住房資產的有序傳承之道

高皓　許嫘

圖/IC

根據《中國住房市值報告》數據，2018年中國住房市值為321萬億元，相當于中國GDP的3.56倍，高于世界其他主要經濟體（美國、英國、德國、日本該數據2018年分別為1.26倍、3.20倍、2.38倍、2.08倍）。中國人民銀行城鎮居民家庭資產負債課題組2019年10月調查結果顯示：中國城鎮居民家庭資產的實物資產占總資產八成，其中74.2%為住房資產;住房資產占中國城鎮居民家庭總資產的比重為59.1%，高于世界其他主要經濟體（美國、英國、德國、日本該數據2018年分別為24.3%、48.9%、20.8%、36.7%）。

作為家庭占比最大的資產類別，住房資產的有效管理和有序傳承將對中國居民的安居樂業、民生福祉產生重要影響。西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心2021年一季度發布的《中國家庭財富指數調研報告》顯示，今年一季度財富增加的家庭中，住房資產的貢獻率達76.7%。然而，有效管理住房資產需要家庭投入大量精力，而且住房資產的傳承方式、稅費成本、法律法規等相較于其他類型資產而言更為復雜，這些都增加了家庭財富管理的難度和成本。

在住房資產管理與傳承工具供給不足的背景下，以“房產理財”及“以房養老”等為名、面向老年人群的詐騙案于近年來頻頻發生，給受害家庭造成了極大的財產損失。在代際財富傳承中，因住房資產分配而產生的家庭財產糾紛屢見不鮮，已成為影響家庭和諧、社會穩定和精神文明的重要因素。

國家“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要提出，要完善住房市場體系和住房保障體系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡;加快培育和發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源。在金融服務實體經濟、金融服務人民福祉的大背景下，應當切實推進住房信托等金融制度供給，以金融業供給側結構性改革不斷滿足人民群眾對美好生活的向往。

住房信托是民事信托的一種，屬于實物資產信托，是指住房所有者作為委托人，將住房資產交由受托人，為受益人的利益履行住房管理、維護、出租、出售等受托行為的服務類信托。發展住房信托可實現多方共贏，不僅能夠有效推動中國居民家庭財富的有序傳承，盤活資產以緩解人口老齡化帶來的家庭與社會壓力，還將有助于擴大住房的有效供給，提升住房資源的實際利用率，有效彌補中國住房的需求缺口。

住房信托制度的功能與意義

對社會而言，住房信托制度是盤活閑置住房的重要途徑。目前，居民住房領域的主要矛盾在于：大量住房沒有得到充分利用，而很多居民的住房需求卻無法得到滿足，這種住房資源的錯配很可能會帶來嚴重的社會民生問題。西南財經大學《2017中國家庭住房空置分析》顯示，中國空置房屋已經達到了6500萬套，其中一、二、三線城市的住房空置率分別為16.8%、22.8%、21.8%。

住房信托可以成為吞吐住房資源的“蓄水池”。居民將閑置住房置入信托，受托人通過對住房的裝修、維護、出租等專業受托管理行為，在為受益人獲取利益的同時，也能實現有效擴大住房資源供給、拓寬住房供應渠道的政策目標。

對信托行業而言，住房信托制度能夠為信托行業注入數十萬億量級的優質資產。當前，在經濟增速放緩、新冠疫情沖擊、壓減非標融資業務等多重因素的共同作用下，信托業面臨著較為嚴重的“資產荒”，行業轉型陣痛加劇。截至2021年1月末，全行業信托產品存量規模為19.99萬億元，較2017年末的26.25萬億元大幅降低近24%。

住房信托能夠成為中國信托行業回歸本源的重要資產類別和戰略業務方向。中國321萬億元量級的存量居民住房可以為信托行業源源不斷地提供優質資產，從而助推信托業長期健康發展。

對房地產行業而言，住房信托制度能夠推動行業從增量開發向存量管理轉變。房地產行業過去多年的發展主要依靠資本、土地等要素投入與規模擴張，發展模式相對粗放。隨著中國住房供需矛盾逐漸緩和與國民收入不斷增長，居民對住房質量的要求逐漸提升，房地產行業面臨向高質量發展階段轉型的壓力。

住房信托制度的建立，意味著住房資產由具備專業能力的受托人進行管理、經營、運作，這將有利于推動房地產行業由增量開發向存量管理的轉型升級，推動房地產行業向供需平衡、價格穩健、精細管理、服務完善的方向發展。

對家庭而言，住房信托制度能夠有效防范家庭成員對財產的不當處置和糾紛爭產。中國裁判文書網數據顯示，2018年至2020年6月間，北京地區繼承糾紛公開判決書、裁定書共14870份，其中房產作為主要爭議遺產的案件數量占比高達70%。2021年3月，最高人民法院新聞局和CCTV-12《現場》共同推出的法治紀錄片《家事如天》講述了六兄妹因千萬元房產繼承糾紛反目成仇、對簿公堂的鬧劇，正是由于已逝父母生前缺乏住房資產傳承安排而引發。

2021年1月1日起施行的《民法典》增設了遺產管理人制度。根據《民法典》第一千一百四十五條的規定，未來的遺產繼承需要有遺產管理人的參與。遺產管理人將履行制作遺產清單、處理被繼承人債權債務、分割遺產等義務，在住房繼承流程逐步完善的同時，管理成本也相應增加。住房信托的受托人實際上充當了家庭房產“遺產管理人”的角色，根據委托人意愿對住房資產做出系統規劃與有效安排，有助于減輕財產繼承成本，減少家庭糾紛，促進社會和諧。

在人口老齡化加速發展的背景下，住房信托制度對養老型社會獨具意義。第七次全國人口普查顯示，中國60歲及以上人口已達2.6億人。在人口老齡化加速、養老問題加劇的背景下，老齡人群希望通過盤活住房資產以獲取養老資金。然而，在相關制度工具供給不足的現實情況下，“以房養老”的騙局頻現，造成多起老年人錢房兩虧的慘案。因此，建立合理有效、專業規范的住房資產管理和運營機制，就是為人民謀福祉。

建立住房信托制度的難點問題

目前中國民事信托的受托資產主要為現金及金融資產，以住房不動產為受托資產的信托為數甚少。究其原因，中國存在立法、產權登記、稅收、監管等方面的難點問題，導致住房等不動產難以成為信托財產，住房信托的發展存在較大制度障礙，信托公司開展民事信托業務的動力仍需增強。只有解決這些難點問題，才能實現家庭財產傳承的有效性和多樣性，以及社會資源的充分流動與高效利用。

一是信托法立法缺陷。住房信托是民事信托的一種，屬于實物資產信托，其主體由委托人、受托人、受益人和監察人組成，客體是信托財產。本質是委托人將信托財產（住房）轉讓給受托人（信托公司），由受托人按委托人的意愿為受益人進行管理。國際通行的信托制度是建立在信托財產所有權轉移基礎之上的，即委托人必須將信托財產的所有權轉移到受托人名下，這是信托的本質屬性和制度保障。但中國2001年通過的信托法第二條關于信托定義的表述中，“將其財產權委托給受托人”，其中“委托給”為中國信托法獨創，對信托財產的產權轉移界定模糊。

住房信托是超長期的不動產財產安排和傳承計劃，其存續期限一般長達數十年之久。從法理及實踐上來看，“委托給”對于存續期只有幾年的商事信托而言影響不大，但對于較長期限的住房信托而言卻成為明顯的制度缺陷。由于信托財產的歸屬不明確、獨立性不足，很難真正實現住房信托對于信托財產保護、家庭財產傳承等核心功能。

二是不動產產權登記缺失。信托財產登記制度不健全也成為制約住房信托發展的重要因素。根據物權法和信托法，中國實行登記生效主義。委托人按照法律規定為辦理登記手續的財產設立信托時，應該辦理登記手續，確認財產的轉移，信托方能生效。但由于中國沒有出臺信托財產登記制度，這一方面造成了信托公司在開展業務時只能通過合同法來持有信托財產，在過戶稅費及登記審批上都遇到很多障礙;另一方面，也使得信托在資產獨立、破產隔離等方面的制度優勢無法充分發揮。

三是稅負成本過高。由于現行法律法規沒有針對民事信托非交易性過戶這一特性進行規定，因此稅務機關普遍將信托財產的置入視為一次市場交易行為，由此產生的高額稅負使得住房信托步履維艱。

若將住房置入信托看作交易行為，那么住房的轉移要繳納印花稅、契稅，還可能要繳納營業稅、個人所得稅。同時，這種繳納是雙重的，即信托設立時，委托人向受托人轉移要繳納一次，信托終止時，受托人按約定向受益人轉移住房時還須再繳納一次。以上雙重征稅的問題大大加重了住房信托的設立成本，嚴重制約了住房信托發揮調節資源分配、促進社會和諧的作用。

四是民事信托監管適用性不強。受歷史發展等原因局限，中國目前尚未對商事信托和民事信托進行明確的監管區分，現行金融監管框架主要針對商事信托設立，尚未充分考慮民事信托的特征和規律進行專門規制。實際上，商事信托和民事信托在信托目的、受益人范圍、存續期限、委托人意愿、受托人權利義務等方面存在較大差異，不宜一概而論。

商事信托是推進某種商事目的的工具，如集合資金信托計劃。在商事信托中，委托人更多是充當投資者角色，對信托制式合同的內容很少有磋商的權利，而受托人履行的義務主要是產品適當性和投資者保護等。民事信托則是委托人進行長期財產安排和規劃的工具，例如家族信托、住房信托、慈善信托等。在民事信托中，委托人對信托目的、存續期限、受益權、信托財產的管理辦法應具有較大的酌情決定權，受托人對受益人應承擔更為嚴格的信義義務。

鑒于商事信托和民事信托的不同特點，建議銀保監會對住房信托、家族信托、慈善信托等民事信托業務發放新的、獨立的民事信托牌照，將進行商事信托與民事信托進行分類監管。同時，鑒于民事信托涉及民生、存續期較長，不宜向風險評級較高的信托公司發放此類牌照。另外，考慮到住房管理的專業性，亦可考慮引導少數頭部物業管理公司新設專營民事信托的專業信托公司，發放民事信托牌照進行試點。

建立住房信托制度的相關建議

加強研究住房信托制度，將住房信托作為拓寬城鎮住房供給、盤活存量住房資源、提升人民福祉和國家治理能力的戰略性制度。從宏觀層面看，住房信托能夠拓寬住房供給，彌補城鎮化過程中的住房需求缺口;從中觀層面看，住房信托能夠為信托行業發展注入新的活力，助推房地產業向高質量發展轉型;從微觀層面看，住房信托能夠助力家庭財產有序傳承，促進社會和諧。鑒于住房信托制度在經濟、社會等層面的多重作用，建議就住房信托制度進行深入研究，將住房信托制度上升為保民生的戰略性制度。建議可考慮在房屋空置率畸高的海南自由貿易港先行試點，將住房信托能夠盤活的住房資源與《百萬人才進海南行動計劃（2018-2025）》等現行制度有機對接，以住房信托制度保障人才公寓的長期穩定供應。

盡快修訂信托法，出臺與住房信托相關的管理條例，解決稅收不合理問題，使住房信托的發展有法可依、有路可循。建議全國人大盡快啟動信托法的修法工作，完善家族信托、住房信托、慈善信托等民事信托最為重要的法律基礎設施。建議相關部委（財政部、住建部、自然資源部、國稅總局、銀保監會等）組織擬定與住房信托相關的管理條例，規定住房信托發展的相關細則，針對住房信托非交易性過戶的特性，解決住房信托在設立、分配和清算等不同階段稅收過高的難點問題。

出臺明確的住房信托登記制度，建立國家層面的信托財產權屬統一登記機構，或借助現有不動產登記機構進行信托財產權屬登記。建議針對民事信托財產涉及的不動產、上市公司股份、非上市公司股權及知識產權等不同類型的資產，建立國家層面的信托財產權屬登記和流轉機構，在法律層面確立不動產等非交易性過戶轉讓登記工作的權威性及統一性。

借鑒日本和中國臺灣地區的經驗，以上兩地并未設立專門的信托登記機構，而是依托已有權屬登記機關進行信托財產登記，相當于在現有物權登記制度體系中加入信托財產這一特殊財產類型。考慮到中國已建立不動產統一登記制度，可以依托現有制度基礎增加不動產信托財產登記項目，不僅可以將信托財產權屬登記較快投入實踐，還可以為未來統一的信托財產權屬登記制度累積實務經驗，提供成熟的工作體系與規范。

對商事信托與民事信托進行分類監管，為民事信托業務單獨發放牌照，對不同類型的信托機構與業務進行更有針對性的金融監管。考慮到中國目前信托公司業務主要為商事信托，建議銀保監會針對專營民事信托業務的民事信托公司單獨頒發牌照，依據商事信托與民事信托的不同特點進行分類監管。在中國金融業高質量發展過程中，商事信托業務遭遇了一定的問題與瓶頸，而民事信托業務則呈現出強大的發展活力。作為社會需求極大、發展勢頭良好的信托本源業務，以家族信托、住房信托、慈善信托等為代表的民事信托更應輕裝上陣，不背歷史問題和風險機構等既有包袱。

加強受托人義務規范，提升從業人員的職業能力與道德水平，提高住房信托供給側服務質量。中國現行信托法并未就受托人義務做出單獨規定，建議在法律層面增加對受托人義務的規范，就受托人應盡的親自義務、忠實義務、審慎義務、有效管理義務、保密義務等加強事前立法和事中監管。住房信托作為跨越代際的超長期財產安排和傳承計劃，本質上應基于“受人之托、忠人之事”的信托關系，受托人更應在跨越代際的超長周期中切實履行信托義務，消除億萬家庭的后顧之憂，長久造福國家、社會與人民。

（編輯：趙莎莎）