基于BIM技術的房地產開發成本控制管理

楊 杰

水發民生產業投資集團有限公司 山東 濟南 250000

引言

房價問題一直以來都是國內群眾關注的重點,國家為控制房價在近些年頒布了一系列的政策,有效遏制了房價上漲。但對于房地產企業而言,房價下降意味著經濟效益下降,為此,房地產企業需要以控制房地產開發成本為切入點,維持自身的效益。

一、房地產開發項目介紹

D房地產開發企業決定開發房地產項目W,該項目屬于大型商業項目,總建筑面積為7萬㎡,其中地下建筑面積2萬㎡,主要包括地下停車場和人防,地上建筑面積5萬㎡,是一棟25層的綜合商業體,其高度為85m。本項目的開工時間為2018年8月份,竣工驗收時間為2020年7月份。由于項目規模較大,因此在項目開始后所產生的數據較為龐大,參與方較多,協同作業難度高,還會涉及變更問題,這些現象的存在,加大了項目成本管理的難度,為此,房地產開發項目決定應用BIM技術對開發成本進行控制。

二、案例應用分析

(一)BIM技術在決策階段的應用。BIM技術在決策階段的應用,主要表現為分析項目的可行性,通過技術經濟論證和施工方案對比的方式,選擇合適的施工方案。BIM技術的運用,可以使投資決策階段的效率大幅度提升。在這一階段,房地產企業主要利用BIM技術構建數據模型,且模型中的各個構件均能被量化,便于企業對工程量進行統計,并在此基礎上,結合市場材料價格,對各項指標進行計算,從而實現對投資的準確估算。以本工程為例,房地產企業選擇的建模軟件為Autodesk Revit,該軟件不僅能構建BIM模型,同時還具有匯總計算功能,可以統計建筑面積。在確定建筑面積后,將項目建議書和可行性報告要求作為依據,同時在其中引入市場價格信息,即可準確估算項目投資,房地產可根據估算結果,做出科學的決策。

(二)BIM技術在設計階段的應用。房地產企業在設計階段可以利用BIM技術對比和選擇設計方案,并且,BIM技術在設計模型檢查、設計概算、施工預算編制等環節的應用,同樣可以取得良好的應用效果。D房地產企業設計階段,為強化房地產開發成本的控制效果,對BIM模型進行了運用,在設計尚未開始前,就對限額目標進行了明確。在設計階段,房地產企業還借助BIM模型,推動各專業設計同步進行,與此同時,在數據庫中錄入各種信息,比如:材料型號信息、材料價格信息等。應用結果表明,BIM技術的應用,有利于房地產企業準確預算設計成本。此外,在設計階段,利用BIM軟件還可以模擬管線碰撞和設計變更情況,有利于控制建設成本[1]。

(三)BIM技術在招投標階段的應用。招投標是房地產企業控制開發成本的重要階段,招標方需要編制招標最高限價,而投標方則相反。在BIM技術運用之前,房地產企業在這一階段,普遍采取的招標最高限價編制方法為自行計算或委托造價咨詢企業計算,在招標文件編制完成后,各投標單位需要對工程量清單進行二次審核,在經過一系列的計算和對比后,對最終報價進行明確。但上述流程較為復雜,會浪費招投標雙方的時間,且最終結果的準確性很難得到保證。而BIM技術的應用,可以降低工程量的計算難度,同時還能規避漏項問題,并且D房地產企業可以直接將BIM模型作為招標文件,為投標方編制投標報價提供數據支持。站在另一個角度來看,BIM技術與網絡之間存在密切的關聯,能夠為政府部門管理招投標提供便利。

(四)BIM技術在施工階段的應用。工程付款、工程變更費用控制和索賠管理,屬于房地產企業在施工階段控制成本的主要方向。

第一,工程付款控制:結合上文可知,W工程屬于大型工程,所涉及的專業較多,房地產企業需要通過分包的方式,將這些工程分配下去。為控制成本,D企業應用BIM技術對施工單位進度產值進行高效審核,且實現方式較為簡單,僅需將工程監理審定批復的工程形象進度作為依據,并把已經完成的工程量在BIM軟件中輸出即可。在房地產企業與施工單位進行工程量對比時,由于BIM軟件具有三維可視化和自動扣減精準功能,因此,能夠在最大限度上防止施工單位隱瞞實際工程量現象的出現。

第二,工程變更費用控制。BIM變更軟件的應用,有利于控制工程變更費用,究其原因,主要是在傳統成本核算模式下,如果發生工程變更,造價師需要通過對比圖紙的方式,找到變更內容,并計算變更成本,雖然準確性較高,但計算會浪費大量的時間,導致成本增加。而利用BIM技術,可以簡化計算過程,具體表現為工作人員僅需在BIM模型上進行圖元、做法和位置的修改,之后,BIM模型就會輸出變更結果,并自動計算工程量變更前后的差值,計算差值即可獲得設計變更費用,房地產企業可以將其作為控制成本的標準[2]。

第三,索賠管理。在房地產開發建設階段,可能會涉及索賠管理,由于索賠關系到房地產企業的經濟效益,因此,建議企業利用BIM技術,對比簽證內容和現場施工情況,并通過構建三維立體模型的方式,找出其中的差距,在計算費用后向施工單位提出索賠。

(五)BIM技術在竣工結算階段的應用。W項目規模較大,并且施工周期長達兩年,在結算階段,會產生海量的造價資料,而BIM數據庫內的資料,會隨著施工進程的推進而不斷完善,在項目竣工時,D房地產企業運用BIM模型中的信息,可以實現對工程實體的完整表達。并且利用BIM模型編制和審核竣工文件,還能促進結算效率的提升。究其原因,主要是與人工計算方式相比,BIM模型不會漏項和出錯。

結論

綜上所述,本文通過分析D房地產企業在W房地產項目中應用BIM技術的實例,提出了在房地產開發成本控制管理中應用BIM技術的建議。實踐應用結果表明,BIM技術的應用,有助于房地產企業成本控制效率和質量的提升,建議國內房地產企業加強對BIM技術的研究,使其作用得到充分發揮。