社區商業綜合體建筑電氣設計管理及要點分析

沈 少 卿

(上海和欣房地產開發有限公司, 上海 200443)

0 引 言

自2016年開始,城市級商業綜合體建設逐漸達到飽和狀態,開發商慢慢地將投資視角轉向社區級商業綜合體。社區商業綜合體以滿足日常生活服務和消費為主,給人們提供服務的同時也帶來新的集約化個性。社區商業綜合體將散布無序的居住區配套加以整合,其便捷、準確的商品定位,豐富的配備業態和高質量的生活配套服務等核心特點備受青睞,進而逐步成為國內商業地產的主流發展趨勢[1]。

本文結合某社區商業綜合體工程,介紹了社區商業綜合體建筑中的電氣設計管理和若干設計要點。

1 工程概況

某項目位于上海市寶山區淞南地區,項目總建筑面積約為18萬m2,地上部分由辦公、商業、酒店、公寓、社區服務用房等業態組成;包含3棟17層高層建筑、1棟11層高層建筑、1棟8層高層建筑、2棟多層建筑和7組多層聯排商墅,是共14組單體組成的建筑群。該項目地下部分設整體2層地下室,由商業、超市、健身房、配套用房、停車庫等業態組成。

項目效果如圖1所示。

圖1 項目效果

2 電氣設計控制管理要素

社區商業綜合體建筑電氣設計管理工作中,需要技術管理人員認真分析各建筑物的電氣需求。首先對項目中各個功能建筑進行調研,對收集到的信息和數據進行分析,并與各部門協調。在某些專項電氣設計中進行會議研討,總結以“方案合理、成本經濟、計劃可控、設計精細、執行到位”為準則的成果,減少傳統設計造成的不良影響[2]。此外,必須平衡成本和發展兩種因素,既要保證電氣設計更好的可發展性,也要避免電氣設備過度投資而造成浪費。電氣設計控制管理要素具體有如下方面。

(1) 市政專項調研。需要對各個市政條件進行詳細調查,形成成果文件。電力市政方面主要包含8項管控點;通信、有線電視及市政方面主要有2項管控點。市政條件管控點:① 電力,包括項目周邊上級變電站電壓等級、富裕容量,項目市政電源進線位置、敷設方式,開閉所最大轉接容量限制,當地供電部門對開閉所、變電所的位置、土建條件、土建做法等要求,項目紅線外電源外線、開閉所產權管理界面,當地供電部門規定單路饋線容量,當地供電部門對供電計量的要求,當地供電部門對用戶變電所的位置、變電所出線方式、變壓器最大容量限制情況;② 通信、有線電視,包括市政管線引入位置和項目周邊管道數量。

(2) 部門專項調研。對各個部門進行詳細資料搜集,形成成果文件。其中主要包含商管部門的商戶房產交接條件、商戶供電要求和計量方式、需要高供高計的業態、業態規劃和物業權屬等,以及成本部門提出的審核意見。

(3) 圖紙設計深度及要求。施工圖是技術設計管理中最為重要的一個環節,故嚴格把控圖紙設計深度及要求,對建筑質量、運營等方面影響重大。① 強電,包括設計文件,消防系統負荷供電回路,其他負荷供電回路,非消防電源強切,備用應急電源持續供電時間,消防配電箱,電氣豎井(強、弱電)設置,對柴油發電機房的要求,負荷計算,計量要求,各業態低壓供電計量要求,低壓供電系統設計要求,動力、照明配電系統設計原則,防雷、接地系統做法及要求;② 弱電,包括設計文件、建筑設備監控系統、視頻監控系統、入侵報警系統、出入口控制系統、廣播系統、有線電視、綜合布線系統、客流系統、火災自動報警系統。

3 若干設計要點分析

3.1 不同業態的用電負荷密度取值分析

社區商業綜合體項目在建筑體量、功能復雜程度上小于城市商業綜合體項目,但仍是一種“多功能、多業態”的大型建筑體項目。合理的用電負荷密度取值對于開發商的成本控制和項目自身的供電方案確立有著至關重要的作用。

現有的國家規范、標準和設計手冊只是單一地對各類功能建筑列舉出用電負荷密度的參考取值范圍。該參考取值范圍區間較大,部分高低限值相差在1倍及以上,同時也未對功能建筑中不同業態的用電負荷密度進行更深入區分。以商業功能建筑為例,在JGJ 392—2016《商店建筑電氣設計規范》[3]中建議大中型商場用電負荷密度為60～200 W/m2,由于設計院在用電負荷密度指標選取時,往往依據宜大不宜小的原則進行設計,導致存在裝機容量過大,以及在后期運行中產生“三低”等問題。

在設計之初合理地選取用電負荷密度指標,除了滿足現階段各功能業態的用電需求,也具備適當的發展空間。

(1) 查閱相關資料。前期可以查閱其他商業地產的設計標準。

(2) 分析相關數據。設計之初,招商部門一般無法提供正確的租戶信息和租戶需求,所以需要結合其他方面的數據進行分析、研究。如招商部門在前期會制定項目的招商策略,具備較為明確的業態劃分和業態配比數據;商業顧問會根據項目所在區域進行競品分析,定檔潛在的租戶品牌;物業部門提供的其他不同業態的租戶用電運行數據(包括但不限于日均用電量、平均峰值電流、峰值電流占允許載流量比、10 h折算用電指標、10 h折算電量占需求電量比、實際峰值電量占需求電量比、折算峰值用電指標)。

通過上述思路綜合制定的用電負荷密度指標合理且趨向實際運行。各類建筑、各類業態用電負荷密度指標如表1所示。

表1 各類建筑、各類業態用電負荷密度指標

3.2 高壓供電方案

社區商業綜合體項目高壓供電方案的確立需要設計人員結合業主方各個部門的實際需求和市政職能部門的條件要求進行分析、協調。高壓供電方案的設計需兼顧各方利益、諸多因素和限制條件。除了符合國家設計規范要求外,還要考慮以下要素。

(1) 當地供電部門的條件要求。在供電部門諸多條件要求下,可供給電源情況是高壓供電方案設計首要考慮的要素。社區商業綜合體項目由于多業態、大體量等特征,其裝機容量相對較大。設計人員應當考慮當地供電部門對單路高壓線路的容量限制和進線回路數量要求。各地供電部門對于10 kV電源的供電容量有所不同,一般為8 000～12 000 kVA。當2路10 kV電源(雙重電源)供電系統無法滿足項目供電容量需求時,可采用多路10 kV電源進線。采用多路10 kV電源進線時,必須要得到項目該區域供電部門的認可。當項目地區現階段無法提供多路10 kV電源時,建議征詢供電部門在項目建設周期內是否有電業區域站的建設規劃或分階段性的市政電源提供。若項目的裝機容量很大且受限于上述條件時,根據當地的市政電力情況也可考慮采用20 kV或35 kV電壓等級接入。除供給電源情況條件外,還有如下幾種約束條件需要設計人員注意:高壓母聯限制,單臺變壓器最大裝機容量限制,開閉所位置,開閉所最大轉接容量限制,土建條件限制等[4]。

(2) 商管部門運營管理要求。在社區商業綜合體中商業業態呈現多樣化,即運營方可能不是單一的,而是多方存在的。高壓供電方案應考慮各個運營方的訴求。設計人員注意運營方獨立運營要求和運營方計量方式要求。這兩點要求是相輔相成的。電力信息調查情況如表2所示。

表2 電力信息調查情況

3.3 電氣設備機房設置

電氣設備機房的設置對建造成本、施工和后期運營起著重要作用。設計人員在前期應多個方面考慮,合理地布置機房。

(1) 布置電氣機房時應當按建筑功能進行劃分。原則上不同功能區域的電氣設備機房不能混用,但考慮到社區綜合體建筑中部分功能建筑單體建筑面積較小,若特意為其設置相應的電氣設備機房,設備投資成本和機房占用的建筑面積都會相應增加,所以設計人員可以針對“獨立運營”和“物業管理權屬”進行評估,根據具體情況進行機房設置。

(2) 各個業態中,電氣機房的設置基于物業管理權屬劃分的區域確定。對于不同物業權屬的業態,其電氣機房不能混用[5]。同一物業權屬的不同業態,其設備可以共用電氣設備機房,但設備需按服務業態的不同而分開設置。根據項目經驗,消防控制室的設置除一些合資酒店品牌要求單獨設置外,其余功能業態在前期設計時無需考慮設置分消防控制室。主要有2方面原因:① 消防控制室的工作人員需要嚴格、特殊的上崗要求,較多小物業方無法提供滿足上崗資質的工作人員;② 消防控制室監控管理的特殊性,需要24 h不間斷地監管。所以在后續運營期間,小物業方都要求消防火災報警由綜合體持有方的物業統一管理。

(3) 電氣機房應考慮線路的傳輸半徑,盡可能地深入負荷中心。主干電纜實際敷設長度不宜超過150 m,以確保電壓降宜不超過3%。供電路由距離是指由變電所低壓柜至分配電間或管井內二級配電箱的距離。分配電間或管井二級配電箱應按區域劃分設置,覆蓋半徑建議40～60 m,保證二級配電總箱至末端配電設備的電纜實際敷設長度小于50 m。

(4) 電氣機房在設置時應考慮其出線路由,建議適當地與暖通設備機房保持一定空間,避免與暖通大型空調、通風管道等交叉或長距離平行,進而導致建筑層高受限,后期相應管道、橋架維修存在不便。

3.4 火災自動報警系統總線傳輸線路的結構選用

根據GB 50116—2013《火災自動報警系統設計規范》和圖集14X505-1《火災自動報警系統設計規范》,在火災自動報警系統總線傳輸模式中包含兩種布線結構,即樹形布線結構和環形布線結構。這兩種布線結構在可靠性、管線預埋和造價成本上存在著明顯差異,且兩者產品一般不能通用,后期改造繁瑣,所以在設計前期需根據建筑火災危險性、業態性質和招商潛在的客戶做出判斷。

該項目中A2建筑單體業態定義為酒店,且商管部門以外資酒店作為招商目標,故根據公司以往和各品牌酒店合作的項目經驗確定該建筑單體采用環形布線結構。環形布線結構和樹形布線結構兩者在產品單價方面:前者絕大多數為進口或合資產品,其單價遠高于后者;在施工方面:前者施工所需的管材、線纜較后者多。基于成本因素考慮,該項目其余單體的火災自動報警系統總線傳輸線路采用樹形布線結構。

電氣設計人員需要注意的是:由于多種業態組成,當社區商業綜合體項目中存在與該項目類似的情況,即兩種火災自動報警系統總線布線結構,應區分火災報警控制器,對共用的防排煙風機、消防水泵等消防設施應采用雙模塊雙硬線的控制模式。

4 結 語

社區商業綜合體建筑體量較大、業態多、人員密集度高,所以電氣設計也相對復雜,需要電氣設計人員考慮各方因素,進行綜合分析、比較。