淺析多層次養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資現(xiàn)狀及發(fā)展建議

徐李敏 上海人壽保險(xiǎn)股份有限公司

關(guān)于保險(xiǎn)參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的研究分析很多，也形成了很多共識(shí)。但是眾多研究分析并沒(méi)有從保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中的各種實(shí)際約束條件去考慮分析保險(xiǎn)公司參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的問(wèn)題，尤其對(duì)中小壽險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)更是如此。毋庸置疑，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資在未來(lái)有強(qiáng)大的需求，可以帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，其對(duì)資金規(guī)模的要求及在投資回報(bào)周期上都與保險(xiǎn)公司資產(chǎn)配置要求比較匹配。但事實(shí)上，保險(xiǎn)公司在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中有固定保單成本的收益匹配要求，也有償付能力約束、資本回報(bào)要求等，這些約束對(duì)中小壽險(xiǎn)公司更為明顯。

目前，中小壽險(xiǎn)公司如何參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的研究相對(duì)較少，雖然有文獻(xiàn)資料也提到了關(guān)于養(yǎng)老商業(yè)模式的問(wèn)題，但商業(yè)模式如果沒(méi)有考慮一個(gè)行業(yè)現(xiàn)實(shí)的約束條件就仍是不成熟的。這也是當(dāng)下眾多中小公司知道養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Φ恢绾螀⑴c的癥結(jié)，本文就從中小公司的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)出發(fā)，分析探討中小公司如何做出參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的決策。已有研究中有些文獻(xiàn)從公共體系建設(shè)的角度分析養(yǎng)老體系建設(shè)，有些文獻(xiàn)又從如何協(xié)同提升養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)品質(zhì)的角度分析，有些則從科技角度分析如何提升養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營(yíng)的智能化，但多數(shù)文章未提及從客戶和投資方雙贏的角度去分析怎樣的模式才是最有利于發(fā)展的模式。只有從研究保險(xiǎn)公司、運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、客戶等如何實(shí)現(xiàn)多方合作，共同參與中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資鏈的發(fā)展入手，才可能形成真正成功的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資商業(yè)模式。

一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資需求及挑戰(zhàn)

（一）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的需求形式

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛發(fā)布的第七次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)60歲及以上人口為26402萬(wàn)，占18.70%，老齡化程度加深。習(xí)近平總書記在主持中共中央政治局第二十八次集體學(xué)習(xí)時(shí)強(qiáng)調(diào)，“要加快發(fā)展多層次、多支柱養(yǎng)老保險(xiǎn)體系，更好滿足人民群眾多樣化需求”。按照當(dāng)前增長(zhǎng)趨勢(shì)，預(yù)計(jì)到2050年中國(guó)老年人口將達(dá)到峰值4.87億。根據(jù)“十三五”規(guī)劃確定的養(yǎng)老目標(biāo)——每千名老人所擁有的社會(huì)養(yǎng)老床位達(dá)到45至50張，而目前僅完成了規(guī)劃指標(biāo)的一半，養(yǎng)老床位缺口仍高達(dá)200萬(wàn)張。盡管未來(lái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資需求旺盛，但是，現(xiàn)階段中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)情況都不是很樂(lè)觀。主要原因在于，中國(guó)養(yǎng)老文化普遍以居家養(yǎng)老的觀念為主，尤其在當(dāng)前中國(guó)人口的年齡結(jié)構(gòu)特征下，這種觀念仍占據(jù)主流。雖然未來(lái)的養(yǎng)老需求很大，但當(dāng)下的需求尤其是高端養(yǎng)老需求還不夠旺盛，導(dǎo)致現(xiàn)在建設(shè)的很多高端養(yǎng)老社區(qū)入住率不高的問(wèn)題。隨著人口結(jié)構(gòu)中文化特征、收入結(jié)構(gòu)的變化，當(dāng)前的中年人將逐步進(jìn)入65歲以上人口行列，養(yǎng)老觀念也會(huì)發(fā)生變化，未來(lái)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)的需求也會(huì)隨著老齡人口結(jié)構(gòu)變化而發(fā)生變化。

（二）各養(yǎng)老模式與需求關(guān)系

目前中國(guó)主要有社區(qū)養(yǎng)老、農(nóng)村養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、高端養(yǎng)老等幾種養(yǎng)老模式。

1.社區(qū)養(yǎng)老模式

社區(qū)養(yǎng)老模式，是指以街道、社區(qū)為單位，建立集日托、助餐、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、輔具推廣等功能于一體的綜合為老服務(wù)中心，以滿足社區(qū)內(nèi)老年人口養(yǎng)老需求的模式。在傳統(tǒng)觀念束縛下，社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)阻力大、投入資金少，導(dǎo)致目前社區(qū)養(yǎng)老硬件設(shè)施配套不健全，相對(duì)國(guó)外發(fā)展較為滯后。但是由于社區(qū)養(yǎng)老成本低，可以滿足基本的養(yǎng)老需求，是中國(guó)低端養(yǎng)老市場(chǎng)不可或缺的力量，也是中國(guó)養(yǎng)老體系中承接失能老人看護(hù)需求的主要力量。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)未來(lái)可能承接大量的農(nóng)村低收入群體的養(yǎng)老需求。可以說(shuō)，結(jié)合當(dāng)前和未來(lái)十年的老齡化人口收入特征、教育特征等，社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是中國(guó)養(yǎng)老體系建設(shè)中不可或缺的基本盤。

2.農(nóng)村養(yǎng)老模式

相對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，農(nóng)村養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要是指針對(duì)農(nóng)村人口的集中供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)，包括農(nóng)村幸福院、敬老院等。根據(jù)民政部的相關(guān)統(tǒng)計(jì)，截至2016年底，全國(guó)共有農(nóng)村供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)2.7萬(wàn)所，床位250萬(wàn)張，農(nóng)村幸福院超過(guò)10萬(wàn)家，初步形成了以家庭贍養(yǎng)為基礎(chǔ)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和互助幸福院為依托、農(nóng)村老年協(xié)會(huì)參與、鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院托底的農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)供給格局。

表1 未來(lái)人口特征及養(yǎng)老模式需求分析

農(nóng)村人口收入偏低、農(nóng)村配套設(shè)施不足等現(xiàn)狀，加上未來(lái)隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步深入，越來(lái)越多的年輕人轉(zhuǎn)移到城市生活，現(xiàn)有的農(nóng)村養(yǎng)老模式在未來(lái)難以支撐人口老齡化加劇和收入水平分化帶來(lái)的養(yǎng)老需求。一部分有較高收入的年輕人將為其家中老人選擇城市社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或需要更高費(fèi)用的高端社區(qū)養(yǎng)老模式，而一部分收入較低的人口則可能選擇居家養(yǎng)老或農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。

3.居家養(yǎng)老模式

居家養(yǎng)老（服務(wù)），是指以家庭為核心、以社區(qū)為依托、以專業(yè)化服務(wù)為依靠，為居住在家的老年人提供以解決日常生活困難為主要內(nèi)容的社會(huì)化服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容包括生活照料與醫(yī)療服務(wù)以及精神關(guān)愛(ài)服務(wù)。隨著我國(guó)老年人口的不斷增多，各地開(kāi)始對(duì)養(yǎng)老福利模式進(jìn)行積極的探索，居家養(yǎng)老服務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。當(dāng)前家庭養(yǎng)老仍然是我國(guó)主導(dǎo)的養(yǎng)老模式，社區(qū)和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老作為補(bǔ)充。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的一大原因是中國(guó)人根深蒂固的家庭情結(jié)，秉持著“老有所養(yǎng)，老有所依”的觀念，這決定了中國(guó)人內(nèi)斂而保守的養(yǎng)老觀念和模式。隨著獨(dú)生子女一代的父母逐漸進(jìn)入老齡階段，由于子女精力和老人的身體狀況等原因，越來(lái)越多的家庭將不得不退出居家養(yǎng)老模式。

4.高端養(yǎng)老模式

高端養(yǎng)老實(shí)際為社區(qū)養(yǎng)老的一種衍生模式。與一般的社區(qū)養(yǎng)老不同，高端養(yǎng)老以活力養(yǎng)老、文化養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、科技養(yǎng)老為核心服務(wù)特色。老人們長(zhǎng)期居住在一個(gè)可供獨(dú)立生活、擁有不同程度的協(xié)助生活和專業(yè)照護(hù)服務(wù)的大型綜合高端醫(yī)養(yǎng)社區(qū)，主要包括老年公寓、養(yǎng)老社區(qū)、生態(tài)養(yǎng)老小鎮(zhèn)三種形式。

老年公寓是指為老年人提供集中居住，符合老年人體能、心態(tài)特征的公寓式老年住宅，提供的服務(wù)包括住宿餐飲、個(gè)人清潔、簡(jiǎn)單的健康管理以及休閑娛樂(lè)文化服務(wù)等；養(yǎng)老社區(qū)是指以家庭為核心，以社區(qū)為依托的規(guī)模較大的養(yǎng)老服務(wù)綜合體，含有生活照料、健康護(hù)理、精神撫慰和家政服務(wù)等配套服務(wù)；生態(tài)養(yǎng)老小鎮(zhèn)則在養(yǎng)老社區(qū)的基礎(chǔ)上，配備豐富的生態(tài)旅游和文化娛樂(lè)項(xiàng)目，協(xié)同周邊的旅游資源、醫(yī)療資源，導(dǎo)入文化娛樂(lè)項(xiàng)目，往往規(guī)模比較大。

隨著年齡結(jié)構(gòu)的變化，不同年代的人對(duì)養(yǎng)老方式的接受度會(huì)有所改變，養(yǎng)老模式的結(jié)構(gòu)也因此發(fā)生變化。高端養(yǎng)老需求會(huì)呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。高端養(yǎng)老項(xiàng)目的基本商業(yè)模式主要分為出售型、出租型、租售混合型。如萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)老年公寓以出售30年使用權(quán)或者按照15年租約一次性收取長(zhǎng)期租賃費(fèi)，后期通過(guò)服務(wù)運(yùn)營(yíng)獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流為盈利模式。但就當(dāng)前的狀況而言，高端養(yǎng)老服務(wù)業(yè)還沒(méi)有成熟完善的商業(yè)模式，普遍存在盈利困難的現(xiàn)象。隨著人們收入水平的提升，中高收入群體進(jìn)一步擴(kuò)大，未來(lái)高端養(yǎng)老市場(chǎng)的需求空間廣闊。然而，目前高端養(yǎng)老模式存在客戶需求與實(shí)際投入不匹配、客戶訴求與投資者回報(bào)之間沖突等問(wèn)題。

（三）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的天然挑戰(zhàn)

盡管隨著我國(guó)老齡化程度的加劇，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資需求急劇增加，但是，要發(fā)展多層次養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資就需要認(rèn)清養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的天然屬性及其挑戰(zhàn)。

1.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的復(fù)雜性

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的過(guò)程，從前期的硬件投入建設(shè)到投資項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理都有其特殊性。從硬件投入建設(shè)來(lái)看，養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)不同于一般住宅小區(qū)；從運(yùn)營(yíng)管理來(lái)看，養(yǎng)老項(xiàng)目不同于一般酒店，也不是一般的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，是集酒店管理、醫(yī)療護(hù)理、旅游休閑服務(wù)于一體的。每一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目也因其聚焦的人群定位不同而需要采取不同的規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)配套服務(wù)。因此，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資是一個(gè)極具復(fù)雜性和專業(yè)性的行業(yè)，是集不動(dòng)產(chǎn)、旅游資源開(kāi)發(fā)建設(shè)、醫(yī)療服務(wù)與管理、投資管理等多方面綜合特點(diǎn)的行業(yè)。目前民辦養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資介入者主要由三方力量組成，一是傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)，二是健康管理公司，三是人壽保險(xiǎn)公司。然而，由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的復(fù)雜性，這三方力量在養(yǎng)老項(xiàng)目的投入上都存在各自的短板。由房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的養(yǎng)老項(xiàng)目更側(cè)重于規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷方面，但其商業(yè)模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)不具有長(zhǎng)期持有并運(yùn)營(yíng)的能力和意愿，在專業(yè)性上也比較欠缺。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式是通過(guò)高流轉(zhuǎn)率賺取利潤(rùn)，無(wú)法采用自持模式，更傾向于銷售使用權(quán)，這就與普通住宅的差異不大，無(wú)法滿足客戶遷移的需求，對(duì)客戶的吸引力將大大減弱。由健康管理公司成立的養(yǎng)老公司則一般在運(yùn)營(yíng)方面比較擅長(zhǎng)，但其資金實(shí)力難以支撐全國(guó)范圍內(nèi)布局，也不具有整合周邊資源開(kāi)發(fā)建設(shè)的能力。保險(xiǎn)公司雖然擁有與養(yǎng)老行業(yè)匹配的資金優(yōu)勢(shì)，但缺乏不動(dòng)產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)、旅游生態(tài)資源整合等專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。

2.投資額大、回報(bào)周期長(zhǎng)

雖然養(yǎng)老行業(yè)是前景良好的行業(yè)，但是受我國(guó)特有的“養(yǎng)兒防老”的文化影響，現(xiàn)階段老齡人口的規(guī)模和觀念特征等都決定了當(dāng)下中高端健康老人的養(yǎng)老需求還不夠旺盛。中高端養(yǎng)老需求的增長(zhǎng)有賴于一批受過(guò)良好教育的70、80后步入65歲以上時(shí)可能形成的需求快速增長(zhǎng)，然而這批人要在二三十年后才會(huì)有真正的養(yǎng)老需求，可見(jiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投入的周期相當(dāng)長(zhǎng)；而且，從其投入看，土地成本、建設(shè)成本以及硬件配套服務(wù)等所需資金動(dòng)輒幾億元，甚至幾十億元。回報(bào)周期長(zhǎng)與資本投入規(guī)模大，成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對(duì)社會(huì)資金投入的硬約束。

3.高端養(yǎng)老市場(chǎng)的客戶訴求與保險(xiǎn)公司投資回報(bào)的天然沖突

從養(yǎng)老行業(yè)資金回報(bào)的特點(diǎn)和投入規(guī)模看，壽險(xiǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期資金無(wú)疑是最佳匹配，然而實(shí)際運(yùn)營(yíng)結(jié)果卻不那么完美。除了有當(dāng)下需求不夠旺盛因素的影響外，抑制高端養(yǎng)老市場(chǎng)需求的一個(gè)重要因素，就是高端養(yǎng)老市場(chǎng)的客戶訴求與保險(xiǎn)公司投資回報(bào)之間存在天然的沖突。高端養(yǎng)老市場(chǎng)的主要客群往往是健康老人，而健康老人追求的養(yǎng)老方式又以養(yǎng)老和旅游結(jié)合的候鳥式養(yǎng)老為主。

綜上，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資總體的挑戰(zhàn)是需要有資金實(shí)力、有專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力且又有投資定力的投資方和運(yùn)營(yíng)方。

二、當(dāng)下養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資存在問(wèn)題及原因分析

（一）存在問(wèn)題

1.供需失衡問(wèn)題突出

表2 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資中客戶與保險(xiǎn)公司的訴求分析

結(jié)合各種類型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的特征及當(dāng)下老齡人口的文化背景、教育背景、生活理念、收入水平來(lái)看，當(dāng)下的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資存在著供給和需求失衡問(wèn)題。這種失衡主要體現(xiàn)在以下幾方面：

（1）區(qū)域不平衡

從當(dāng)前及未來(lái)十年的人口結(jié)構(gòu)看，中國(guó)亟需滿足的是中低端市場(chǎng)的養(yǎng)老需求，主要解決農(nóng)村地區(qū)老齡人口的養(yǎng)老問(wèn)題，而這部分供給目前主要依賴公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投入，而民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)興辦的中高端養(yǎng)老社區(qū)主要在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，因此形成了區(qū)域不平衡問(wèn)題。根據(jù)調(diào)查推算，我國(guó)老年人口中喪失基本生活自理能力即ADL缺損（在吃飯、穿衣、室內(nèi)活動(dòng)、洗浴、如廁等日常基本生活能力中至少有一項(xiàng)缺損，必須依賴他人扶助），并需要和愿意入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)獲得照料的至少占5%，即760萬(wàn)，其中農(nóng)村530多萬(wàn)，城市230萬(wàn)（魏津生，2009）。農(nóng)村養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的需求顯著高于城市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求。

（2）結(jié)構(gòu)不平衡

根據(jù)《2016年北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展調(diào)研白皮書》，2016年，北京新開(kāi)業(yè)的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有6家，床位數(shù)1411張，只有一家高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)老人入住人數(shù)超過(guò)100。與此同時(shí)，一些二線城市的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也相繼被新聞媒體報(bào)道空置問(wèn)題，如東莞“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”類型的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率僅在一成左右，武漢的一些高端養(yǎng)老社區(qū)入住率不足5%，等等。較之公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一床難求，老人排隊(duì)入住要等待10年的情況，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)處境尷尬，整個(gè)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出發(fā)展失衡的狀態(tài)。

2.發(fā)展前景良好卻面臨運(yùn)營(yíng)效率低下的困境

上述失衡問(wèn)題的存在，導(dǎo)致中國(guó)當(dāng)下養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資效率低下，還未真正找到成功的商業(yè)養(yǎng)老模式。萬(wàn)科總裁郁亮在2017年3月萬(wàn)科香港業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上就曾公開(kāi)表示：“目前萬(wàn)科在全國(guó)有140多個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，但是都沒(méi)賺錢。”不止萬(wàn)科，大部分民辦營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)成果并不理想。由于前期投資大，加之提供的高端服務(wù)包含了很多成本高昂的項(xiàng)目，例如醫(yī)療、護(hù)理、娛樂(lè)、養(yǎng)生等，導(dǎo)致其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較高，并不能為普羅大眾所接受，進(jìn)而導(dǎo)致其入住率較低，機(jī)構(gòu)床位空置現(xiàn)象普遍。即便一些盈利的養(yǎng)老社區(qū)，如復(fù)星豐巢，其盈利的核心原因是土地為早期投入，成本低，所以其盈利模式并不能被復(fù)制。就保險(xiǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，目前泰康算是行業(yè)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資做得比較不錯(cuò)的一家機(jī)構(gòu)，但是其目前的經(jīng)營(yíng)效益仍無(wú)法滿足保險(xiǎn)產(chǎn)品負(fù)債端的成本要求。保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老社區(qū)實(shí)際運(yùn)營(yíng)結(jié)果表明，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)無(wú)法與保險(xiǎn)公司的流動(dòng)性匹配，也沒(méi)有滿足成本收益匹配要求。

（二）原因分析

1.缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃

在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地方面，目前國(guó)家和地方政府沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃指導(dǎo)意見(jiàn)，房地產(chǎn)公司、保險(xiǎn)公司和其他資本自行判斷投資建設(shè)，難以形成規(guī)模效應(yīng)支撐養(yǎng)老所必需的醫(yī)療配套措施和其他文化娛樂(lè)設(shè)施。分散、無(wú)序開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)規(guī)模小，其對(duì)應(yīng)的收入難以支撐高額的自建醫(yī)院的重資產(chǎn)模式。由于缺乏分階段的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建設(shè)指引，民營(yíng)資本尤其是保險(xiǎn)資本主要集中在當(dāng)下還不緊缺的高端養(yǎng)老市場(chǎng)，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性需求失衡。初期投入大導(dǎo)致后端運(yùn)營(yíng)成本高（比如租金高），但由于養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)成本高、周期長(zhǎng)，很多機(jī)構(gòu)在短期內(nèi)即面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。為了盡快實(shí)現(xiàn)盈利，項(xiàng)目建成后動(dòng)輒需要消費(fèi)者繳納上百萬(wàn)元的入住費(fèi)用或押金，以及按月計(jì)提高額的服務(wù)費(fèi)，導(dǎo)致產(chǎn)品價(jià)格與客戶購(gòu)買力不匹配。

由于缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)指引，險(xiǎn)資主要布局高端養(yǎng)老醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，但是當(dāng)前中高收入人群普遍還未有現(xiàn)實(shí)的養(yǎng)老需求，主要需求集中在中低端養(yǎng)老市場(chǎng)，導(dǎo)致當(dāng)下產(chǎn)品供給與需求結(jié)構(gòu)不平衡。

2.配套政策缺失

（1）養(yǎng)老地產(chǎn)土地出讓有關(guān)政策

為了規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)，各部委和相關(guān)部門都發(fā)布了一些規(guī)章制度，主要包括：國(guó)土資源部發(fā)布的《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)土資廳發(fā)〔2014〕11號(hào)），住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部、民政部等部門《關(guān)于加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)工作的通知》（建標(biāo)〔2014〕23號(hào)），國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2015〕37號(hào)），《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)衛(wèi)生計(jì)生委等部門〈關(guān)于推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的指導(dǎo)意見(jiàn)〉的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2015〕84號(hào)），衛(wèi)生計(jì)生委、民政部、國(guó)土資源部等部門《關(guān)于印發(fā)“十三五”健康老齡化規(guī)劃的通知》（國(guó)衛(wèi)家庭發(fā)〔2017〕12號(hào)）。但從上述這些發(fā)文規(guī)定的內(nèi)容來(lái)看，沒(méi)有關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的特殊稅收優(yōu)惠政策。具體來(lái)說(shuō)，如土地收購(gòu)價(jià)格的優(yōu)惠和使用方面，審批缺乏時(shí)效性；缺乏明確的稅收優(yōu)惠政策，5%的免稅優(yōu)惠幅度相較于國(guó)際環(huán)境仍處于較低水平，就個(gè)人交費(fèi)方面也沒(méi)有出臺(tái)明確支持政策；養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)在政策中尚未提及。

（2）與養(yǎng)老服務(wù)有關(guān)的保險(xiǎn)年金產(chǎn)品的政策

與養(yǎng)老服務(wù)有關(guān)的保險(xiǎn)年金產(chǎn)品沒(méi)有特殊的稅收政策，目前只有一部分稅收遞延養(yǎng)老型產(chǎn)品，但稅收遞延額度和形式都不夠有吸引力。

（3）運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)對(duì)應(yīng)的政策

保險(xiǎn)產(chǎn)品、醫(yī)療機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老社區(qū)的對(duì)接機(jī)制相對(duì)混亂，對(duì)養(yǎng)老成本支付結(jié)算沒(méi)有特殊的政策支持，商業(yè)保險(xiǎn)的醫(yī)療給付和養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)支付沒(méi)有與基本醫(yī)保結(jié)算、養(yǎng)老金結(jié)算體系打通。

由于沒(méi)有相關(guān)配套政策，為應(yīng)對(duì)重資本投入和資本回報(bào)壓力等問(wèn)題，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資多以通過(guò)產(chǎn)權(quán)形式銷售的養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)為主要形式。但是，這種方式與普通住宅差異不大，客戶成本高，難以滿足健康老人候鳥式養(yǎng)老的需求，還可能導(dǎo)致一部分人進(jìn)行投機(jī)炒作，出現(xiàn)“買的人暫時(shí)不住、想住的人未必有房”的供需失衡問(wèn)題。保險(xiǎn)公司雖然資本雄厚，但由于保險(xiǎn)資金有其剛性的負(fù)債端成本負(fù)擔(dān)特點(diǎn)，即便是大公司也難以應(yīng)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的資本占用大、資產(chǎn)負(fù)債匹配難、投資回報(bào)期長(zhǎng)等多方面問(wèn)題。

目前政策背景下，由于往往只能依靠銷售產(chǎn)權(quán)或者收取高額使用權(quán)費(fèi)用的方式實(shí)現(xiàn)資金回籠，導(dǎo)致銷售難度加大，抑制需求，難以形成規(guī)模效益，運(yùn)營(yíng)效率無(wú)法提升。

3.過(guò)度追求全產(chǎn)業(yè)鏈參與模式

保險(xiǎn)公司目前以全產(chǎn)業(yè)鏈形式參與第三支柱養(yǎng)老業(yè)務(wù)，但其本身缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)效率低，難以獲得良好的投資回報(bào)。作為新興產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈尚未完備，許多企業(yè)的身份定位不明確，做投資的兼顧開(kāi)發(fā)，搞建設(shè)的兼顧運(yùn)營(yíng)，從頭到尾一把抓、一肩挑，在沒(méi)有任何經(jīng)驗(yàn)的情況下慢慢摸索，專業(yè)性不強(qiáng)導(dǎo)致很多資源的浪費(fèi)，這也是效益低的重要原因。

三、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資建議

由上述養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資存在的問(wèn)題、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資自身屬性帶來(lái)的挑戰(zhàn)等分析可知，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資健康有序發(fā)展的核心是要平衡好投資者、客戶需求、運(yùn)營(yíng)方多方利益訴求。從投資者角度來(lái)看，需要解決如何快速收回投資以支持持續(xù)投入，形成充足的養(yǎng)老床位供給的問(wèn)題；從客戶需求角度來(lái)看，養(yǎng)老初始投入可承受、風(fēng)險(xiǎn)小、能夠與收入水平相當(dāng)，才能真正刺激整個(gè)社會(huì)第三方養(yǎng)老需求的增長(zhǎng)；從運(yùn)營(yíng)方角度來(lái)看，初始建設(shè)成本高意味著后端運(yùn)營(yíng)成本中剛性成本高，不得不通過(guò)高收費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給客戶，從而抑制需求，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)的困難。因此，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的發(fā)展需要從規(guī)劃、政策、模式支持等多方面入手，解決上述各種矛盾和失衡問(wèn)題。

（一）統(tǒng)籌布局，合理規(guī)劃

首先，由于養(yǎng)老行業(yè)需要有一定的醫(yī)療資源配套，高端養(yǎng)老社區(qū)甚至需要綜合旅游、文化、娛樂(lè)等資源的配套和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，這就要求養(yǎng)老社區(qū)具有一定的規(guī)模和區(qū)域集中特征。因此，由國(guó)家政府機(jī)構(gòu)（如社會(huì)保障總局與國(guó)土資源部聯(lián)合）出面規(guī)劃養(yǎng)老地產(chǎn)用地，通過(guò)政府引導(dǎo)規(guī)劃特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的模式，可以吸引不同的投資者集中投資于某一區(qū)域，同時(shí)有利于政府統(tǒng)籌規(guī)劃當(dāng)?shù)氐奈幕瘖蕵?lè)資源、自然環(huán)境資源，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資與旅游文化產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展。

其次，對(duì)不同類型的養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，可以根據(jù)養(yǎng)老社區(qū)規(guī)模大小，對(duì)必要的配套醫(yī)療基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)定不同的標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)同一地市的養(yǎng)老社區(qū)，要求其分布相對(duì)集中，并充分結(jié)合現(xiàn)有其他生態(tài)資源，實(shí)現(xiàn)協(xié)同開(kāi)發(fā)，避免公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的浪費(fèi)及由于分散運(yùn)營(yíng)而導(dǎo)致無(wú)法實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。

此外，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的需求結(jié)構(gòu)性特征和區(qū)域特征因人口結(jié)構(gòu)的變化而不同，因此建設(shè)多層次養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資體系不是在同一時(shí)區(qū)內(nèi)同步建設(shè)，而是在不同階段有不同的側(cè)重點(diǎn)。結(jié)合當(dāng)下的老齡化人口特征和養(yǎng)老需求特征，確定不同階段的分層建設(shè)重點(diǎn)，政府宜采取財(cái)政補(bǔ)貼方式，鼓勵(lì)民營(yíng)資本參與中低端養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，補(bǔ)充未來(lái)十年中低端養(yǎng)老社區(qū)和床位的需求缺口，建好中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的基本盤。

（二）完善配套政策

1.養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)政策

養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)具有特殊和明確的用途，應(yīng)將其單列區(qū)分開(kāi)來(lái)進(jìn)行專門管理，出臺(tái)養(yǎng)老用地專門的政策，對(duì)險(xiǎn)資投資養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)采用特殊的土地拍賣政策、轉(zhuǎn)讓政策、產(chǎn)權(quán)年限、房地產(chǎn)稅免稅等。在該專項(xiàng)用地下，通過(guò)招標(biāo)、掛牌和拍賣等形式公開(kāi)出讓養(yǎng)老服務(wù)用地的使用權(quán)，減輕企業(yè)拿地成本過(guò)高產(chǎn)生的后端運(yùn)營(yíng)成本的負(fù)擔(dān)，促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的發(fā)展。從以往發(fā)展經(jīng)驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)，政府往往采取財(cái)政補(bǔ)貼的方式支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，這需要耗費(fèi)大量資源進(jìn)行機(jī)構(gòu)性質(zhì)鑒別，還會(huì)出現(xiàn)將該項(xiàng)補(bǔ)貼用于籌建高端小區(qū)的違規(guī)現(xiàn)象。而養(yǎng)老社區(qū)的福利性質(zhì)體現(xiàn)在稅收優(yōu)惠政策上，可通過(guò)稅收優(yōu)惠激勵(lì)資本投入。同時(shí)，對(duì)于低端養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)，則加大補(bǔ)貼力度，鼓勵(lì)民營(yíng)資本參與社區(qū)養(yǎng)老建設(shè)，夯實(shí)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的基本盤。另外，政府應(yīng)限制養(yǎng)老地產(chǎn)散售模式，僅采用租賃或部分、整體轉(zhuǎn)讓模式，避免出現(xiàn)投機(jī)牟利而導(dǎo)致價(jià)格上升。另外，也避免個(gè)人因?qū)┙o不足的預(yù)判而提前囤房，從而導(dǎo)致需求和供給在時(shí)空上的不匹配。

2.養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品政策

對(duì)個(gè)人而言，通過(guò)購(gòu)買保險(xiǎn)產(chǎn)品既可做養(yǎng)老準(zhǔn)備又能分享保險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)盈余，比當(dāng)前通過(guò)很多非保險(xiǎn)企業(yè)投資養(yǎng)老項(xiàng)目會(huì)更安全，不會(huì)導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。因此，對(duì)與養(yǎng)老地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的保險(xiǎn)產(chǎn)品，制訂專門的所得稅政策，提供更大的稅收優(yōu)惠，鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)買養(yǎng)老年金，比如養(yǎng)老年金給付時(shí)直接用于支付養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)的可以享受稅收免除的優(yōu)惠。專屬養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品稅收優(yōu)惠一方面可以支持保險(xiǎn)公司做大此類業(yè)務(wù)，提供第三支柱養(yǎng)老體系建設(shè)的資金；另一方面，通過(guò)稅收優(yōu)惠政策也可以引導(dǎo)個(gè)人養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變。

（三）創(chuàng)新構(gòu)建可持續(xù)盈利的商業(yè)模式

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資鏈中最關(guān)鍵的三個(gè)環(huán)節(jié)是不動(dòng)產(chǎn)投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理與投資回收。

在不動(dòng)產(chǎn)投資建設(shè)階段，最主要的難點(diǎn)是建設(shè)的效率和品質(zhì)要求。相關(guān)的政策應(yīng)該引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)與保險(xiǎn)公司聯(lián)合，一方面可以推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，另一方面可以為養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃注入專業(yè)力量。

在運(yùn)營(yíng)管理階段，由于養(yǎng)老項(xiàng)目對(duì)健康管理有特殊要求，同時(shí)又要減輕運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的成本壓力，因此，要鼓勵(lì)更多擁有健康管理能力的專業(yè)機(jī)構(gòu)通過(guò)輕資產(chǎn)模式，比如租賃的方式加入養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)體系。另外，政府應(yīng)該有相應(yīng)的支付結(jié)算鼓勵(lì)政策，以減少運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

在投資回收環(huán)節(jié)，可以發(fā)行與養(yǎng)老產(chǎn)品有關(guān)的REITs產(chǎn)品，并對(duì)其實(shí)行特殊的審批及發(fā)行制度，這不僅有利于風(fēng)險(xiǎn)控制，也有利于投資機(jī)構(gòu)快速收回資金，激發(fā)社會(huì)資金投入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的意愿。

上述三個(gè)環(huán)節(jié)的共同支持形成了一個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的閉環(huán)商業(yè)模式，推進(jìn)需求的增長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)的良性運(yùn)營(yíng)以及投資企業(yè)的資本良性循環(huán)。

1.客戶角度

通過(guò)持有保單鎖定養(yǎng)老社區(qū)優(yōu)先入住權(quán)和價(jià)格，由于保單的特有屬性，客戶在實(shí)現(xiàn)財(cái)富管理的同時(shí)無(wú)信用風(fēng)險(xiǎn)。該方式比傳統(tǒng)的通過(guò)購(gòu)買會(huì)員卡、使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)、交押金等其他獲得入住權(quán)的方式更有優(yōu)越感，能夠刺激客戶的保險(xiǎn)需求。

2.運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)角度

運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的，服務(wù)對(duì)象不必僅限于保險(xiǎn)公司保單持有人，即養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)既可以自行銷售，也可以服務(wù)于保險(xiǎn)公司保單持有人，實(shí)現(xiàn)雙輪驅(qū)動(dòng)，這樣更有利于運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的健康運(yùn)轉(zhuǎn)。運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)采用租賃方式，可以根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和自身運(yùn)營(yíng)能力，以比較自由靈活的方式輕資產(chǎn)布局全國(guó)，并提供客戶短租、長(zhǎng)租多種模式選擇，客戶也因此可以靈活地、低成本購(gòu)買產(chǎn)品，有利于促進(jìn)銷售，進(jìn)而提高運(yùn)營(yíng)效益。

3.投資方（保險(xiǎn)公司）角度

通過(guò)發(fā)行REITs產(chǎn)品，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資有了快速退出的方式，這不僅有利于投資機(jī)構(gòu)投資建設(shè)醫(yī)療配套設(shè)施，也有利于保險(xiǎn)公司降低資產(chǎn)負(fù)債匹配壓力。保險(xiǎn)產(chǎn)品不僅具有財(cái)富增值功能，為客戶結(jié)算并支付養(yǎng)老金，還具有鎖定獲取養(yǎng)老服務(wù)的價(jià)格和優(yōu)先權(quán)的功能。由于養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)方與保險(xiǎn)公司相互獨(dú)立，保險(xiǎn)公司可以選擇購(gòu)買多個(gè)機(jī)構(gòu)的服務(wù)，為客戶提供更多、更靈活的選擇權(quán)，滿足不同客戶的偏好，這樣將更有利于保單銷售，而保單銷售同時(shí)又可以為運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)積累潛在的客戶資源，從而增進(jìn)其與保險(xiǎn)公司合作的意愿。

圖1 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資商業(yè)模式構(gòu)建

（四）搭建運(yùn)營(yíng)平臺(tái)

運(yùn)營(yíng)服務(wù)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資中重要的一環(huán)，也是直接影響產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。目前在運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面亟需解決幾個(gè)問(wèn)題：

一是專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理人員缺口問(wèn)題。我國(guó)失能和半失能老人數(shù)量已經(jīng)突破4000萬(wàn)人，而僅有的30余萬(wàn)名專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理人員，無(wú)法滿足激增的基本養(yǎng)護(hù)需要，這一日漸擴(kuò)大的護(hù)理人員缺口勢(shì)必影響?zhàn)B老社區(qū)的正常運(yùn)營(yíng)。為了支持運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的專業(yè)化發(fā)展，政府應(yīng)鼓勵(lì)資金進(jìn)入，加快人才培養(yǎng)，形成一批專業(yè)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)。

二是運(yùn)營(yíng)結(jié)算問(wèn)題。基于養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)的復(fù)雜性和專業(yè)性，需要一些特殊的運(yùn)營(yíng)政策，比如支付結(jié)算體系支持。為了防止市場(chǎng)上各類機(jī)構(gòu)良莠不齊，也為了支持商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)參與結(jié)算，在對(duì)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)給予特殊政策支持的同時(shí)，也需要對(duì)其實(shí)行準(zhǔn)入制，并進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。同時(shí)，對(duì)實(shí)際用于支付養(yǎng)老服務(wù)的養(yǎng)老產(chǎn)品購(gòu)買者給予特殊的個(gè)稅返還優(yōu)惠政策，用于鼓勵(lì)人們購(gòu)買養(yǎng)老年金產(chǎn)品，既解決養(yǎng)老年金問(wèn)題，又引導(dǎo)社區(qū)養(yǎng)老的需求，支持運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

三是運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)監(jiān)管及準(zhǔn)入問(wèn)題。由于養(yǎng)老服務(wù)兼具酒店服務(wù)業(yè)和健康管理、醫(yī)療服務(wù)業(yè)特征，對(duì)資本實(shí)力和專業(yè)能力有一定要求，因此，應(yīng)該對(duì)不同層次的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立準(zhǔn)入條件和監(jiān)管要求，提升整體運(yùn)營(yíng)水平，規(guī)范市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。分層監(jiān)管也有利于引導(dǎo)資本投入不同層次的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。

綜上所述，當(dāng)前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資存在顯著的供需不平衡特征，究其原因，既有政策、規(guī)劃因素的影響，也是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資天然屬性的挑戰(zhàn)所致。要解決當(dāng)下多層次養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資建設(shè)問(wèn)題，就要在政策方面平衡好投資者、客戶、運(yùn)營(yíng)方的各方利益訴求，引導(dǎo)民眾養(yǎng)老方式的轉(zhuǎn)變，刺激需求增長(zhǎng)，形成良性循環(huán)的商業(yè)模式。