延長了項目竣工時間。

（四）銷售階段環節

對于房地產企業來說，尤其是房地產開發企業，必須要預測好市場客戶的購買能力，多數房地產企業會采取預售方式評判購買力和購買規模。但在銷售階段，主要存在以下幾方面問題：一是缺乏合理營銷策略。部分中小房地產企業未制定銷售進度表，導致在銷售環節缺少針對性客戶群體以及對銷售時間的考慮，沒有將銷售與工程進度進行結合，錯誤估計了市場的吸收速度，缺乏銷售經驗，不明晰市場供求關系，導致不能快速完成交易，降低了投入資金回籠速度，資金占用現象嚴重;二是市場定價有失水準，房地產價格決定企業最終盈利空間，具有很強的敏感性。通常銷售價格能夠側面反映出整體房地產行業客戶群的接納度，受市場供求關系影響，決定了企業和客戶的價值所得，科學的銷售價格把控，能夠使企業和客戶達到共贏的狀態，但目前多數中小房地產企業并不能真正把握其中的平衡點。

（五）竣工結算環節

竣工環節的成本核算與管控，無非存在兩種情況，一是超出既定竣工時間出現的索賠，二是結算細節把控不嚴出現的超預算支出。索賠方面，一方面是因為施工環境引起，或施工時間控制不佳導致;另一方面可能是因為合同條款的漏洞而引發的，這些情況都會導致成本增加，管控不力。結算細節方面，審查機構未親臨施工現場，相關的材料等掌握并不十分全面，一些細節上的費用不予確認，也增加了竣工環節的成本支出。

三、中小房地產企業會計成本核算與管控優化策略

（一）投資決策環節優化

中小房地產企業要想強化項目建設的會計成本核算管控，必須從源頭做起，強化前期投資決策環節工作。第一，強化項目建設可行性研究，做好市場預判工作。根據已定區域的土地性質，劃分建設用地，并對周遭環境等進行考量，充分合理的進行利用，提高土地效率;第二，提高對項目隱性成本的考慮，除了項目中能夠明顯表現出的成本，如土地價格、直接材料、直接人工等，還要充分考慮項目建設的隱性成本，如商譽、市場房地產行業的整體偏高性等，做出準確預判，優化成本管控。

（二）招標采購環節優化

招標采購環節是房地產企業對成本核算與管控的整體策劃環節，房地產企業必須重視該方面的建設。首先，建立健全企業招投標制度。嚴格評標，合理選擇中標單位，保證招標環節的清明，有效防治賄標行為，嚴格按照招標采購制度展開相關工作;其次，制定科學采購計劃。一是通過公開招標和邀請招標結合的方式篩選出優秀施工團隊，二是嚴格把控合同簽訂，詳細審查合同細則，保證內容嚴謹，避免疏漏，使成本可控的同時，合理規避風險。

（三）建筑施工環節優化

建筑施工環節的成本核算與管控出現失控的原因，主要是圖紙變更、外部環境引起的各種變化，房地產企業可從以下兩方面改善：一要強化建筑施工環節的成本管控工作，編制詳細預算，將項目建設的總成本目標分解為個人可完成的成本指標，嚴格按照該計劃執行，加大對圖紙變更等的控制，如果在施工中出現與既定不符的情況，必須事前明確這種行為的索賠等工作;二要嚴格按照工程進度支付款項，控制拖欠工程款行為的出現，既保證了工程順利進行，也保證了由于利息等的增加而多出的工程款。

（四）銷售階段環節優化

中小房地產企業銷售階段的會計成本核算與管控，與企業使用的營銷手段有很大關系，該環節也是展現企業盈利能力的重要環節。第一，房地產開發企業必須找準銷售時機，選擇專業營銷團隊，投放一定營銷費用，與此同時，企業也要做好相關稅收政策的研究，合理避稅，縮減企業稅收支出，提高其盈利空間;第二，做好對市場上同類型企業的分析，合理確定項目定價，結合項目的成本、市場定向客戶以及同類型企業的競爭環境，綜合分析，確定價格。在保證企業收回成本的基礎上，提高其投入產出比，不斷提高房地產企業成本管控能力。

（五）竣工結算環節優化

竣工結算是房地產企業項目建設的尾端，也是對其成本核算和管控的總結環節，第一，企業必須嚴格按照規定既定合同施工，避免搶工、延遲竣工等現象出現，保證工程質量，以免出現后期返修情況，不僅增加了額外的成本支出，還影響了企業的口碑，不利于企業發揮資金效益;第二，強化結算環節審查工作，尤其注重細節方面的審核，先要結合合同條款、招投標文件等，審查價格是否涵蓋方方面面，后要結合合同條款等，反推企業成本。結合目標成本責任制，對各部門、職員進行考核，考察其是否完成了既定指標，為企業后續工程建設中的成本管控，提供經驗借鑒。

四、結束語

綜上所述，中小房地產企業會計成本核算與管控，離不開其項目建設的全周期成本管理。本文從房地產企業項目建設的投資環節入手，跟隨項目建設的進展，分析各個環節中存在的成本核算與管控問題，并結合企業發展實際對各個環節提出成本優化策略，旨在強化中小房地產企業整體的成本管理能力。隨著房地產企業之間的競爭愈演愈烈，成本核算與管控的重要性被越來越多的房地產企業認識到，但是在房地產企業的實際發展中，對成本核算與管控仍舊處于摸索、實驗的階段，要想真正提高中小房地產企業的會計成本核算管控能力，還有很大的提升空間。

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