營改增體系下商業地產企業財務管理策略探析

單靜

摘 要：近年來，在營改增全面推廣的背景下，商業地產企業稅收結構發生了巨大變化。為了促進商業地產企業的可持續發展，要求商業地產企業的財務管理結合企業發展實際得到全面優化，進一步為商業地產企業的持續健康發展保駕護航。鑒于此，本文在簡要介紹營改增政策基本內容的基礎上，就營改增對商業地產企業財務管理的影響進行解讀，進一步結合商業地產企業財務的實際情況，提出可行且有效的商業地產企業財務管理策略，以期全面提升商業地產企業財務管理工作的效率及質量。

關鍵詞：營改增;商業地產企業;財務管理;稅收策劃;資金管理

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2021）06（b）--03

在社會經濟快速發展的背景下，我國各項事業都在穩步發展，其中，商業地產行業作為市場經濟的支柱性產業，在近些年的發展取得了顯著的成績。商業地產行業的迅猛發展，不僅促進了我國經濟發展，還極大提高了我國稅收收入水平。而在各行業快速發展的態勢下，國家為了促進市場經濟穩定持續發展，大力推進營改增政策的全面實施，進一步降低了我國企業的稅收壓力，有利于推動我國經濟持續健康發展。對于商業地產行業而言，營改增制度的全面實施，對其財務管理產生了重大影響。如何通過全面優化財務管理，緊緊把握營改增政策紅利，已經成為商業地產企業重點關心的課題之一。鑒于此，本文通過介紹營改增政策，進一步結合營改增對商業地產企業財務管理的影響，提出商業地產企業財務管理策略具有一定的現實意義和實踐價值。

1 營改增政策基本內容簡介

營改增試點工作于2016年5月1日全面推廣，建筑業、商業地產業、金融業等行業均納入試點范圍，此后，納稅人的營業稅全部更改為征收增值稅。所謂“營改增政策”，指的是營業稅改增值稅，能夠助力服務業尤其是科技等高端服務行業的發展，促進產業和消費升級，培育新動能、深化供給側結構性改革。營改增政策的實施，是我國根據中國特色市場經濟發展形勢，從促進社會經濟穩定持續發展的角度作出的一項重大戰略決策。營改增政策實施的根本目的在于通過最大限度地減少重復征稅，降低各行業的稅負壓力。一方面可以推動我國稅收體制全面改革發展;另一方面能夠極大降低企業稅負壓力，從而減少企業經營成本，促使其獲得更多的資金用于產品研發和市場拓展等，進而可以促進企業市場核心競爭力的提升，這對于企業持續健康發展極為有利[1]。對于商業地產企業來說，營改增政策的實施可以極大提升企業經營發展活力，但是對其財務工作模式提出了更高的要求，這就要求商業地產企業在財務管理工作中，必須采取措施進行全面優化，才能緊緊把握營改增政策導向從而實現持續健康發展。因此，商業地產企業財務管理工作人員應在具體的財務工作中全面了解和掌握營改增政策的具體要求，并根據商業地產財務工作內容，通過全面優化稅收規劃管理來提升財務管理水平，以便為商業地產企業經營戰略的制定提供具有價值的財務數據，推動商業地產企業健康、持續發展[2]。

2 營改增對商業地產企業財務管理的具體影響分析

商業地產行業作為我國市場經濟的支柱性產業，其持續健康發展對我國經濟極為有利。在營改增政策全面實施之后，商業地產企業受到了一定的影響，集中體現在資金管理、會計核算、土地出讓、稅務管理等方面，具體如下。

2.1 資金管理方面受營改增的具體影響

對于商業地產企業財務管理來說，營改增的實施對資金管理的影響最為突出。在營改增政策實施之后，商業地產企業稅負壓力發生變化，促使其在前期擁有更多的現金流，此刻商業地產企業則要面臨巨大的壓力，原因在于商業地產企業的經濟收益容易被侵占或者縮水，或者是增加了稅收負擔。與此同時，在資金借貸方面，營改增政策所帶給商業地產企業的影響也是巨大的，如商業地產企業借貸給他人或者其他企業，同樣需要繳納一定的增值稅，而在商業地產企業向借貸方收取利息時，若利息超過金融機構的借貸利率，則要全額繳納增值稅，顯然這就給商業地產企業增加了稅收負擔，容易縮減商業地產企業的現金流，這就要求商業地產企業在資金管理上，必須深入考慮營改增政策帶來的影響，才能最大限度降低商業地產企業的稅收負擔[3]。

2.2 會計核算方面受營改增的具體影響

基于字面意思來講，營業稅改成增值稅，雖然只是稅種發生了變化，但是這一變化卻對商業地產企業的會計核算產生了重大影響。營改增政策全面推行之后，會計核算中的部分科目設置發生了細微變化，原因在于先前的營業稅是典型的價內稅，未能過多地納入會計科目，而稅種改為增值稅之后，不僅取締了應交營業稅，還在原有的基礎上增加了應交增值稅和進項稅額等會計科目，原因在于增值稅相比營業稅來說，其作為典型的價外稅，實行的是抵扣制度，雖然可以避免重復納稅，但是會使會計核算工作變得更加復雜，且會計核算工作量也會增多。例如：在會計處理時，需要對商業地產企業征收增值稅，如商業地產企業的不動產征銷售、設備采購等，都要進行征收增值稅;在抵扣操作時，則要從應繳納的增值稅中抵扣，避免重復納稅，這些會計工作都要會計核算人員在具體工作中，耗費較長的時間和較多的精力認真去處理，才能規避稅務風險[4]。

2.3 土地出讓方面受營改增的具體影響

對于商業地產企業來說，土地的獲取是經營發展的關鍵環節，同時土地成本在商業地產開發項目總成本中占據較大比例，這就要求商業地產企業加強土地出讓管理。在營改增政策實施之后，必須按照11%的稅率納稅轉讓土地使用權的增值稅。但是通過政府出讓方式獲取土地，則不需要繳納增值稅[5]。因此，在商業地產企業后續房屋銷售時，將無法抵扣進項稅額，其后果就是加重了商業地產企業的稅務壓力。針對此類情況，營改增文件中指出針對政府出讓土地而支付的土地出讓金，商業地產企業可以在房屋銷售收入中全額扣除土地出讓金后的金額作為增值稅的征收標準，此方法雖有異于原來的差額計稅方法，且無需通過發票方式進行抵扣，但是在實踐操作中，此方法僅適用于房地產新項目，未能在商業地產舊項目中發揮作用，這就意味著商業地產舊項目會多繳納以土地出讓金為納稅基礎的增值稅[6]。由此可見，商業地產企業在新舊項目納稅方面是存在區別的，對于商業地產新項目來說，所采用的是差額計稅，且在房屋銷售額中可以抵扣土地出讓金，并所用稅率為11%。而對于商業地產舊項目來說，在房屋銷售額中不能抵扣進項稅和土地出讓金，并所用稅率為3%。基于此，商業地產企業財務工作人員在具體的工作中，必須慎重界定新舊項目，并對項目進行分開管理，才能最大限度降低商業地產企業的稅負壓力[7]。

2.4 稅務管理方面受營改增的具體影響

對于商業地產企業來說，營改增政策實施后，無需重復納稅，但是受增值稅稅率、進項可抵扣稅額的影響卻是日漸明顯，最明顯的體現在于商業地產企業大量的收入與非貨幣收入，均受到了增值稅不同程度的影響。這就要求商業地產企業在稅務核算過程中，必須對各個項目進行分開核算，才能盡可能避免重復納稅而帶來的經濟損失[8]。由于增值稅實施的是抵扣制度，故而基于理論角度來說，營改增政策的實施應該會降低房地產企業的稅負壓力。但是在稅務管理工作中，部分與增值稅相關的票據在開具、抵扣等操作環節中，往往有著嚴格的規定，導致其操作相當繁瑣。因此，商業地產企業必須對稅務管理引起重視，要求財務工作人員必須認真負責地做好與稅務管理相關的各項工作，才能避免給企業帶來經濟損失[9]。

3 營改增體系下房地產企業財務管理策略分析

無論何種類型的行業，在經營發展中，都追求經濟效益的最大化。對于商業地產企業而言，亦是如此。因此，在營改增體系下，商業地產企業必須全面優化財務管理，以降低營改增帶來的影響，確保商業地產企業經營發展能夠實現經濟效益最大化目標，進而使商業地產企業持續健康發展。

3.1 加強資金管理

對于資金量需求巨大的商業地產企業而言，營改增政策的實施，要求企業必須加強資金管理，不得憑借自身擁有雄厚的資金實力而疏于資金管理方面的細節問題，或者是采取粗放管理方式進行資金管理。相反，企業要繼續加強資金管理，并重視資金管理水平的提升，確保在營改增政策全面實施背景下，不會出現進項稅額和銷售稅額不對應的問題，從而保證商業地產企業在營改增政策實施后能夠真正意義上降低稅負壓力，進而確保商業地產企業能夠在運轉過程中有著充足的資金予以支持[10]。同時，商業地產企業為了在發展中有著充足的資金予以支撐，必須在融資方面加強管理和加大籌集力度，確保企業在發展中不會陷入資金危機。針對商業地產企業發展中的一些支出項目，需充分利用增值稅中的抵扣制度，合理合法地減少企業資金的支出，避免商業地產企業發展中出現資金危機。

3.2 不斷提升會計核算水平

在營改增政策全面實施的背景下，商業地產企業會計核算科目增多的同時，核算方式也發生了巨大的變化，集中體現在核算方式復雜化，這就對商業地產企業的會計核算提出了更高的要求。因此，商業地產企業應在發展過程中，重視現代先進技術的有效使用，以此大幅度提高會計核算工作效率和質量。商業地產企業會計核算工作人員在日常工作中，必須加強營改增政策的學習，以在全面了解和掌握營改增政策的基礎上，增加相應的會計核算科目，然后根據商業地產企業發展實際，制定出符合企業實際和發展需求的增值稅制度的核算方式，確保商業地產企業會計核算能夠適應稅收政策的變化。除此之外，商業地產企業應重視會計核算信息化水平的提升，尤其是增值稅發票等方面應加強全面監控，確保企業內部會計核算能夠更加規范化、高效化、信息化，為商業地產企業持續健康發展提供高質量的會計數據支持。

3.3 優化土地管理

在營改增政策全面實施背景下，商業地產企業在土地管理時，不僅要分開管理新舊項目，還要對土地支付對價方式進行優化安排，以實現稅收籌劃目的。在商業地產企業新項目中，土地出讓金雖可以在銷售額中直接抵扣，但是在扣除時，要出示相應的省級（包含省級）以上財務部門監制的合法有效憑證。因此，不同的支付方式，則會直接影響商業地產企業扣除成本的多少。針對這種情況，商業地產企業在營改增政策實施背景下，應選擇土地出讓金或者土地轉讓方式獲取土地，以便在增值稅中可以抵扣土地出讓金，從根源上降低商業地產企業的稅負壓力。

3.4 加強稅收籌劃管理

商業地產行業由于自身的特殊性，使其在稅收方面為國家稅收作出突出貢獻。而商業地產企業發展需要大量的資金予以支持。因此，商業地產企業必須做好稅收籌劃管理工作，以最大限度地減少稅負壓力，為商業地產企業的持續健康發展留有充足資金。在營改增政策實施之后，商業地產企業必須立足于長遠發展，不斷完善內部稅收籌劃工作，確保企業發展不會陷入資金困境。在具體的工作中，商業地產企業必須梳理經營流程，全面了解和掌握企業經營發展實況和納稅能力，隨后通過分開核算、科學制定銷售價格、擴大業務范圍等措施優化稅收籌劃，以此最大限度降低企業稅負壓力和經營成本，從而有效提高商業地產企業的經營收益。

4 結語

綜上所述，在營改增政策全面實施背景下，商業地產企業財務管理必須轉變思路，深刻認知營改增政策對財務管理的具體影響，再結合商業地產企業實際，通過加強資金管理、不斷提升會計核算水平等措施全面優化財務管理，以保證商業地產企業能夠真正享受到營改增政策紅利的成果，為商業地產企業在新常態經濟形勢下持續健康發展創造良好的條件。

參考文獻

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Abstract： In recent years， under the background of the comprehensive promotion of the reform of replacing the business tax with a value-added tax， the tax structure of commercial real estate enterprises has undergone tremendous changes. In order to promote the sustainable development of commercial real estate companies， the financial management of commercial real estate companies is required to be comprehensively optimized in conjunction with the actual development of the company， and further escort the sustainable and healthy development of commercial real estate companies. In view of this， based on a brief introduction of the basic content of the policy of replacing business tax with value-added tax， this paper interprets the impact of replacing business tax with value-added tax on the financial management of commercial real estate enterprises， and further combines with the actual financial situation of commercial real estate enterprises， puts forward feasible and effective financial management strategies of commercial real estate enterprises， so as to comprehensively improve the efficiency and quality of financial management of commercial real estate enterprises.

Keywords： reform of business tax; commercial real estate enterprises; financial management; tax planning; capital management