房地產泡沫、金融危機與中國宏觀經濟政策的調整探析

摘 要：2003—2013年的10年間，中國經濟發展最快的城市住房價格的上漲幅度是每年15.9%。2011—2014年，中國的建筑面積達到了1065億平方英尺[1]。然而，也有人認為，中國正面臨房地產泡沫和金融危機的大爆發。文章分析了房地產泡沫的形成原因以及其中蘊藏的金融危機，并從中國宏觀經濟的角度提出相應的調整策略。

關鍵詞：房地產泡沫 金融危機 中國宏觀經濟政策 調整

中圖分類號：F290

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2021）05-043-02

20世紀90年代，日本泡沫經濟崩潰;2006年開始，美國面臨次貸危機。從發達國家的金融危機可以看出，房地產泡沫的形成與崩潰對實體經濟造成了巨大打擊，甚至給國家乃至全球金融體系都造成嚴重影響。近年來，我國的建筑行業、房地產行業飛速發展，為了更好地應對房地產泡沫與金融危機，我國政府采取了適度寬松的貨幣政策，為房地產市場營造了相對穩定、良好的宏觀經濟環境，但不可否認的是，房地產泡沫的產生仍然給中國的經濟發展造成威脅。

一、房地產泡沫淺析

房地產泡沫指的是房價脫離了市場基礎而呈現出持續、異常上漲的趨勢，造成這一現象的主要原因是房地產投機[2]，通俗而言，就是指土地與房價遠遠高出了人們的承受范圍與實際價值，盡管賬面上價值增長極快，但因為與市場基礎不相符，所以很難實現價值，只是呈現一種表面繁榮的虛假景象。房地產泡沫是一種以房地產為載體的泡沫經濟類型，作為泡沫經濟的載體，房地產的主要特點是稀缺性，很難在短期內達到供求平衡，因此容易成為投機對象。房地產價值嚴重背離了其本身的價格是房地產泡沫的重要表現，正是因為房價在短時間內急劇、持續上升，才導致房地產市場的投機現象嚴重，短期內，房地產投資嚴重膨脹，很多房屋閑置，失去實際價值。

二、房地產泡沫的形成原因

（一）過度的金融支持

房屋建筑的施工周期長、資金投入多且周轉慢，房地產的開發和建設需要大量的資金支持，開發商僅憑自身的資金實力是無法滿足房地產投資的，因此需要從金融機構貸款。房地產的價值越大，普通百姓全款買房的難度就越高，越需要通過抵押貸款的方式來購房。所以房地產行業的發展，金融機構起著至關重要的作用。在房價持續上升的情況下，銀行擁有的房地產價值也大幅度上升，降低了銀行資產的負債率，提高了銀行的盈利能力，擴大了銀行的信貸規模，在房地產中的投資會更多。與此同時，房價的上升和過度樂觀的市場預期極大地刺激了投機性需求，很多投資者不惜借錢購房，銀行放寬了借貸條件，流入房地產市場的資金更多，房價進一步上漲。在“信貸—價格”效應的影響下，產生了房地產泡沫。

（二）金融的市場化

信用的極度膨脹刺激了房地產投機行為，金融機構的大量資金流入房地產市場，促進了房地產泡沫的形成。與此同時，金融的市場化也加快了資本的國際流動速度，提高了資源配置效率。國際游資快速流入股市與房地產市場，催生了價格泡沫。而且我國的金融風險監管機制還不成熟，監管不到位助長了房地產投機行為。

三、房地產泡沫背后隱藏的金融危機

銀行高負債的經營特點決定了其本身的脆弱性，很容易引發房地產泡沫，銀行信貸風險和房地產泡沫的相互結合使商業銀行體系成為金融危機發生的主體。

房地產市場的發展對銀行體系的依賴程度，通常決定了房地產泡沫對國家經濟危害的嚴重程度。在金融體系、房地產市場成熟而完善的國家，有很多渠道可以進行房地產融資，除了最常見的銀行貸款，還有企業上市融資、房地產信托投資基金、企業債券等多元化的融資方式，通過銀行貸款的融資金額被控制在房地產融資總額的40%以內。然而，在以下一些國家的金融體系中，商業銀行體系始終處于主導地位，比如經濟大蕭條之前的美國，銀行持有一半以上的金融資產;日本和東南亞國家，銀行持有的金融資產更多，達到了75%以上，因此房地產泡沫的發生和崩潰對這些國家的經濟發展所造成的危害也更大。

作為發展中國家，我國的金融改革具有滯后性，房地產融資途徑非常單一，主要以銀行信貸為主，股權融資十分有限。無論是開發資金、物業抵押，還是購房消費、建筑企業墊付的工程資金全部依賴于銀行體系。在銀行的大部分資金都涌入房地產市場的情況下，房地產的開發就容易變得盲目，房地產投資異常火爆，嚴重打破了市場正常的供求關系。而且我國銀行體系涉足房地產信貸是在金融基礎設施不完善、抗風險能力較弱情況下的一種行為，我國的房地產步入市場化的時間很短，還未經歷過市場經濟大起大落的考驗。當房地產經濟嚴重波動時，企業面臨的經營風險本質上更是一種銀行風險，信貸資金無法按時收回，會形成大量的銀行呆賬和壞賬，為金融危機的爆發埋下了隱患。

四、中國宏觀經濟政策的調整策略

（一）深化公共財政體制改革，完善土地管理制度，降低地方政府對土地財政的依賴性

現階段，我國面臨一個現實的、備受關注的民生問題——失地農民的生存與發展、房地產泡沫。這些問題都和地方政府推行的土地財政政策有直接關系，因此，要想從根本上解決問題，地方政府必須放棄對土地一級市場的控制權與土地財政，世界上任何有實力的大國，財政支出都不是依靠土地財政的，只有采取產業振興和稅收等措施，維持良好的公共財政運作，才能徹底擺脫地方政府與土地財政的依賴關系。

1.加快國家公共財政體制的改革，完善土地收益分配制度：地方政府之所以對土地財政過度依賴，最重要的原因是財權上收、“政績逼人”、事權下放。因此，應通過多元化的城市公共投資機制來降低地方政府想要獲取預算外收入的機會，地方政府無法成為主導城市投資的決策者，轉而成為社會公共物品與服務的提供者。中央政府要酌情增加事權，為地方政府減輕財政負擔，比如可以由中央政府來提供義務教育的經費，減少地方因經濟水平的差異而造成的教育投入差異。

2.采取綜合性配套改革，降低地方政府經營土地財政的激勵：糾正以往將GDP與財政收入作為主要政績指標的考核體制，積極引入土地財產稅來補充地方政府的財源，有效解決地方政府財力、事權不平衡的問題。

3.規范土地管理制度，降低土地融資風險：如果地方政府通過政府性公司抵押土地獲得貸款，用于城市建設，因為抵押的土地主要是政府儲備土地，所以政府出現財政風險和金融危機的可能性很高。為此，應該把政府儲備土地界定為存量土地，嚴格禁止在土地儲備范圍內納入農村集體土地，同時還要科學評估用來抵押的土地，根據土地價值撥款。

通過改革土地出讓制度，將土地出讓轉變為開征土地財產稅，共包括三個稅種，分別是土地交易稅、土地使用稅、土地保有稅，這三個稅種應該貫穿于土地交易、使用和保有的全過程。土地使用者在“使用”與“保有”兩個環節不需要一次性的付清費用[3]，而是根據土地所在的地段、土地面積、土地用途來進行綜合評估，然后地方稅務部門以年為單位進行征稅，地方政府的主要稅源也來自于此。通過完善土地出讓制度，可以抑制過高的房價，房地產開發商不需要支付高昂的土地出讓金，有購房需求的普通百姓也不需要一次性付清土地使用費，極大的減輕了購房壓力。

（二）嚴格控制資產價格膨脹

從美國金融危機中總結經驗教訓：在房地產市場進入繁盛時期之前，采取嚴格的貨幣政策，能夠有效抑制房地產市場的過度繁榮，同時還要采取強有力的措施制止過于放松的抵押貸款標準，尤其是在已經出現房地產泡沫的前兆或跡象的情況下。此時，中央銀行并未采取從緊的貨幣政策，很大一部分原因是中央銀行把貨幣政策目標主要用來控制普通的通貨膨脹，但是缺乏對資產價格膨脹危害性的正確認知。雖然金融危機發生之前一部分中央銀行建議關注資產價格，但關注方法、標準程度并不明確。

通過總結美國金融危機的教訓，中國應該重新審視傳統貨幣政策目標與實現途徑，以更加從容地應對國內外金融形勢的風云變幻。

立足于我國國情，中國貨幣政策的重要目標應該是控制資產價格的膨脹，因為資產價格不穩定會對實體經濟造成巨大沖擊，尤其是房地產價格從膨脹到崩潰，造成的后果很可能是長時間的通貨緊縮與經濟蕭條。所以，中央銀行不僅要控制物價水平過度上漲，還要在宏觀經濟調控目標中納入對資產價格膨脹的控制。也就是提前采取措施預防、阻止資產價格泡沫破滅，一味地在事后采取被動的貨幣政策所投入的成本過高，是不可取的。

（三）開征物業稅與住宅空置稅，有效抑制房地產市場的投機行為

旺盛的房地產投資型需求是造成房價飛速上漲的重要因素，而自住型需求的房地產投資卻很難獲得滿足。所以房地產市場稅收政策的調控應該以降低住宅閑置率為目標，抑制過度投機的房地產市場亂象，增加住宅房屋的供給。可通過開征物業稅和住宅空置稅的方式來保障自住型需求得到滿足，住宅流轉環節稅的調控效果遠達不到住宅空置稅和物業稅，在住宅總需求中，自住需求所占的比例越低，說明住宅流轉環節稅的調控效果越好。盡管物業稅對住宅價格的調控作用比住宅空置稅更大，但也容易抑制普通百姓的住宅需求。所以征收物業稅時，應仔細甄別出自住用戶和其他參與者，并且區別對待，住宅空置稅的稅率控制在5%以內，可以有效減少逃稅行為[4]。

結束語

綜上所述，房地產投機行為促進了房地產泡沫的形成，為金融危機的爆發埋下了潛在隱患。中國政府對此應高度重視，采取有效的經濟政策維持房地產市場秩序，抑制房價的持續上漲，保障社會經濟的穩定發展。

參考文獻：

[1] 丁升.房地產泡沫與中國[J].農村科學實驗，2017（9）：54.

[2] 張靖偉.歷次金融危機共性對中國啟示——從房地產泡沫角度分析[J].河北企業，2019（2）：75-76.

[3] 孟慶斌，榮晨.中國房地產價格泡沫研究——基于馬氏域變模型的實證分析[J].金融研究，2017（2）：101-116.

[4] 王潔.從美國次貸危機看我國金融高杠桿催生的房地產泡沫與地方政府債務擴張的風險[J].鹽城工學院學報（社會科學版），2016，29（2）：26-31.

（作者單位：深圳供電局有限公司 廣州深圳 518001）

[作者簡介：楊雙源（1990—），男，漢族，四川人，碩士研究生，中級經濟師，研究方向：宏觀經濟政策研究，金融銀行業研究。]

（責編：芝榮）