基于GIS技術的大型綜合超市選址研究

姜傳旭

摘 要：大型綜合超市（GMS）的選址是一項重要的長期決策，關系到未來的經營成敗。本文以青島市嶗山區金家嶺片區為例，結合其控制性詳細規劃和實地收集的數據，嘗試用GIS技術在片區內為大型綜合超市選取最佳區位，以期為超市選址提供借鑒和參考。

關鍵詞：大型綜合超市;選址;GIS;商圈

中圖分類號：F721.7 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2021）03（a）--03

大型綜合超市是零售業態主要的增長點之一，選址是其成功經營的關鍵因素。嶗山金家嶺片區是青島金融體系的核心，大量零售企業密集入駐，本文嘗試利用地理信息系統（GIS）在金家嶺片區進行超市選址研究。

1 大型綜合超市發展現狀

大型綜合超市是一種以銷售食品、生鮮、日用品為主，主要滿足人們日常生活需要的零售業態。其營業面積大多在5000平方米以上，設立在商業中心或住宅區周圍，其批量進貨、連鎖經營等特點能夠形成成本優勢，故大型綜合超市一直是零售業態的一個主要增長點。雖然面臨線上零售和直播經濟等新業態的沖擊，但其銷售額增速仍僅次于購物中心，遠高于其他業態。

2 選址的重要性

首先，超市店址的選取是一項重大決策。因為店址一旦確定，就會成為持續經營的硬件設施，且選址上的失誤在后期無法糾正和彌補。

其次，超市的位置也是決定經營方針的主要根據，企業要考慮整體網點布局的位置不能太過密集或稀疏，即現在的選址將會影響以后的競爭戰略和商業布局。

最后，選址的不同意味著目標市場和目標群體的不同，影響本超市在消費者心目中的形象和定位。例如，處于中心商務區和城鄉結合部的大型綜合超市給消費者的直觀感受是不同的。

3 影響選址的主要因素

3.1 人口狀況

人口狀況是首要考慮因素，主要有以下幾點：第一，人口規模和密度。較大的人口規模和密度通常意味著較高的需求水平和潛在顧客。第二，居民的收入水平。該因素影響其消費能力和本區域內銷售額的上限。第三，家庭結構。組成家庭的人口特征不同，其消費特征也不同，例如一對新婚夫婦與一個三口之家的日常需求存在差異。第四，人口結構。以年輕人為主和以中老年人為主的社群在需求特點上同樣具有差異。

3.2 交通狀況

交通狀況也是一項重要考慮因素，主要有以下幾點：第一，交通便利性。該因素直接影響顧客購物的時間成本和到店頻率。第二，道路規劃。選址是一項長期決策，未來的道路優化、拓寬等計劃也會影響超市將來的經營狀況。第三，地形特點。例如道路交匯點能夠提高店鋪的可見度，增加消費者到店購物的次數。

3.3 現有商圈

店址所處的商圈也需考慮，主要有以下幾點：第一，所處商圈的飽和程度。若現有超市的供給超出本地區現有的需求水平，則新店鋪較難生存，反之則還有潛在的需求未被滿足。第二，所處商圈的差異性。若本店與其他店鋪在商品種類、價格高低和顧客體驗上無差異性的話，則容易陷入同質化競爭的困境。第三，所處商圈競爭者的能力。即競爭者提供商品和服務的種類，其市場占有率和營銷策略等。

4 嶗山區金家嶺片區概況

金家嶺片區隸屬青島市嶗山區，面積約23平方千米，常住人口約20萬，北起遼陽東路，南到海口路，青島市政府2012年作出戰略決策，要將本片區建設為金融核心區，該區域現有金融及類金融企業近1100家，大型商業綜合體6個。

隨著近年來常住人口數量增加，居民平均購買力也不斷提升，一批大型商超開始密集進駐，金家嶺已經成為商家必爭之地。可以預見，金家嶺片區未來將會是商圈競爭的焦點所在，所以在這里進行選址研究十分有必要。

5 基于GIS平臺的大型綜合超市選址實證分析

5.1 數據的準備工作

5.1.1 土地規劃信息

根據本區域的控制性詳細規劃圖，本區域的用地類型中可以建設超市的地塊為商業用地、零售商業用地、商業商務混合用地和商住混合用地，所選地址應當落在這些地塊內。將控規圖導入到GIS工作空間中，根據對地塊的劃分和不同的用途，對片區內的土地塊進行矢量化并建立“用途”這一屬性字段，可以建設超市的用地，如圖1中紅點所示。

5.1.2 交通信息

依據控規圖，在平臺上繪制本片區的道路網，根據實地調查數據對本區域內共計56個公交站點逐一錄入，將實地調查的通過每一站點的公交車數量作為該公交站的權重，建立權重字段以備后續使用，站點如圖2中黑點所示。

5.1.3 人口信息

本文將控制性規劃的住宅區住宅套數上限近似作為人口密度分布，即相同面積下，某一地塊的住宅套數越多，則該地塊人口密度也越大。對住宅區土地塊建立屬性字段，依次輸入人口信息。如圖3所示，紅點越密集的區域代表人口數目越多。

5.2 GIS軟件應用步驟

5.2.1 研究區域的人口密度空間分布

某一區塊的人口密度在該區域周圍隨著距離的增大而不斷變小，因此，在GIS統計分析模塊中選取反距離權重插值法，該算法可以生成隨距離增大而減小的圓滑參數，對各地塊孤立的人口密度點不斷插值，首先篩選出5個人口最密集的地方作為備選點，即紅色點所在位置，編號如圖4所示。

5.2.2 研究區域的公交可達性

對于公交可達性，本文在GIS的緩沖區分析采用Buffer方法，即按緩沖距離圍繞對象生成緩沖區域。根據消費者行為學的研究，步行路程在1000米上下是消費者可以接受的，所以在此范圍內移動基本不影響到店的客流。選取5個備選點緩沖區內的車站，某個車站的可達性與通過該車站的公交車數量正相關，與該站點到備選點的路程負相關，如式（1）。

其中， n為緩沖區內車站數量;為車站權重值（以該車站通過的公交線路數為準）;為車站與備選點間的距離（米）; r為備選點的公交可達性系數。計算結果如表1所示。

5.2.3 研究區域的現有商圈

本區域內現有大型綜合超市3家，即百盛超市、麗達超市、華潤萬家超市，如圖5中矩形區域所示。將現有競爭對手緩沖區與備選點緩沖區相互重合，結果如圖5所示。

圖5中灰色區域為現有超市緩沖區，可以直觀地看出，該區域零售業態競爭激烈，現有超市覆蓋了大部分區域。

5.2.4 初步確定大型綜合超市備選地址

對5個備選點逐一分析如下。

（1）1號點1000米輻射區域內沒有大型綜合超市，應予考慮。

（2）2號點處于麗達超市輻射的邊界位置，應予考慮，但觀察規劃圖可以看出，麗達、華潤萬家和百盛三家超市呈三足鼎立之勢，2號點正處其中。根據飽和理論，可以認為這個位置供給大于需求，不適宜再開新店。

（3）3、4號點與麗達超市的緩沖區重合，不予考慮。

（4）5號點處于麗達超市的輻射范圍內，但位于邊界位置，應予考慮。

綜上，剔除2號、3號、4號備選點。保留1號和5號備選點。

5.2.5 確定大型綜合超市最佳店址

零售學家Huff于1960年提出Huff模型，他認為，在某一區域內存在多個商業區時，顧客到哪個商業區的概率，是由商業區的規模和顧客到該商業區的距離所決定的。假設超市將來的規模相同，則消費者光顧的概率主要取決于到店的距離，本文中以公交可達性來度量，根據表1的計算結果，1號備選點公交可達性優于5號點。

結合本區域的實際情況來看，1號點的緩沖區內雖然有一部分是金家嶺山，但在其北部緊鄰劉家下莊、李家下莊等社區，南部緊鄰青島科技大學北區，這兩個因素極大增強了在此地選址的優勢。

綜上所述，可以將備選點1作為金家嶺片區超市選址的最佳地點。

6 對入駐企業的建議

6.1 避免同質化競爭

近年來，大型綜合超市的競爭趨向于同質化，商品結構趨同，許多超市定位模糊。所以，入駐企業要尋找能使自己獨樹一幟的點，比如停車場要容易停車、扶梯要好找、室內的空調溫度適宜、商場氣味要怡人，從各方面增強顧客體驗。

6.2 關注消費者結構的變化

關注目標人群的人口特征、年齡結構等特征，如目標群體對價格的變化很敏感，企業可以盡量與其建立財務層次的聯系。本區域寫字樓較多，其工作人員是企業要抓住的重要流動顧客，應考慮這部分年輕白領階層的需求，比如他們喜歡挑選小而精的商品，則可以在商品結構中加大進口和精品商品的比重。

6.3 重視地鐵開通帶來的影響

企業應當密切關注地鐵沿線的動態，選址時要作為一個考量因素。地鐵的建成很大程度上使居民的出行更加方便，無形中改變了居民的出行方式，待地鐵運行后將為大型綜合超市帶來大量的人流，企業在選址時不能只考慮周邊的輻射區域，還要考慮地鐵可能帶來的距離很遠的潛在顧客。

7 結語

本文嘗試使用GIS技術進行超市選址決策，同時結合了實地走訪得到的直觀判斷，避免決策脫離實際，得出的結論基本符合現有的競爭格局，在一定程度上說明了GIS工具的有效性。

由于筆者學識有限，本文僅在前人的理論基礎上，在金家嶺片區進行實證研究，尚有很多細節待深入考察，比如租金是營業成本的重要組成部分，選址時須考慮，另外，如何將其余定性的要素定量化尚待今后更深入的研究。

參考文獻

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