銀行個人住房抵押貸款的信用風險及其防范的對策探討

劉仲亞 郭偉

摘要：個人住房抵押貸款可以為個人提供融資渠道，對于促進國民經濟發展有著十分重大的作用。但是在進行抵押過程中，也會出現各種風險。如抵押品風險、信用風險。因此，無論是銀行還是個人，都需要加強對風險的認識，并做出合理的防控，以便保證資金安全。本文主要對銀行個人住房貸款信用風險進行分析，并提出相關的防范對策。

關鍵詞：銀行;個人住房抵押貸款;信用風險;防范對策

在現代市場經濟環境下，越來越多的人由于需要使用資金，會選擇個人住房抵押。而銀行為了能夠保證經濟活力，促進金融產業的發展也會對個人住房抵押貸款信用進行分析。通過對個人代償能力、房產市場變化進行分析。對于個人住房貸款問題，銀行要能夠了解市場，對整體金融市場，通過合理評估，做出正確的選擇，以便在保證安全的情況下提高經濟收益。

1.個人住房抵押貸款概述

個人住房抵押貸款是指銀行對符合條件的購房人提供資金支持購買住房，而購房人通過分期付款方式逐年償還。另外，需要對銀行支付一定的利息，以保證銀行的收益。一般來說個人將住房抵押給銀行作為抵押品，以保證銀行資金安全，當個人無法按月償還借款項和利息的時候，那么銀行就有權收回住房，或將住房進行拍賣，以支付余下款項和利息[1]。個人住房抵押貸款需要購房人，首先支付首期款，然后根據自己收益情況簽訂相關年限的合同，并還貸款和利息。在住房抵押期間，房屋的所有權并未轉移給銀行。因為按揭和質押還有著一些區別，按揭是指個人住房按揭貸款，房屋所有權是屬于購房人的。而抵押房屋所有權雖然是購房人，但是購房人無法購房人只有居住權，不能對房屋進行買賣或轉移。

2.銀行個人住房抵押貸款風險因素

2.1貸款金額

貸款金額越大，銀行和借貸人所承擔的風險就越大，而且造成違約的幾率也越大，考慮到經濟膨脹，當出現經濟膨脹的時候，借款人需要擔負更大的經濟壓力。也就是說借款人貸款數量越大，就會有越高的違約風險。而銀行為了吸引投資，會選擇提高貸款的比例。當借款人超出比例標準之后，就會增加違約風險。

2.2抵押評估值

抵押品估值是根據市場實際，對抵押品的價值進行評估。抵押品價值越高，違約風險率就越低。為了保證借貸人的合法權益，同時保證銀行資金安全，銀行會以抵押品作為擔保，并對抵押品的價值進行衡量，以便降低違約發生幾率。當抵押品市場價值大于借款人借出的款項的時候，借款人違約的成本就會加大，所以借款人違約風險率就比較低。

2.3貸款期限

一般情況下，人們會選擇貸款期限越長，人們覺得貸款期限越長越好。但是據有關調查顯示，貸款期限越長，違約的概率就越高。尤其是在一些地區，經濟發展不平衡的形勢下，當行業出現疲軟狀態的時候，資金周轉會受到很大的影響，從而導致貸款人無法按期償還款項。甚至可能使得使得貸款人出現較高的違約風險。

3.銀行個人住房抵押貸款風險防范對策

3.1加強貸款前個人調查

為了保證資金安全，銀行需要首先對借款人償還能力，以及還款意愿進行調查核實，包括借款人個人能力以及相關信用[2]。在借款人提交貸款申請后，銀行有關部門需要加強對借款人情況調查，了解借款人住房信息和還款能力。尤其是需要調查借款人的資信情況，包括信用調查、借款人的生活方式、道德品質、職業變動情況，了解借款人的工作性質以及月收入。另外，還需要對借款人工作單位及發展趨勢要有一定的了解，確定借款人職業穩定，并且具有償還能力。另外，需要對借款人的家庭收入進行調查了解。同時需要對借款人住房信息整體價值進行評估。確保所抵押的房屋屬于借款人，并且借款人是所購房屋的唯一購買人，并保證房屋未被作其他抵押。同時還需要對房地產項目的合法性、合同等進行調查。

3.2建立貸款管理機制

為了保證借款人權益，同時落實對借款人的審查和經濟償還能力分析。銀行需要加強對借款人的審查，以便減少金融風險，在保證資金安全可靠的情況下，對借款人發放貸款金額[3]。銀行需要制定健全的管理機制，保證將損失降低，提高收益。通過制定一套完整的規章制度，提高信貸管理水平。首先，銀行需要根據數據設計方案，以便最大程度減少損失。其次要對貸款操作流程加強監督，在貸款前、中、后每個時期都需要有風險控制意思。另外，需要對工作人員采取責任制度和獎勵機制，鼓勵工作人員加強風險分析，保證信貸安全。

3.3完善個人住房抵押貸款法律制度

在當前形勢下，我國地產行業發展快速，而且絕大多數購房人都會選擇個人貸款，以便減少經濟壓力。因此，政府需要加強完善法律制度，明確購房人相關責任，通過分散和化解風險方式，提高資金管理安全。通過運用法律法規約束金融市場，加強對個人住房貸款環節和流程的監管。另外，為了保證個人住房抵押貸款安全，政府可以建立資金仲裁法庭，減少行政審批和流程，提高工作效率和質量。通過創建良好的法律環境，提高失信違約成本，從而遏制違約發生的可能。

4.結語

總而言之，在現代社會經濟發展環境下，銀行在進行個人住房貸款項目的時候，需要加強對個人信用收入、工作等方面的調查，了解購房人的資質，確保購房人作為房產唯一所有人。政府部門需要加強對個人住房貸款的管理，并制定完善的法律體系，保證個人住房貸款安全，推動個人住房抵押貸款業務的良性發展。

參考文獻

[1] 劉爽.商業銀行個人住房抵押貸款信用風險分析——基于邯鄲市的實證研究[D].湖北：華中師范大學，2018.

[2] 王慧.銀行個人住房抵押貸款的信用風險及其防范的對策研究[J].現代經濟信息，2019（9）：310-311.

[3] 蔣洪燦.個人住房抵押貸款信用風險研究——基于對我國商業銀行的研究[D].北京：中國人民大學，2011.

（江蘇省鹽城市新都西路8號鹽城農商銀行 ?江蘇 ?鹽城 ?224000）