金融視域下對(duì)現(xiàn)行土地管理制度弊端的分析

張淑潔

吉林省鎮(zhèn)賚縣土地整理中心 吉林 白城 137300

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大背景下,隨著我國(guó)土地管理制度的改革以及土地管理法規(guī)的完善有效保障了國(guó)家利益,近年來(lái)一些地區(qū)嘗試了全新的土地管理運(yùn)作方法,比如實(shí)行城鄉(xiāng)二元土地體制,制定出完善的土地招拍掛制度對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了巨大幫助,不過(guò)也存在一些弊端,以下對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行分析。

一、土地管理制度的弊端和對(duì)金融運(yùn)行的影響

(一)城鄉(xiāng)二次元土地體制改革中存在農(nóng)村信貸投入問(wèn)題。一方面是兩種土地所有制權(quán)利的不平等。對(duì)于國(guó)有土地來(lái)說(shuō),其享有進(jìn)入土地市場(chǎng)的權(quán)利,而農(nóng)村集體土地需要征用之后成為國(guó)有土地;另一方面,土地市場(chǎng)發(fā)展存在不均衡情況。目前城市土地市場(chǎng)占據(jù)主要地位,而農(nóng)村土地的使用權(quán)以及土地流轉(zhuǎn)存在一些限制性政策,至今尚未形成完善的農(nóng)用土地交易市場(chǎng)。此外,農(nóng)民土地經(jīng)濟(jì)權(quán)利被弱化,主要體現(xiàn)在地方政府通過(guò)壟斷一級(jí)市場(chǎng)把農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場(chǎng)后的增值收益作為地方政府收益,而農(nóng)民和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織很少得到補(bǔ)償,所以說(shuō)當(dāng)前的二元土地制度顯著的影響了金融運(yùn)行。主要體現(xiàn)在農(nóng)民金融發(fā)育緩慢,并且土地資金運(yùn)動(dòng)具有增值性和固定性特征,加之土地權(quán)利具有可交易性,成為了吸引金融機(jī)構(gòu)向土地經(jīng)營(yíng)者提供抵押貸款的動(dòng)因。然而在土地二次元體制之下,我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系存在不確定性,比如農(nóng)用地流轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地之后無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金回流,耕地的社會(huì)價(jià)值無(wú)法得到補(bǔ)償,農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)沒(méi)有完全開(kāi)放,農(nóng)村經(jīng)濟(jì)主體將土地使用權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu)存在諸多不利因素。而與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)相關(guān)的長(zhǎng)期信貸資金難以獲得消費(fèi)信貸服務(wù)。以上問(wèn)題都導(dǎo)致了信貸資金很少投入到農(nóng)村生產(chǎn)和消費(fèi)領(lǐng)域,所以很多農(nóng)村土地使用者只能從民間借貸吸取資金,也造成了非正規(guī)金融活動(dòng)越來(lái)越多[1]。

(二)土地批租模式存在金融問(wèn)題。城市土地主要包括財(cái)產(chǎn)稅和土地批租兩種運(yùn)作模式,其中土地批租就是政府根據(jù)法律規(guī)定把土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)在一定年限內(nèi)轉(zhuǎn)讓,給受讓人以此獲得收益,該制度在我國(guó)推行近20年時(shí)間以來(lái)能夠有效增加地區(qū)財(cái)政收入,推動(dòng)城市化進(jìn)程,不過(guò)我國(guó)土地批租模式也對(duì)土地價(jià)格信號(hào)產(chǎn)生了不利影響。目前土地批租方式以招拍掛和協(xié)議出讓方式為主。究其原因主要在于土地資源稀缺,而地方政府居于土地市場(chǎng)的壟斷地位,可以對(duì)不同的土地采取批租方法,通常來(lái)說(shuō)政府對(duì)商住用地會(huì)采用招拍掛的方式獲取利益,而工業(yè)用地則以招商引資為主要方式。在現(xiàn)行土地批租模式下,不管是政府還是土地開(kāi)發(fā)商都不能完全掌握未來(lái)土地供求關(guān)系和相關(guān)信息,所以不管是土地是否采用出讓的形式,出讓價(jià)格都不能真實(shí)反映土地真實(shí)價(jià)值。此外,當(dāng)前市場(chǎng)主體存在一些非理性行為,導(dǎo)致了銀行承擔(dān)了大量的資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),這是由于隨著房產(chǎn)價(jià)格不斷攀升,銀行在貸款上形成了地產(chǎn)偏好,但是在現(xiàn)行的土地批租制度下房產(chǎn)價(jià)格上升導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫。

二、如何消除土地管理制度改革對(duì)金融運(yùn)行的負(fù)面影響

為了解決當(dāng)前土地管理制度存在的弊端,消除對(duì)金融運(yùn)行帶來(lái)的不利影響,需要采取以下措施進(jìn)行綜合整治。

(一)改革土地管理方法。新時(shí)期需要加強(qiáng)貨幣政策調(diào)控的作用,一方面需要制定土地利用總體規(guī)劃,考慮一定時(shí)期貨幣政策取向和可支配的需要,然后以保持經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展為目標(biāo)協(xié)調(diào)好土地供應(yīng)關(guān)系;另一方面建設(shè)用地要從單一計(jì)劃管理轉(zhuǎn)變?yōu)橛?jì)劃管理與市場(chǎng)調(diào)節(jié)結(jié)合,進(jìn)而對(duì)土地供求和投資過(guò)熱進(jìn)行調(diào)節(jié)。此外,貨幣政策操作要密切關(guān)注土地房產(chǎn)等價(jià)格波動(dòng),把握好貨幣政策調(diào)控的方向,以此提升土地與信貸協(xié)調(diào)配合的組合效應(yīng)[2]。

(二)創(chuàng)新土地批租模式。為了構(gòu)建良好的金融生態(tài)環(huán)境,一方面需要取消工業(yè)用地協(xié)議供地模式,盡快完善工業(yè)用地價(jià)格市場(chǎng)形成機(jī)制,讓土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整和信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整相結(jié)合,以此對(duì)高污染高能耗的產(chǎn)業(yè)以及重復(fù)投資起到控制作用;另一方面需要制定出避免人為哄抬地價(jià)的、透明化的土地定價(jià)方法,進(jìn)而有效解決市場(chǎng)失靈和政府失效問(wèn)題,防止房地產(chǎn)泡沫影響金融運(yùn)行。此外,需要推進(jìn)土地批租的稅費(fèi)改革,利用價(jià)外稅對(duì)土地批租收入,實(shí)行中央和地方按比例分享的方法。

(三)完善土地儲(chǔ)備制度。新時(shí)期需要預(yù)防政府貸款金融風(fēng)險(xiǎn),一方面需要出臺(tái)法律法規(guī),確定土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的主體資格,然后規(guī)范土地收購(gòu)出讓等行為,界定儲(chǔ)備土地性質(zhì);另一方面需要制定土地儲(chǔ)備資本金制度,地方政府可以在國(guó)家允許條件下發(fā)行土地債券,以此托管土地儲(chǔ)備融資渠道。此外,需要制定監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系,做好對(duì)政府負(fù)債的管理,同時(shí)需要投入土地基金,以此提升政府的支付能力[3]。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述,當(dāng)前我國(guó)土地使用權(quán)制度改革正在穩(wěn)步推進(jìn)不過(guò)線型的土地管理制度還存在一些弊端,對(duì)金融業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面影響。土地金融對(duì)土地開(kāi)發(fā)意義深遠(yuǎn)。從農(nóng)業(yè)用地的角度來(lái)說(shuō),在貨幣信用條件下當(dāng)前農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者普遍依靠銀行信貸,這樣才能集約化地開(kāi)發(fā)利用土地,受城鄉(xiāng)二元土地制度影響。近年來(lái)我國(guó)城市土地金融業(yè)務(wù)飛速發(fā)展,然而農(nóng)村土地抵押獲得的貸款金融微乎其微,最終導(dǎo)致了城鄉(xiāng)土地金融發(fā)展失衡。所以今后需要?jiǎng)?chuàng)新土地管理方法,改革土地批租模式,完善土地儲(chǔ)備制度。此外,還需要搞活農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),進(jìn)而讓土地改革制度起到更積極的作用。