大陸臺商商品房買賣合同糾紛相關懲罰性賠償的法律認識

李永然

問題

臺商A公司在中國大陸買賣商品房，其與賣方在合同中有約定違約金，如臺商A公司在買商品房時有違約時，違約方究竟有何責任？是否要承擔懲罰性賠償？

解析

對於在中國大陸訂立商品房買賣合同，法律容許買賣雙方於合同於約定「違約金」；大陸《合同法》於第七章（第107條～122條）規定違反合同的違約責任；其也於第114條規定：「Ⅰ.當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定違約產生的損失賠償額的計算方法。Ⅱ.約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過份高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。Ⅲ.當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。」然而有些買受人於面對合同糾紛，常有請求「懲罰性賠償」的想法，因而筆者擬藉本文探討臺商對商品房買賣合同糾紛與懲罰性賠償間的法律問題。

一、何謂「懲罰性賠償」？

首先說明「懲罰性賠償」，其乃指賠償數額超出實際損失的賠償，具有補償「受害人」所遭受的損失、懲罰及遏制不法行為等多重功能；其不同於「補償性賠償」（註1）。對於「懲罰性賠償」，中國大陸於1993年10月31日全國人大常委會所發佈的《消費者權益保護法》（註2）第55條第2款規定：「經營者明知商品或者服務存在瑕疵，仍然向消費者提供，造成消費者或者其他受害人死亡或者健康嚴重損害的，受害人有權要求經營者依照本法第49條、第51條等法律規定賠償損失，並有權要求所受損失二倍以下的懲罰性賠償」；該法是大陸法律中首次規定了「懲罰性賠償制度」（註3）。

二、大陸最高人民法院關於商品房買賣糾紛適用懲罰性賠償

其次，中國大陸最高人民法院對於「商品房買賣糾紛」相當關注，其於2003年3月24日通過《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，分別於第8條、第9條均有規定「懲罰性賠償」；謹將之分述如下：

（一）解釋第8條規定：具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

1.商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

2 .商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

（二）解釋第9條規定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同「無效」或者被「撤銷」、「解除」的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

1.故意隱瞞沒有取得，「商品房預售許可證明」的事實或者提供虛假「商品房預售許可證明」。

2.故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

3.故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

大陸臺商須瞭解主張「懲罰性賠償」，必須具有上述情形之一；且主張時必須注意法定要件的符合。茲以「欺詐買受人先抵後賣」為例，其構成要件有二：

1.故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實與買受人簽訂「購房合同」；

2.房地產開發企業不能解除抵押，導致買受人訴請撤銷或者解除「購房合同」（註4）；必須具備要件，方可進一步依法主張。

三、結語：

綜上所述，大陸臺商購買商品房要注意合同內的約定內容，也應注意「違約金」及懲罰性賠償的法律意義，才能為自己權益做出正確的判斷。

註1： 王志鋼著：房地產開發三大階段法律風險分析與防範，頁209，2014年3月第1版第1刷，法律出版社出版。

註2： 大陸《消費者權益保護法》自1994年1月1日起施行。

註3： 同註2。

註4： 王志鋼著：前揭書，頁225。