探討我國商品房銷售管理的法律風險與防范對策

【摘要】在我國，商品房買賣與社會經濟發展以及民生問題息息相關，為了規范商品房市場，黨中央及政府部門對于房地產行業的管理投入了足夠的關注，希望能夠通過完善的銷售管理手段來降低不必要的法律風險。但是從實際情況分析，在商品房銷售管理中，依然有法律風險的存在，需要消費者提高風險防范意識，保障自身合法利益。

【關鍵詞】商品房;銷售管理;法律風險;防范對策

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.022

市場經濟環境下，人們對于物質生活的追求，推動了房地產行業的發展，而在商品房銷售管理中，因為各種因素的影響，存在一定的法律風險問題，要求房地產開發企業及時更新自身的觀念和認識，在端正工作態度的同時，加強與消費者之間的溝通交流，對商品房銷售流程進行優化，將法律風險降到最低。

1、商品房銷售管理法律風險特征

1.1發生原因的法定性

商品房銷售管理中法律風險的發生是由法律規定或者合同約定引起的，在我國《房地產管理法》中第二十九條明確規定，開發商是以營利為目的從事房地產開發和經營的企業，換言之，出賣人具備特定性，只能是開發商，這也是商品房銷售區別于其他房屋買賣的主要特征。從內部分析，若開發商在銷售商品房的過程中，沒有嚴格遵循國家相關法律法規的要求，則會導致法律風險的產生;從外部分析，地區之間存在著規章制度的沖突，因為立法不一致加上執法不協調，同樣可能引發相應的法律風險。

1.2企業承擔法律責任

法律風險一旦發生，會引發相應的法律糾紛問題，在企業無法掌控局面的情況下，行政機關、司法機關和仲裁機關將會介入其中，充當裁決的主體，企業需要承擔相應的法律責任。法律風險爆發的結果對于企業而言十分嚴重，會帶來巨大的經濟損失，嚴重時甚至會出現一場官司打垮一個企業的現象。

1.3風險存在的全程性

開發商所有的生產經營和管理活動都需要在法律規范的約束下進行，企業與購房者、其他企業以及政府部門的關系需要借助相關法律進行規范調整，法律需要貫穿商品房銷售管理活動的始終，從這個角度分析，法律風險同樣存在于商品房銷售管理的全過程。

1.4風險聯系的緊密性

對于開發商而言，在經營管理中的各種風險并非獨立存在，其在特定條件下會相互轉化，而且存在著交叉重疊的問題。法律風險與其他各種風險之間都存在密切聯系，如戰略風險、采購風險、信用風險等，都可能發生相應的法律風險。最近幾年，政府部門加強了對于商品房銷售市場的宏觀調控及行政干預，引發了市場環境的變化，最終也可能演變為法律風險。

2、商品房銷售管理中的法律風險

2.1預售風險

當前，我國房地產行業發展迅速，房屋價格的持續增長，使得人們開始越發關注商品房的采購，這種情況下，很多地區在商品房交易中都出現了一房難求的現象，導致很多時候，房地產開發商銷售的都是期房，即消費者在簽訂購房合同時，房屋尚未建設完成甚至沒有進行開放，消費者需要在對商品房完全缺乏認知的情況下，與房地產開發商或者置業單位交易，可能遭遇各種各樣的法律風險。消費者購買房屋的行為需要與銷售方簽訂商品房預售合同，而在合同簽訂的過程中，可能遇到一定的行業潛規則，因為部分商品房開發商本身并不具備預售資格，如果消費者對其不了解，則會在建設方不具備商品房銷售資格的基礎上，與之進行交易并且簽訂預售合同，這種情況下產生的合同并不具備法律效力，即便是能夠借助法律程序來進行維權，往往也只能退還部分房款或者利息，甚至可能遭遇開發商攜款逃逸的情況。

2.2認購風險

消費者在對商品房進行認購的過程中，同樣存在有不少風險，要求其必須建立起正確的法律認知，維護自身的合法權益，規避經濟損失。當前，在部分商品房認購合同中，存在著個別條款與房屋實際情況不符的問題，如房屋面積不準確、房屋位置偏差、交房日期不明確等。最近幾年，新聞中報道出部分開發商在商品房認購中，將一套房屋與多個購房者簽訂認購合同的情況，引發了“一屋多主”的問題。另外，部分商品房認購合同中，設置有不平等條款，這些條款利用了購房者的盲目性，會給其購房行為帶來更多風險。

2.3定金收取風險

在商品房銷售過程中，消費者向開發商繳納的定金存在各種各樣的稱呼，如預付款、押金等，依照我國相關法律法規的要求，如果當事人在交付定金、押金、擔保金等的過程中，沒有對定金的性質進行約定，則當事人在主張定金權利時，不會受到人民法院的支持。基于此，在簽訂定金合同時，如果合同中明確提出了“定金”的字樣，則其能夠適用定金罰則，若沒有采用“定金”的說法，但是合同中約定了適用定金罰則，則可以將其看作是定金。開發商在進行商品房銷售的過程中，通過向購房者收取定金的方式，能夠確保認購方不簽訂商品房買賣合同時，降低相應的損失，但是也會喪失將對應商品房專賣給他人的機會，否則需要承擔雙倍返還定金的法律風險。

2.4交付法律風險

開發商在進行商品房銷售的過程中，需要承擔按期交付商品房，同時保證交付質量的責任，否則需要承擔相應的法律風險。如果逾期交房，將會引發一系列的問題：一是貸款銀行會質疑開發商的償債能力，在考慮貸款安全的情況下，銀行可能會暫停相關項目的貸款業務，導致開發商的融資渠道斷開;二是開發商將會面臨大面積的訴訟，導致自身信譽的下降;三是在出現大范圍退房的情況下，樓盤的二次銷售將會面臨更加巨大的挑戰。因此，一旦出現商品房交付逾期的問題，開發商將會面對巨大的法律風險。

3、商品房銷售管理法律風險防范對策

3.1防范預售風險

針對商品房銷售管理中的預售風險，消費者如果想要盡量規避，必須避免盲目的購房行為，在購房前需要對建設單位有一定的了解，通過網絡等途徑，明確建設單位的資質、規模、信譽等，對于廣告宣傳應該保持理性認識，不能聽信工作人員的口頭承諾。在正式購房過程中，合同簽訂前，需要對開發商的預售許可等證書進行檢查，若工作人員以各種理由推脫，則消費者需要提高警惕，尤其是在開發商無法提供相應資質證書的情況下，消費者不能與之簽訂預售合同，更不能支付定金，以最大限度的避免經濟損失。另外，如果工作人員提供的是預售資格證書的復印件，消費者同樣應該保持足夠的警惕心，因為這個復印件存在著偽造的可能性。基于此，對于有購房需求的人，無論是自用還是處在或者轉售，在購房過程中都必須提高自身對于法律風險的防范意識，不能聽信一些小道消息，更不能在對開發商缺乏了解的情況下，隨意支付定金，簽訂合同。在商品房交易中，應該明確購房細節，采取有效的措施和方法去盡可能防范可能出現的法律風險。

3.2關注認購管理

對于消費者而言，在進行商品房認購的過程中，如果發現合同中存在消費陷阱或者不平等條款，可以聯合其他業主進行維權。市場經濟環境下，房地產行業的飛速發展，使得商品房變得供不應求，消費者在商品房買賣過程中，處于相對弱勢的地位，加上現階段我國政府部門對于商品房的交易和管理工作不到位，沒有能夠制定出完善的法律法規體系來保障消費者的合法利益，導致消費者經常遇到各種各樣的法律風險。針對這樣的問題，消費者應該從自身做起，提高風險防范意識，在簽訂商品房認購合同時做到慎之又慎，例如，在合同簽訂環節，需要對銷售單位和建設單位的職責以及法律義務進行明確，要求銷售方對合同中存在的不平等條款進行修改。合同簽訂前，必須對簽訂的合同文本進行核實，確保其為正式合同，對商品房交付使用的條件進行明確。如果發現其中存在有大量不平等條款，消費者應該敢于提出質疑，對合同進行修改。在面對需要買賣雙方協商才能填寫的合同條款，但是卻被開發商單方面填寫的情況時，消費者應該提出對內容進行協商以及重新填寫的要求。如果在合同簽訂環節，因為各種各樣的原因，導致沒有做好防范工作，消費者可以依照我國現行《合同法》中的第40條規定，在一年以內行使合同撤銷權，通過這樣的方式來降低法律風險，維護自身的合法權益。

3.3建設顧問隊伍

企業法律事務機構是具體實施企業法律事務管理的職能部門，根據各個企業的實際情況，有的設有獨立的法律事務部，有的設在風險管理部門或者辦公室，但無論如何其在企業法律風險管理體系中起著專業的保障作用。法律事務機構具體負責法律風險管理、風險因素發生的監督控制以及法律風險發生后的處理等，法律事務機構必須處理好與其他業務部門、其他職能人員相互協作的關系。企業法律事務虛與商品房的開發、銷售等業務融為一體.成為推動和保持業務發展以及提升競爭力的手段，做到企業的商品房銷售業務發展到哪里，法律工作就要延伸到哪里。房地產開發商需要建立起專業化的顧問隊伍，提供專業的商品房銷售法律服務，顧問隊伍的人員可以從企業內部選取，也可以充分利用周邊資源，做好對于法律人才的培養工作，將其納入到人力資源管理的范疇中，調動有利資源，提高企業法務人員的專業素質，配合與企業存在密切聯系的專家隊伍，逐步形成能夠在商品房銷售管理的各個環節提供優質法律服務的專業隊伍，有效規避法律風險。

3.4完善相關制度

從開發商的角度，在對法律風險進行防范的過程中，應該堅持事前防范、事中控制和事后補救相互結合的基本原則，推動法律風險防范制度及相關工作流程的優化和完善。具體來講，一是應該切實做好對于商品房買賣合同的審核管理，推動審批流程的完善，嚴格執行合同審核會簽以及專人專辦制度，要求企業法律機構能夠做到嚴格把關，針對合同簽訂和履行的全過程進行審核監督，盡可能降低合同風險;二是應該建立相應的法律咨詢制度，確保在執行重大決策時，能夠經過法律論證。重要決策在企業管理中發揮著不容忽視的作用，對于商品房銷售管理的各個環節同樣影響深遠，是開發商防范法律風險的核心所在。基于此，開發商應該結合自身的實際情況，建立起完善的法律咨詢制度，對商品房銷售管理中的各項決策進行深入分析和研究，將決策納入到法律風險管理體系，實現對商品房銷售管理中法律風險的有效控制;三是應該建立起法律風險責任追究制度，做好對部門及個人法律責任的追究，確保法律風險防范管理能夠被納入到部門績效考核體系，對于因為內部因素引發的法律風險，需要做好嚴肅處理。如果是個人在重大決策或者銷售活動中出現違規違法行為，給企業帶來巨大經濟損失的，應該給予相應的處罰。

3.5確立管理流程

房地產企業的規模、資質以及運營經驗能力各有不同，為應對各種商品房銷售法律風險的凸現，企業應根據實際情況，建立相應的風險管理組織。以集團企業為例，集團公司層面可通過建立風險管理委員會、風險管理辦公室和各個風險領域工作小組來推進總部風險管理體系的建設工作：各分公司也可參照總部建立本公司的風險管理體系。在對風險進行管理的過程中，一是應該做好風險識別，盡可能對商品房銷售各個環節的法律風險進行識別，由風險管理委員會領導，以頭腦風暴的方式來進行風險識別，并根據企業面臨商品房銷售法律風險引發的因素來區分風險，設立風險識別列表;二是應該做好風險評估，建立起相應的風險優先級，為后續的風險應對提供思路，在風險評估環節，可以采用定性分析和定期檢查相互結合的方式;三是應該做好風險應對，制定出切實可行的風險應對措施和具體的行動方案，確保每項控制措施都應落實到業務的各項制度中，并制定相應的流程，確定相關責任人，明確應對目標以及期限，設立風險應急方案以及應急方案啟動條件，盡可能將已發生風險所造成的損失降到最小。

結語：

總而言之，市場經濟環境下，商品房銷售管理中，可能遇到相應的法律風險，影響消費者的合法權益。現階段，受我國基本國情和復雜行業特征的影響，商品房銷售管理體系不夠完善，無法完全規避法律風險問題，需要購房者保持足夠的警惕心，提高風險防范意識，借助科學的風險防范措施實現合理維權。

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作者簡介：

何騰（1986—），男，漢族，山東省青島平度市東閣街道辦事處，中級經濟師，研究方向：建筑與房地產類。