西安市房地產景氣循環研究

許江雯，楊航

（西安財經大學）

1 引言

房地產行業的興衰直接影響著一個國家的經濟形式。房地產行業的發展是從景氣到不景氣，再從不景氣到景氣的一個動態循環過程，也是宏觀經濟的重要組成部分，并且要經歷復蘇、繁榮、衰退、蕭條四個環節。對房地產進行景氣循環分析，可以判定房地產市場所處的景氣循環階段，運用景氣指數預測房地產未來發展狀況，進行市場調控，為房地產業的良性發展提供理論依據，促進了國民經濟的持續發展。本文通過構建相應指標系統，通過景氣循環研究，對西安市房地產發展狀況進行綜合研究分析。

景氣分析是在統計分析的基礎上，通過計算一組景氣指數(先行指數、一致指數、滯后指數)，研究分析經濟周期波動，判斷經濟運行態勢。對房地產的景氣循環進行研究分析，能夠為西安市房地產的持續發展提供理論支撐；研究房地產的景氣循環波動，可以為實踐提供指導，也可以為政府、房地產開發商、消費者等提供正確決策和可靠的依據，從而促進西安市房地產的良性循環發展。

2 研究設計

2.1 數據來源

本文在借鑒現有房地產研究的基礎上，收集了西安市2008 年～2019 年的房地產行業指標數據。原始數據主要來源于陜西省統計年鑒、西安市統計年鑒及中經網數據庫。

2.2 指標選取

指標的選取主要考慮數據的可獲得性和可操作性，并參考譚剛[1]對深圳房地產的指標選取，本文分別從房地產生產、投資、交易、價格等四個方面選取指標:商品房開發投資額、房地產增加值、商品房竣工面積、商品房施工面積、企業獲得利潤總額、商品房待售面積、房地產開發國內貸款、商品房銷售面積、土地購置面積、商品房銷售均價、自籌資金、商品房銷售額。

2.3 指標劃分

運用時差相關分析方法先確定一個基準指標，一般選擇最具有代表性、最能反映當前經濟狀況的時間序列作為基準指標。規定基準指標不動，被選擇指標在時間上相對于基準指標前后不斷移動。最后計算基準指標與這些移動后序列的相關系數。本文根據時差相關系數的大小，參考了中房預警系統三類指標劃分方法，對各項指標進行調整劃分（見表1）。

表1 各項指標的劃分

3 實證分析

3.1 擴散指數定義

擴散指數是對經濟指標循環波動進行測定，處于擴張狀態的變量所占的百分比。擴散指數法是根據所選指數指標的升降變化，計算出上升指標的擴散指數，以擴散指數為依據來判斷未來的經濟景氣情況的預測方法。擴散指數最主要的就是對指標的劃分，并計算各類指標的擴散指數。

擴散指數函數模型(Diffusion Index簡稱DI)，其中ID(t)是指t時刻的擴散指數。

計算步驟如下。

①消除原始序列中季節變動、長期趨勢和不規則變動的影響，讓各指標序列能穩定反映循環波動，然后計算增長率。

②示性函數I[?]

其中Xi t表示指標的環比增長率，I[·]的值通過比較環比增長率的大小確定。

③將各時間點相應指標示性函數值相加，得到t期擴展的指標數，用指標數除以該類指標總數，就是t期的擴散指數ID(t)。

擴散指數的結果是介于0 和1 之間。當擴散指數ID(t)>50%，表明經濟形勢處于擴張狀態，ID(t)=1 時景氣擴張的臨界線；當擴散指數ID(t)<50%表明經濟形勢處于衰退狀態，ID(t)=50%為景氣狀態轉折點。

3.2 循環波動值測定

首先計算各指標的循環波動值。經濟時間序列中可分解四個因素:長期趨勢(T)、季節波動(S)、循環波動(C)和不規則波動(I)。因為本文采用的是年度數據，不需要進行季節調整。本文利用時間序列中的乘法模型消除各個因素影響，測定各項指標循環波動值。

基于最小二乘法，利用統計軟件采用曲線擬合法對各長期趨勢進行擬合。消除了長期趨勢后，采用三項移動平均法剔除不規則變動，得到循環波動值，記為（C）（見表2)。

表2 各項指標循環波動測定值

3.3 擴散指數計算（見表3～6）

表3 各項指標循環波動值環比增長率

表4 先行擴散指數

表6 滯后擴散指數

房地產同步指數反映的是房地產市場的現行發展水平，根據經濟循環走勢圖觀察經濟所處狀態。從圖1 可以看出，2008 年～2012 年西安房地產市場經歷了一個完整的景氣循環周期，但峰谷值落差較大。全球金融危機給西安市帶來了持續影響，西安市市場發展不太穩定。2012年大部分經濟指標穩步上升，經濟運行于處于擴展階段，且房地產市場趨于穩定，并于2017 年達到波峰值，從2019 年開始西安房地產進入萎靡狀態。

圖1 擴散指數對比圖

先行指數是用于彌補同步指數未能對景氣狀況進行預測的問題。根據圖1的對比可以看出，兩類指數景氣變化趨勢基本一致，但先行指數總體上的變化略早于滯后指數。2010 年，先行指數進入波谷，同年同步指數也出現了下降，西安房地產市場出現了不景氣的現象。在2014年～2017 年，先行指數逐步上升，預示著未來西安市房地產市場進入景氣階段。在2017 年達到峰值，但2017 年之后部分指標開始下降，市場狀況將發生轉折，于2019年進入轉折階段，西安市房地產變化幅度不是很大。

滯后擴散指數主要是檢驗景氣循環的完整性。從圖1可以看出，滯后指數的變動方向整體上與同步指數相反，有的指標具有滯后性，滯后指數總體上的變化落后于同步指數。與同步指數表示的市場景氣情況相吻合。

4 結語

通過對西安市房地產周期波動的綜合分析，可以看出目前西安市房地產市場可能會呈現震蕩調整與房價會出現小范圍波動且趨于穩定；預測西安市房地產市場在未來1到2年內有可能改變目前的收縮和蕭條狀況，重新迎來一個新的景氣區間。

因此，對政府部門而言，要加強政府在房地產市場中的監管作用，加大查處和打擊市場中的違法和腐敗問題，實時關注房地產的發展動向，及時準確地發布房地產市場信息，避免企業盲目投資，充分運用經濟手段調節房地產市場的供給和需求，制定適合本地發展的房地產政策，穩定房地產市場秩序，遏制房地產市場大規模投機現象的產生，從而促進房地產市場良性循環發展；對消費者而言，多渠道了解各種購房政策，理性消費，不攀比，避免個人盲目投資，選擇合適的購房時機，保障自己的合法權益；對于開發商而言，在開發建設過程中要嚴格執行行業施工標準，提高房屋質量，合理投資禁止炒房，制定合理有效的營銷策略，在實現自己利益最大化的同時確保房地產市場的有序發展。