公共衛生事件下房地產市場的分析研究
——以揚州市為例

王 翠 沈敏軼 何 莉 王浩懿 付康博 揚州大學

引言

房地產市場的發展一定程度上反映了國家經濟狀態，它對某些地區的發展和整個國民經濟具有強大的倍增效應，它也能用作經濟各個層面的強有力的監管要素。研究房地產市場發展的內部規律需要總結分析房地產市場的現狀及其發展歷程。同時，研究房地產市場在國民經濟體系中的地位及其相互作用，尋求到其調控的有效手段也尤為重要。

一、重大衛生事件沖擊下房地產市場經營狀況

公共衛生事件的發生對房地產市場有著不可忽視的影響，同時國民經濟也不容樂觀。從2020年的重大公共衛生事件的發現，整個黑天鵝事件時期，樓市面臨了顯著的銷售淡季，房地產行業也順勢進入暫休模式。揚州市作為三線城市也受到了一定程度的影響，但通過嚴格的防護措施和政策調整，到目前房地產市場已經恢復穩步上漲趨勢。

據統計，2019年12月底至2020年2月初期間，全國近30個大中城市的商品房成交面積與2019年相比下滑了81%，而2019年成交面積為19.55萬m2，遠低于2018年的7.61萬m2。如圖1，全國百城從年初到年末，只有2月環比為負數，達到-24%，顯而易見，在感染情況最嚴重時期的房地產市場受影響最為嚴重。相對于揚州，從整體趨勢上看，2020年2月份的環比增長由1月的45%降至16%，也是整個上半年環比增長最小的一個月。

圖1 2020年全國、揚州市房地產樣本均價

揚州作為旅游城市，房地產市場受到此次國際衛生事件的影響尤為明顯，2月新房無供應面積，銷售面積0.82萬方m2，環比下跌96.62%，同比下降88.82%。截止2月25日，揚州市商品房成交65套，成交面積0.82萬平方米，環比-96.62%；商品住宅和商辦市場環比分別為-96.07%、-98.36%。這直接顯示出揚州新房市場受此次衛生事件影響業績慘淡。據統計，3月揚州不同區域二手房均價有漲有跌，基本屬于健康狀態，其中98個小區中，掛牌均價上漲的小區54個，下跌的小區為44。國內的感染人數得到控制后，12月底揚州一口氣推了32塊土地，并且很快被拿下，揚州最高的樓面價已超過14 000元/m2。從揚州這次密集供地可以看出房企拿地意愿是比較強的，所以房市整體還是比較樂觀的。

二、房地產市場影響分析

此次衛生事件期間商業房地產行業受社會以及其他不確定因素影響而被迫要求關閉，如酒店和零售商。由于這些企業通過面對面直接向客戶提供服務，衛生事件的防控提倡減少人與人之間的接觸，因而必須關閉。面對這些消極影響，如果沒有好的解決方案，將會使商業房地產行業創造更高的空置率。由于房地產估值的下降，商業投資者想要在貸款市場上獲得資金變得越來越困難。上市房地產公司的股價下跌，導致資金流動性進一步枯竭。

此次衛生事件對房地產市場沖擊很明顯，此期間大多數地區的售樓處和房屋中介機構關閉門店暫停銷售了活動。由于2020年2月受感染人數暴增，對部分二、三線城市的返鄉置業銷售產生極大遏制，因此房地產銷售幾乎處于停滯狀態。

在此次衛生事件期間，中國政府通過及時宣布各個社區確診病例的信息，人們在了解到這類傳染病的高感染率和死亡率情況下，居民會因害怕感染的風險而選擇居家隔離，對線下的住房銷售起到極大遏制型。錢先航[4]等人推測，風險期望可以降低社區房屋的價值，然后降低房價。在一些感染率較高或醫療條件較差的地區，患者的風險感知就會較高，這也是為什么此次衛生事件對房價的影響在感染水平較高或病情更加嚴重的地區的影響更為明顯。從揚州市2020年2月房價環比增長為正值而全國房價環比已經為-24%，由此也能證實了受此次衛生事件影響較小的二三線城市房地產市場受到沖擊的程度相對于一線城市要小。

三、促進房地市場穩步增長的建議

(一)規范金融市場

構建房地產金融風險防范體系。房地產是一個高度注重資產的行業，與金融市場高度相關。隨著市場供求關系的變化，政府需要制定相關政策，解決經濟下行壓力下導致的房地產市場金融風險的激增。必須遠離系統性的金融風險，建立全面的房地產監測機制對全方位監控房地產金融風險很必要擴大多元化的融資渠道。目前，國內房地產獲取資金的主要渠道是商業銀行貸款。政府應支持和擴大房地產市場的直接融資，幫助企業在債券市場進行直接融資，以此分散房地產風險，降低銀行壓力，擴大募集資金的渠道。

此外，原有關房地產金融市場的法律法規容易落后，所以需要進一步完善房地產金融法制，從多方面考慮房地產市場的經營和發展。

(二)房地產企業發展

在重大衛生事件發生時期，通常會采取緊急關閉售樓部的決策，這對房地產企業有著沉重的打擊，于是開創線上的售樓服務平臺成為各大房企的大趨勢，遠程工作成為了一個普遍現象，所以企業在未來應更加重視家庭辦公的實施。在科技新時代下，充分利用好5G、VR 等新技術的發展趨勢，打造一個完善的線上看房、選房、購房流程平臺并積極向客戶宣傳和推進，通過線上的銷售展示平臺，培養用戶線上購房習慣對未來的房企發展有著重要意義。

為應對市場對高質量辦公和住宅以及專業化管理的需求，房地產公司未來幾十年面臨的重點挑戰已不再是定量擴張，而應是基于人的生活辦公活動區域的改善。此外，房企內部組織管理也是企業發展的關鍵要素，建立雇主和雇員之間良好關系也很重要。員工是組織的資產，通過使員工工作生活的需求得到滿足，企業可以更好地實現其短期和長期目標。在面對重大衛生事件的情況下，員工的工作、生活受到阻礙，管理層不僅應該深入關注員工在危機時期的生活，還要關注后續的員工需求。因此房地產企業在發展的過程中，也要充分考慮到人的因素。

(三)其他方面對房地產市場的推進

建筑行業的發展對房地產市場也有較大的影響，住建部于2016年發布了《關于推進建筑信息模型應用的指導意見》和《2016-2020年建筑業信息化發展綱要》，此后許多城市也開始大力推進BIM技術應用，可以看出信息化建設對于當今的建筑業發展極其重要。基于裝配式建造速度快、受氣候條件制約小、節約勞動力、可提高建筑質量并且保護環境等優勢，裝配式建筑行業也成為發展的方向，它可以將建筑設計標準化、部品生產工廠化、現場施工裝配化、過程管理信息化、建筑裝修一體化，我國目前在裝配式建筑上還有較大的發展空間，因此應鼓勵支持基于信息管理的裝配式建筑的發展，并實施相應的扶持政策，促進建筑業的發展以此推動房地產市場穩步前進。其次，政府應重視園區特色和城市運營的打造，運用科學的發展觀推進房企發展。

四、結語

房地產市場依舊作為國民經濟的命脈，受到政治、經濟、社會等諸多因素的影響，通過對揚州市的房地產市場的分析，可注意到這種重大衛生事件對房地產的影響尤為明顯。秉承著“房住不炒”的觀念對房地產市場進行合理高效的發展，通過總結分析過去的重大衛生事件對房地產市場產生的影響，做出一些風險應對策略對今后房地產市場穩健發展有著重要意義。