澳新商業(yè)地產(chǎn)和住宅“冰火兩重天”

本報(bào)駐新西蘭特約記者　達(dá)喬

新冠疫情下，澳大利亞和新西蘭的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的巨大反差：一方面，商業(yè)地產(chǎn)的空置率升到歷史高位，尤其是悉尼、墨爾本、奧克蘭等大城市繁華地段，出現(xiàn)大批商鋪關(guān)門歇業(yè)；另一方面，住宅房?jī)r(jià)逆勢(shì)上漲，增幅不斷創(chuàng)歷史新高。

據(jù)澳大利亞房地產(chǎn)信息網(wǎng)站Do?main29日發(fā)布的報(bào)告，澳大利亞全國(guó)房?jī)r(jià)在去年整體上漲近1/5。在澳大利亞昆士蘭州近期的房屋拍賣會(huì)上，一棟37年前6.3萬(wàn)澳元建起來(lái)的簡(jiǎn)陋平房以725萬(wàn)澳元（約合3459萬(wàn)元人民幣）售出，97歲的房主庫(kù)珀稱“親眼看到自己居住多年的房子價(jià)格漲了115倍”。

與澳大利亞一衣帶水的新西蘭，房子也量?jī)r(jià)齊升。英國(guó)《衛(wèi)報(bào)》報(bào)道稱，新西蘭一棟地段普通、看起來(lái)破舊的1920年左右的老屋近日在房屋拍賣會(huì)上以超過(guò)200萬(wàn)新西蘭元（約合人民幣904萬(wàn)）的高價(jià)出售，超出拍賣師預(yù)估價(jià)格近40萬(wàn)新西蘭元，該報(bào)道特別在標(biāo)題上寫到“這是一棟連廁所都沒(méi)有的房子”。

新西蘭房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)服務(wù)公司房研網(wǎng)（ReLab）首席執(zhí)行官奈特·后接受《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，疫情下推高澳新兩國(guó)房?jī)r(jià)主要有兩方面因素：首先是住宅的庫(kù)存嚴(yán)重不足，2008年新西蘭全國(guó)有6萬(wàn)套住宅出售，包括公寓、聯(lián)排和獨(dú)棟別墅等，而2021年5月的數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)僅有1.4萬(wàn)套住宅出售。考慮到新西蘭人口近年來(lái)增長(zhǎng)迅速，在售住房與需求的比例嚴(yán)重失衡；其次，目前澳新兩國(guó)商業(yè)銀行貸款利率均處于歷史最低位，新西蘭一年固定貸款利率在7月上調(diào)前為2.19%，上調(diào)后也僅為2.49%，“低利率必然帶來(lái)可負(fù)擔(dān)性提高，購(gòu)房者有更強(qiáng)的還款空間”。

與住宅市場(chǎng)“熱得發(fā)燙”截然相反的是澳新的商業(yè)地產(chǎn)遭遇寒冬。據(jù)新西蘭廣播電臺(tái)報(bào)道，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司仲量聯(lián)行的調(diào)查，新西蘭最大城市奧克蘭中央商務(wù)區(qū)的多座主要商業(yè)樓在2021年出現(xiàn)了15%至20%的空置率。疫情下反復(fù)“封鎖”措施促使中小企業(yè)習(xí)慣遠(yuǎn)程辦公與居家辦公的新常態(tài)，直接導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)的出租率顯著下降。

住宅價(jià)格高企帶來(lái)的利潤(rùn)空間，掀起澳新“全民開發(fā)”的熱潮。在澳新兩國(guó)，不僅擁有豐富經(jīng)驗(yàn)和雄厚資金的大房地產(chǎn)公司在爭(zhēng)搶土地和建筑資源，大量普通民眾也在從事自有土地的分割、建房、售房和租房業(yè)務(wù)，成為“個(gè)體戶”式的房地產(chǎn)投資客和開發(fā)商。在奧克蘭甚至開始出現(xiàn)以“基金”為平臺(tái)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，不僅吸引新西蘭當(dāng)?shù)厝送度耄参簧僦袊?guó)投資人。

奈特告訴記者，澳大利亞和新西蘭房地產(chǎn)的“全民開發(fā)”模式在實(shí)踐中是個(gè)“偽命題”。從向地方政府申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃、融資、公用工程建設(shè)、房屋設(shè)計(jì)、施工與檢查，直到上市銷售和出租，整個(gè)開發(fā)流程涉及數(shù)十個(gè)技術(shù)性很強(qiáng)的專業(yè)領(lǐng)域，往往需要幾個(gè)甚至十幾個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)的分工合作才能完成。對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，不僅很難具備房地產(chǎn)開發(fā)全流程中足夠的知識(shí)儲(chǔ)備和實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也會(huì)面對(duì)資金不足等方面的困境。

面對(duì)日益高漲的房?jī)r(jià)，澳大利亞和新西蘭政府均出臺(tái)各種“限購(gòu)”措施。其中針對(duì)海外買家的限購(gòu)最嚴(yán)格。在新西蘭，海外買家可以購(gòu)買公寓樓花、酒店式公寓、周期性租賃土地、毛利人的永久產(chǎn)權(quán)土地以及面積小于1000公頃的林業(yè)用地等類型的土地和房屋。但是，海外買家在購(gòu)買住宅房產(chǎn)、鄉(xiāng)村物業(yè)、敏感土地或1億新西蘭元以上的新西蘭資產(chǎn)前，都需要獲得新西蘭海外投資辦公室的批準(zhǔn)。

近幾年來(lái)，新西蘭不斷爆出海外人士因?yàn)檫`規(guī)購(gòu)買土地或住房而導(dǎo)致巨額罰款的新聞，來(lái)自中國(guó)的買家占了不少。《新西蘭先驅(qū)報(bào)》今年6月報(bào)道稱，一名中國(guó)買家因?yàn)闆](méi)有得到海外投資辦公室的許可，以940萬(wàn)新西蘭元在奧克蘭購(gòu)買了一處帶有“二戰(zhàn)”炮位的“敏感土地”，被罰款11萬(wàn)新西蘭元。▲