居住權登記問題探析

文/鄧瑛

今年1月1日起，《民法典》正式開始施行，“居住權”作為其中的一大亮點，對于保障弱勢群體“住有所居”的目標的實現具有重要意義。《民法典》關于居住權的規定僅有六條，條款內容也相對簡單，比較原則化，目前也無配套的法律法規或司法解釋出臺。對于不動產登記部門來說，如何讓居住權相關規定落地實施，從而真正發揮效用是當前亟需解決的主要問題。本文試就居住權登記相關的爭議問題進行分析，以期對今后居住權登記實踐有所裨益。

一、居住權登記類型

《不動產登記暫行條例》及其實施細則將不動產登記區分為不動產權利登記和其他登記兩大類型。對于各類不動產權利登記，依據登記涉及的權利變動類型不同，可以分為首次登記、變更登記、轉移登記與注銷登記四類。居住權作為一種用益物權，其登記類型應該也包括前述四種類型。但是《民法典》第三百六十九條規定“居住權不得轉讓、繼承”，這就意味著不允許居住權通過買賣等法律行為轉移，也不能因繼承等事實行為而發生轉移，故相對于其他種類權利登記，居住權登記中不存在轉移登記類型。

二、居住權登記申請要求

根據《民法典》的規定，設立居住權有以下幾種方式，不同的設立方式，辦理首次登記的程序和要求都不同。一是以合同方式設立居住權，一般應當由當事人雙方共同申請。二是以遺囑方式設立居住權，包括遺囑繼承和遺贈兩種方式。以遺囑方式設立居住權的，應以遺囑有效為前提。《民法典》最新規定中取消了公證遺囑的優先效力，以最后的遺囑為準。對于登記部門來說，如何確定申請人提交的遺囑為有效遺囑，是一大難題。而對于以遺贈方式設立居住權的，根據《民法典》第一千一百二十四條的規定，受遺贈人應當在知道受遺贈后六十日內，作出接受或者放棄受遺贈的表示，到期沒有表示的，視為放棄受遺贈。判斷申請人在六十日內是否作出了接受遺贈的表示，也是一大考驗。雖然登記機構無權認定遺囑無效，但遺囑的形式是否符合法律要求，登記機構應當仔細審核。筆者認為，一方面要加強對登記人員繼承相關法律知識的培訓，提升其業務能力，尤其是一線登記人員必須審慎核查遺囑的形式要件是否符合法律的相關規定，另一方面要按照未經公證繼承登記審核要求辦理登記，要求全部法定繼承人或受遺贈人共同進行現場查驗，并做好詢問筆錄，確認遺囑的有效性。此外，被繼承人死亡時遺囑才開始生效，申請人以遺囑為據辦理居住權首次登記時，被繼承人已經死亡，故以遺囑、遺贈方式設立居住權的，可由居住權人單方申請登記。三是以生效法律文書設立居住權的，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第二十七條第三款規定，離婚時，一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是住宅的居住權或者住宅的所有權。故離婚判決時，法官可以依法將居住權判給生活困難的配偶一方，這也是依法律規定設立居住權的一種方式。依據人民法院、仲裁委員會生效的法律文書申請首次登記的，也應當規定可以由單方申請登記。

三、居住權的客體

根據《民法典》第三百六十六條的規定，居住權是對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。故居住權的客體為住宅，住宅是只能用于居住的房屋，包括但不限于商品房、保障性住房以及農村宅基地上所建房屋等。對于并不用于居住的商鋪、廠房、辦公樓等，原則上不能辦理居住權登記。至于公有住房上是否能設立居住權，目前尚存爭議。公有住房的所有權人為國家或有關企業，承租人不享有所有權，故無權申請居住權登記。但是鑒于公有住房的承租人只能登記為一人，同住人并不享有公示的居住權利，今后若允許在公有住房上為同住人設立居住權，也將有利于保障同住人的居住權利。此外，居住權的客體能否是住宅的某一部分，比如單獨在某一房間上或者單獨在別墅的某一層設立居住權，《民法典》對此沒有規定。但是根據《不動產登記暫行條例》第八條，不動產以不動產單元為基本單位進行登記。成套住宅中的一個房間，沒有獨立使用的價值，根據物權特定原則，單個的房間不能成為特定的、獨立的、具有使用價值的物，因此單個房間不能作為不動產單元進行居住權登記。如若當事人在合同中約定以特定部位設立居住權，登記機構在辦理登記時仍應以整套房屋進行居住權登記，但可按照當事人約定在登記簿附記欄中記載相關內容。

四、同一套住宅上能否辦理多個居住權登記

由于所有權人的變更，實踐中可能會出現已存在居住權登記的住宅上，后續繼受所有權人再行設立新的居住權的情況，登記部門會面臨同一住宅上辦理多個居住權登記的難題。《民法典》對此并沒有規定，但《民法典》規定居住權是為特定自然人生活居住的需要而設定的權利，且堅持居住權不得轉讓和繼承的原則。從這一點可以理解立法者設立居住權的本意是會令專屬于人身，用于滿足其生活居住的需要。如果允許設立多個居住權，必然會影響到在先居住權人的居住體驗，難以保障居住權人對住宅的獨立支配權。尤其是在以遺囑方式設立居住權的情形下，在先居住權人主觀意愿上一般不會希望后續繼受的所有權人再行設立新的居住權，因此筆者認為，原則上同一套房屋上以不予辦理多個居住權登記為宜，如果要增加居住權人，應該取得原居住權人的同意，當事人另有約定的除外。

五、已辦理居住權登記的住宅能否出租的問題

根據《民法典》第三百六十九條的規定，設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。可見，已辦理居住權登記的住宅原則上不得出租，這與立法者無償設立居住權的初衷不謀而合。但是隨著時代的發展，特別是“以房養老”的模式下，居住權已不再僅僅是一種依附于人身的權利，其財產權屬性日益增強。立法者在嚴守居住權不得轉讓的基礎上，通過允許當事人約定出租住宅而賦予其一定的流通性，有利于實現居住權價值的最大化利用。承租人決定從居住權人處租賃房屋時必須對該約定予以審查，否則可能面臨合同無法正常履行的風險。如果讓承租人查閱所有權人和居住權人簽訂的居住權合同文本，一旦合同文本約定模糊或者居住權人提供虛假合同，就有可能增加交易風險。因此，筆者認為對是否可以出租，可以登記公示，登記部門可以根據申請在不動產登記簿上記載該居住權是否包含出租的功能，承租人只需要查詢不動產登記簿即可確保交易安全，這樣不僅可以約束當事人雙方，也有利于保障承租人的權益。

六、已辦理居住權登記的住宅能否辦理轉移登記

雖然居住權與住宅租賃都是對他人住宅的使用，但屬于兩種不同類型的權利。租賃權屬于債權，盡管法律通過設定“買賣不破租賃”的規則賦予其一定程度的物權屬性，但租賃具有最長20年期限的限制。而居住權是用益物權的一種，具有物權的對世性、絕對性和直接支配性等，因此，即使住宅所有權人發生變動，也不會對已設立的居住權產生影響，其效果類似于“買賣不破租賃”，即“買賣不破居住權”。所以筆者認為，已辦理居住權登記的住宅可以辦理轉移登記，但不得影響居住權人繼續居住房屋。這就意味著今后買賣房屋，買受人除了要查詢房屋的抵押、查封情況以外，還需要對買賣房屋的居住權登記情況進行查詢。同時，筆者也建議登記部門在辦理此類轉移登記時做好詢問筆錄，主動詢問買受人是否知悉居住權登記信息，并提示其相應的風險，以防范后續訴訟風險。

七、抵押權與居住權相沖突的問題

根據“舉重以明輕”的當然解釋規則，連買賣都不能破除租賃，抵押自然也不能破除居住權。對于已設立居住權的住宅能否辦理抵押登記的問題，住宅存在權利瑕疵必然會影響抵押物的經濟價值，但為了更好地發揮物的效用，加速經濟流轉，只要抵押權人愿意與所有權人簽訂抵押合同，比如抵押物價值本身約定較低，并在合同中對居住權的期限以及和抵押優先權行使產生沖突等情況進行專門約定，抵押權人也愿意承擔相應的風險，登記部門就應當予以登記。若抵押合同中沒有專門約定，則會面臨在先設立居住權和后設立抵押權的沖突。為了減少后續訴訟風險，筆者建議登記部門在登記時可以向抵押權人開具書面的風險告知書，詢問申請人是否知悉存在居住權的事實，在抵押權人明確表示愿意繼續抵押并且自擔風險的情況下為其辦理抵押登記。

對于已設立抵押權的住宅能否辦理居住權登記的問題，根據《民法典》第四百零六條有關抵押財產可以轉讓的規定，可以推斷應該允許已設立抵押權的住宅辦理居住權登記，但該條僅規定了“抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人”，并未涉及抵押人在抵押財產上設立居住權是否要通知抵押權人，登記部門在面對此類居住權登記時也就沒有依據主動通知抵押權人。但是實際生活中經常會出現債務人試圖利用“買賣不破租賃”的規定，惡意串通倒簽租賃合同，企圖對抗法院對債務人名下房產的拍賣，導致抵押權人無法優先受償。可以預見，今后債務人也可能通過惡意設立居住權的方式來阻礙法院對其房產進行強制執行。因此，筆者建議《民法典》施行后，登記機構應加強法制宣傳，引導抵押權人在抵押合同中增加約定抵押人設立居住權需經抵押權人書面同意等條款，定期查詢抵押住宅的居住權設立情況等，從而保障自身的合法權益。

八、已被司法查封的住宅上能否辦理居住權登記

《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第二十二條第1款規定：“國土資源、房地產管理部門對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權、房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續。”已被司法查封的住宅不能辦理抵押、轉讓等登記手續，但對于是否能辦理居住權登記則并沒有提及。但《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條第1款的規定：“被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。”即使在查封的房屋上設定居住權也無從對抗法院的強制執行，居住權人的居住權益也就無法保障，因此筆者認為被查封的住宅上不能辦理居住權登記。