存量產業園區的更新與發展

王智忠

（中鐵合肥建筑市政工程設計研究院有限公司，合肥230000）

1 引言

當前城市發展轉型，從以往的“增量擴張”朝著“存量挖掘”的方向發展，國內產業園也邁入更新階段。在土地有限的情況下，怎樣釋放其潛能，改善產業結構，健全公共配套設置，建立科學的實施機制，是產業園區需要思考的重要問題。

2 產業園區發展背景

2.1 發展階段

產業園區的發展主要可以分成4個階段：第一階段，1978—1989年，這一階段屬于要素聚集階段，產業結構比較單一，主要產業類型是低端制造業。產業園的整體規模不大，布局距離城市中心較遠，一般是在市郊區域，功能形態比較單一。第二階段，1990—2000年，產業主導階段，產業類型主要是高端制造業，從勞動密集型朝著技術資本密集型發展，該階段的主要發展方式是外資注入[1]。企業對于園區也提出了更高的要求，園區內的各種產品變得更加豐富，配套設施處于起步階段。第三階段，2001—2010年，產業鏈化階段，產業類型主要是高端制造業，企業孵化以及技術研發的比例提升，這一階段的園區發展表現出精細化的特點，并向生產制造企業周邊聚集，開始形成完整的產業鏈。建筑形態以及類型變得多樣化，相關的配套設置日益完善，品質得到了顯著提升。第四階段，產業生態化階段。產業類型主要是研發型、知識產出、創造型生產研發產業。園區劃分成各種區域，提供多樣化的服務，企業結合自己的需求，有選擇性地入駐相應的產業園區，服務商以及功能更符合園區的發展需要，有利于人才吸引以及企業的發展。

2.2 當前產業園區的發展趨勢

2.2.1 產業發展趨勢

首先，產業園區發展進程速度提升。當前政府鼓勵企業進入園區，以此推動產業集群的發展，對城鄉土地利用結構實施改善。這也讓產業園區在經濟發展中的載體作用加強，其在出口以及利用外資方面的聚集效應提升。其次，產業園區向高新化發展。新形勢下，園區內部注重調整和升級產業結構。國家出于使園區科學發展的目的，提出了發展方針，以發展現代制造業、提高吸收外資質量為主，使園區出現了高新化的發展趨勢，園區注重高新技術產業的發展。再次，產業集群化趨勢明顯[2]。這是園區發展階段中的高級階段，國內很多園區都還在初級階段，園區內企業間的聯系不足。近些年來，我國部分產業園區已經產生產業集群化的趨勢。最后，生態產業園區發展快速。現階段，科學發展以及節能減排的理念在園區建設中得到了有效的體現，國內很多地區都提出了建設生態型產業園區的計劃以及設想。

2.2.2 空間建設趨勢

首先，從增量拓展朝著存量挖掘轉變。現階段，國內土地資源日益緊缺，能夠用來擴展產業園區的土地指標不斷減少。在這種情況下，挖掘存量就變成了主要的發展趨勢，基于對環保不符合要求、效益不高的企業實施更新改造，提升企業的經濟利潤和產業能級，可以促進園區的進一步發展。其次，從產城分離朝著產城融合發展。產城融合是城鎮化建設以及產業發展轉型升級情況下的發展思路，其內涵包括產城協調、功能復合、相互促進融合、空間結構一體化，讓人居環境配套、產業優化升級、社會服務保障實現統一。最后，從單一生產功能朝著產業綜合體發展[3]。產業綜合體的特點就是在中小城市核心區或者一線城市的副中心，以高新技術產業為中心，具有健全的城市生活配套設施，將相關功能高度復合，建筑形態體現為城市功能綜合體，和城市空間進行有效的協調，運用城市設計基本手法，將各種功能空間有效融合，表現出社區化屬性。

3 存量產業園區的更新與發展策略

3.1 產城融合是產業園區更新與發展的理想愿景

產城融合就是實現人的發展與各方面的良性互動以及深度融合，主要包括經濟、生態環境、社會和產業，其是城市發展的一項系統性工程，產業園區就是落實這一愿景的有效載體。這也決定了未來園區的發展，會以人的發展與需求為核心[4]。在產業組織中，需要依據主導產業的具體特點和需求配備和生產聯系密切的生產性服務業，以及和產業人才及居民生活密切聯系的生活性服務業，建立網絡化的產業關聯結構，發揮產業園區和城市相互促進的作用，建設可共享、高水平的城市理想空間。

3.2 存量更新是產業園林更新與發展的優先路徑

大多數城市產業園區都存在增量用地受約束、存量用地使用粗放的情況，所以，在園區更新和發展中，需要側重于優先更新存量工業用地，同時提升空間以及綜合環境的品質。

就存量工業用地更新類型來說，主要可以分成3種：（1）工業用地產業升級型。在滿足規劃導向的基礎上，鼓勵提升容積率，針對滿足政府產業升級導向的更新，提供財政激勵。（2）工業用地轉型成公服用地以及綠地[5]。在工業用地比例偏高以及商業房地產都過剩的城市，政府需要鼓勵及引導部分工業用地轉型成城市綠地以及公共服務設施用地。（3）工業用地轉型成辦公、商住、科研用地。滿足規劃導向，且配建公共服務以及補交土地出讓金后，可以轉換為其他用地類型。

存量工業用地更新模式主要包括3種：（1）原業主主導型。要變更土地性質的原業主補交土地出讓金、配建有關公共服務設施之后，可基于協議出讓變更土地的性質，實施更新改造。（2）市場主導型（見圖1）。原業主如果要更新土地類型，然而資金不足，可以通過市場引入開發商，符合有關條件之后，可協議出讓，改變土地的性質，由原業主與開發商一起對土地實施更新開發。（3）政府主導型（見圖2）[6]。這種方式就是政府回購土地，之后招拍掛出實現更新。現階段該模式存在不足，例如，土地收儲成本較高，地方政府財政不充足，會限制土地的更新。對此，可以參考成功的經驗，合理地進行優化。

圖1 市場主導型更新模式

圖2 政府主導型更新模式

在存量產業園區的發展中，不僅要對原有工業存量實施更新，還要重視提升產業園區的整體空間品質。首先，可以在住房和城鄉建設部生態修復和城市修補試點的經驗上將其技術以及方法運用到園區生態化改造中。其次，鼓勵施行“微更新”手法，對建筑的修補性、功能提升進行更新，還需要將城市價值作為價值取向，實現多元化更新。

3.3 政策創新是根本保障

存量用地更新中存在一個阻礙，即各方利益之間的博弈，增量規劃可看作是利益的分配過程，存量規劃則是利益調整過程，不可避免地會出現一些無法調和的局面，要解決問題，需要依靠制度政策。立足于解決問題角度，“存量型城市設計”思路還是現階段比較好的方式。就長遠方面來說，需要制定合理的制度政策，把控土地再開發的交易成本，確保其低于再發的收益，進而促進園區再開發的有效落實，提升綜合效益。

隨著城市治理模式的變化，園區以后的管理體制也會變化，建立自上而下的管理體系。社會、市場以及政府會變成主流，在滿足城市整體利益以及園區轉型定位的基礎上，要減少原土地權利人的市場風險，鼓勵權利人參與到土地改造中，并基于公益貢獻把部分公共利益返回給社會，通過這種方式實現多贏。

4 結語

綜上所述，新形勢下，園區空間和產業經濟發展面臨著轉型“陣痛期”，在產城融合的理念下，需要優先立足于存量用地，促進產業園區走高質量產業與高品質空間雙贏的轉型之路，促進國內產業園的更新和發展，充分發揮出其作用。