“炒房生態(tài)鏈”破滅地產(chǎn)何時去金融化？

張書琛

假結婚、套路貸……炒房團的真面目

“本來想靠炒房讓下一代起點更高，結果把自己也搭進去了。”小蠻回想自己深陷債務的源頭，只是緣于一次好奇。

來自湖北的小蠻是一名單親媽媽，偶然刷微博刷到房產(chǎn)金V“深房理”，被“深圳買房包賺”“房價年漲幅10%～15%”等內(nèi)容打動。在跟“深房理”私信交流的過程中，小蠻被推薦加入一個更私密的房產(chǎn)理財解答群，為了得到一手的房產(chǎn)咨詢和服務，她花3980元成了一名最低級的“搖籃會員”。

她不知道的是，理財知識付費平臺只是“深房理”的保護色，真正目的在于推廣其背后一條龍的炒房服務。

資料顯示，“深房理”創(chuàng)始人名為李雪峰，粉絲尊稱一聲“理總”，著名線上房產(chǎn)專家，微博賬號注冊十年、粉絲達到144萬，也是房理信息科技（深圳）有限公司創(chuàng)始人，主要線上活動平臺除微博外，還有多個微信群組以及“房理”小程序（已關停）。

在會員群里，經(jīng)常會有內(nèi)部人士分享一些視頻，在這些視頻中，李雪峰化身知心大哥，講述自己如何憑著借來的5萬元白手起家，“第一套房上車后從來沒虧損過，今年40歲名下在深圳超過20套房產(chǎn)”的開掛經(jīng)歷，并向所有會員保證，通過他的幫助絕對可以“買到包賺，少走彎路”。

可惜等待小蠻的并不是什么財富密碼。事實上，“到深圳去”對于小蠻們來說，不僅是彎路，更是個布滿深坑的不歸路。

為了買下內(nèi)部人員推薦的一套價值750萬元的房子，小蠻在專人指導下，拿到了更保險的專供“婚票”（假結婚獲取購房資格）。當然，這是在她又多交了9800元成為高級搖籃會員之后的服務了。

假結婚拿到購房資格后，小蠻聽取建議準備按“房抵經(jīng)營貸”的套路購下整套房子。“房抵經(jīng)營貸”的購房套路具體操作為，購房者通過“深房理”指定小額貸款公司全款買房，實際只需拿出房子價值的約三成作為首付款后，再通過高利息金融墊資公司抵押，拿到房子價值的七成貸款，然后再注冊公司辦理經(jīng)營貸，最后用經(jīng)營貸款來還給墊資公司。

“實質(zhì)就是以貸養(yǎng)貸，用銀行的錢買房。”但這條資金鏈經(jīng)不起一點風聲，據(jù)另一位“深房理”會員爆料，去年4月份深圳嚴查房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款的資金流向，很多搖籃會員都被告知無法獲得銀行經(jīng)營抵押貸款，這使其之前向墊資公司借款償還壓力陡增，許多人都面臨著要么繼續(xù)借貸，要么資金鏈斷裂，房產(chǎn)被拍賣、自己背上債務的結局。

炒房金融化，贏家仍是少數(shù)派

像小蠻一樣，因為“財富自由”“跨越階層”等誘餌深陷炒房迷局的人還有很多。

打開閑魚、小紅書等平臺，都可以輕易找到“理總”一類的炒房大師，以投資理財知識付費為名，用財務自由的都市傳說拉客引流，再走上會員制學習、提供貸款渠道、打新上車的路子，獲取收益，“深房理”只是其中之一。

不管“理總”們講了多少成功案例，贏家永遠是少數(shù)派。

除了會員費、高額借貸中介費和服務費之外，“深房理”還有一大殺器：眾籌入股房產(chǎn)，通俗點說就是合伙買房。

“‘合伙買房，就是幾個人合伙湊首付，找一個有購房資格的代持人，代持人可以不出資金，按5%來代持股份。以500萬元的房子為例，一共5人，湊齊150萬元首付，每人出30萬元就能拿下一套房子。剩下的錢，半年后可以去銀行申請裝修貸、抵押貸、創(chuàng)業(yè)貸，然后以貸養(yǎng)貸，等房價漲后出手?！币晃辉?jīng)參與“千人購房計劃”的搖籃會員表示，在合伙買房中，沒有資格、湊不到首付都不成問題，“只要敢借貸，誰都能上車?！?/p>

甚至直接在內(nèi)部將炒房證券化，比如，A花20萬元“買”了一套價值1000萬元的房子，因資金問題想脫手，“深房理”內(nèi)部交易所就可以直接掛牌交易。當然，平臺依舊會雁過拔毛，收取不菲的手續(xù)費。

但眾籌買房就好比蒙眼賭博，一不留神就滿盤皆輸?！耙蝗舜帧?nèi)部投資股權轉(zhuǎn)讓同樣存在代持人負債房屋被查封、共同投資人因支付能力變化而不能如約追加投資款、內(nèi)部投資股權轉(zhuǎn)讓無人接手的風險。”經(jīng)濟學博士周勇解釋其中風險時提示，一旦深圳房價停止上漲或下跌，合伙買房的資金鏈就會在瞬間斷裂。

在經(jīng)歷了假結婚、高利貸墊資、“房抵經(jīng)營貸”受阻等一系列操作后，小蠻終因杠桿過高、房貸壓力過大而深陷資金鏈斷裂泥潭不能自拔，房產(chǎn)被低價拍賣后，背上近200萬元債務的小蠻決定報警自救。

房企回歸實業(yè)屬性，“向制造業(yè)學習”

長久以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)都普遍存在購房支付能力低和房價連年上漲的反差，背后都離不開“杠桿”的影子。像“深房理”這樣的炒房團，猖獗地利用經(jīng)營貸和房貸利率的利息差炒房，則進一步加大了市場的杠桿率，推動房價持續(xù)走高。

實際上，在炒房團瘋狂加杠桿之時，中國的房企們也沒有落后。

房地產(chǎn)行業(yè)一直屬于資金密集型行業(yè)，僅僅憑借開發(fā)商和消費者自身的經(jīng)濟實力大多難以實現(xiàn)房產(chǎn)夢，這也是為什么供需雙方都離不開金融業(yè)的扶持。

萬科董事會主席郁亮表示房企應向制造業(yè)學習

這也導致高周轉(zhuǎn)、高毛利、高杠桿的“三高”模式一直是中國房企的盈利套路。開發(fā)商利用杠桿資金拿地，銷售獲得回款，繼而再加杠桿投入新項目，房企規(guī)模也由此越滾越大，房價也在雙方不斷加杠桿的哄抬下水漲船高。

2017年以來，隨著“房住不炒”的理念被反復重申，房地產(chǎn)行業(yè)回歸實業(yè)的呼聲也越來越高。

萬科董事會主席郁亮在2020年度業(yè)績推介會上表示，房地產(chǎn)回歸實業(yè)屬性是一個不可逆轉(zhuǎn)的趨勢?！盎貧w實業(yè)屬性，意味著行業(yè)的回報水平也會逐漸向社會平均水平靠攏，意味著房地產(chǎn)企業(yè)不能再靠囤積原材料、賺土地升值的錢了，不能再靠加杠桿賺金融杠桿的錢了?！?/p>

那房地產(chǎn)行業(yè)的出路在哪里？只有一條，“踏踏實實向制造業(yè)學習，通過我們的勞動掙加工制造和服務的錢”。

但房企們是否能做到這一目標，仍然有待驗證。

監(jiān)管趨嚴，削弱房地產(chǎn)金融屬性

在被舉報大量涉嫌教唆違規(guī)套取經(jīng)營貸、眾籌、代持炒房等問題后，“深房理”仍然可以在接受媒體采訪時進行否認，“我真搞不清楚他那些所謂的證據(jù)是哪兒來的，爆料嚴重不實，我已經(jīng)找律師起訴他了”，并重申自己“只是幾年前就實現(xiàn)了財務自由的深圳老漢，閑來無事才開了微博賬號變成大V，帶人炒房只是好心”。

這種對政策反復的投機思維在近年的反復調(diào)控中也應該瀕臨破滅。2020年開始，金融監(jiān)管部門在需求端再下重拳，“圍剿”經(jīng)營貸、抵押貸等信貸資金違規(guī)流入樓市，震懾“炒房團”現(xiàn)象。

此外，備受矚目的房產(chǎn)稅再一次提上日程。財政部稅政司司長王建凡在4月7日國新辦發(fā)布會上表示，將積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革。

而房產(chǎn)稅一旦推出，按市場推測，會直接增加炒房客養(yǎng)房的成本。一位房地產(chǎn)市場從業(yè)人士分析，為了避免這筆“額外支出”導致自己資金鏈出問題，炒房客一般會想辦法套現(xiàn)離場。

房產(chǎn)稅一旦推出，將會增加炒房客養(yǎng)房的成本，從而降低需求端熱度

總而言之，不管是個人還是企業(yè)，樓市降杠桿都退無可退。

2020年8月，旨在壓降房企信貸杠桿的“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)落下，直指房地產(chǎn)行業(yè)長期存在的高負債問題，依靠大舉并購、高杠桿擴張來實現(xiàn)彎道超車的時代自此終結。

除了“三道紅線”，在去年底，央行和銀保監(jiān)會還聯(lián)合發(fā)文，分五檔設置了各類型銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比“兩個上限”;今年3月，22個重點城市實施“兩集中”的供地新政，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動，一年內(nèi)發(fā)布住宅用地公告不得超過三次。

正如融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌所概括，“三道紅線”管企業(yè)、“兩個上限”管銀行、土地“兩集中”管政府。有形的手能否讓復雜虬結的房地產(chǎn)市場回歸正常還未可知，但經(jīng)驗表明控制房價，揚湯止沸無濟于事，唯有態(tài)度明確、釜底抽薪才能實現(xiàn)，需要做的事還有很多。