城市人居環(huán)境與住宅價格的空間格局及相關性研究

叢雪萍 田深圳

摘 要：伴隨城市化進程加快，中國社會正處于轉(zhuǎn)型期，市場要素對人居環(huán)境空間的演變及分異產(chǎn)生較強作用。本文以大連市沙河口區(qū)為例，從住宅價格視角出發(fā)，探究城市內(nèi)部的人居環(huán)境等級分異格局，為二者協(xié)調(diào)發(fā)展提供借鑒。研究發(fā)現(xiàn)：①影響沙河口區(qū)人居環(huán)境主因子依次為居住質(zhì)量、餐飲娛樂、自然生態(tài)、休閑設施、社區(qū)屬性和鄰里交往，并將人居環(huán)境由好至差劃分為5個等級;②沙河口區(qū)住宅小區(qū)按價格分為5個等級：超高檔住宅主要分布在星海灣及區(qū)政府附近，高檔住宅集中在中部至東南部區(qū)域，中高檔住宅分布于中部及西南部地區(qū)，中檔住宅集中于中北部地區(qū)，中低檔住宅分布于最北部地段;③沙河口區(qū)人居環(huán)境與住宅價格之間存在整體協(xié)調(diào)、局部混合的空間分布關聯(lián)性。

關鍵詞：城市人居環(huán)境;住宅價格;空間分異格局;大連市沙河口區(qū)

隨著全球化、城市化和信息化進程的加快，城市人口從1950年的7.46億（占全球人口29.6%），到2008年有一半以上的人口居住在城市。中國社會正處于轉(zhuǎn)型期，社會供給、土地使用制度、住房政策和就業(yè)環(huán)境等產(chǎn)生一系列變革，城市居民的生活方式、價值體系也都在發(fā)生明顯變化，城市居民社會地位及經(jīng)濟水平出現(xiàn)分化，居民生活從追求“經(jīng)濟富裕”轉(zhuǎn)變到精神層面上的“身心舒適”，城市人居環(huán)境分異開始形成。

我國計劃經(jīng)濟時期，單位制度是調(diào)控城市社會資源的主導因素，人居環(huán)境分異不明顯，表現(xiàn)出相對均質(zhì)性。20世紀90年代之后，住房制度改革，逐步形成以職業(yè)差異為主導的社會分異，受職業(yè)與收入的影響，初步形成城市人居環(huán)境空間分異。進入市場經(jīng)濟時期，城市物質(zhì)空間發(fā)生改變，房價差異所產(chǎn)生的居住環(huán)境分異逐步呈主導態(tài)勢，市場要素對人居環(huán)境空間的演變及分異產(chǎn)生較強作用，因此，住宅價格與人居環(huán)境的相互作用成為了城市及社會發(fā)展中的研究熱點之一。

當前國內(nèi)外學者對人居環(huán)境空間分異的主要影響因素研究，主要集中在自然條件，如空氣質(zhì)量[1]、水質(zhì)[2]等;人文要素，如人口屬性[3]、經(jīng)濟水平[4]等。對住宅價格空間分異的主要影響因素研究集中在自然環(huán)境，如小區(qū)綠化率[5]、與水域[6]距離等，住宅小區(qū)配套設施，如基礎設施的完善程度[7]、交通便捷程度[8]等。目前，對人居環(huán)境質(zhì)量和住宅價格之間的相互關聯(lián)性以及空間分布規(guī)律并沒有深入研究，因此，本文以大連市沙河口區(qū)242個住宅為研究對象，利用主成分分析和聚類分析方法總結出研究區(qū)內(nèi)的人居環(huán)境空間格局，并從住宅價格角度出發(fā)，對新型人居環(huán)境分異格局加以歸納，以期提高人居環(huán)境質(zhì)量，合理化住宅商品房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)健康可發(fā)展提供借鑒。

1 研究區(qū)域與數(shù)據(jù)

1.1 研究區(qū)概況

沙河口區(qū)是大連市中心城區(qū)之一，位于大連市西部，區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，居住類型多樣。本文以2018年12月21日通過安居客和搜房網(wǎng)所獲取的沙河口區(qū)居住小區(qū)為研究對象，區(qū)域內(nèi)共提取出267個樣本，對原始數(shù)據(jù)與實地考察結果比對后，進行刪減、補充處理，最終保留242個居住小區(qū)作為研究對象。

1.2 指標體系建立與數(shù)據(jù)來源

本文選取22個指標構建城市人居環(huán)境等級評價指標體系（下表）。其中住宅小區(qū)信息來源于網(wǎng)絡數(shù)據(jù);人類和社會系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，通過2018年12月1日至12月31日期間，對沙河口區(qū)242個住宅小區(qū)進行隨機抽樣調(diào)查，共發(fā)放4000份調(diào)查問卷，回收3573份，有效率為84.78%;自然和支撐系統(tǒng)數(shù)據(jù)，通過百度地圖提取不同基礎設施的POI，借助ArcGIS緩沖區(qū)分析測算獲得。

2 城市人居環(huán)境主因子與空間分布

2.1 城市人居環(huán)境等級主因子

第1主因子（居住質(zhì)量）特征值為5.889，方差貢獻率為31.798%。第1因子主要反映居民對于住宅質(zhì)量和滿意度，與房屋新舊程度、物業(yè)管理、精神需求滿意度以及物質(zhì)需求滿意度高度正相關。第1因子得分較高的住宅主要分布在沙河口區(qū)的南部沿海區(qū)域以及東部的西安路商圈，而西南部和北部住宅的分值大多偏低。

第2主因子（餐飲娛樂）特征值為3.922，方差貢獻率17.859%，與購物中心、娛樂場所以及餐飲服務呈正相關，反映了居民對于休閑生活便捷程度的追求。第2因子得分高的住宅具有明顯的集聚性，它們集中分布西安路以及和平廣場兩大商業(yè)中心附近，而其他地區(qū)的住宅得分均較低。

第3主因子（自然生態(tài)）特征值為2.104，方差貢獻率為14.143%，主要與距離自然山景觀和休閑廣場最近距離呈正相關關系，而與距離醫(yī)療配套和銀行網(wǎng)點最近距離呈負相關關系。此類住宅小區(qū)密集分布于沙河口南部，該區(qū)域擁有得天獨厚的自然景觀，區(qū)域綠化水平較高，同時坐擁壯闊的星海廣場、秀美的黑石礁沿海風景區(qū)等旅游地。

第4因子（休閑設施）特征值為1.708，方差貢獻率為12.341%，主要與廣場、公園此類公共休閑設施的最近距離呈正相關關系。第4因子得分較高的住宅高度集中于沙河口區(qū)西南角，這里分布著獨具特色的各大廣場以及星海公園，是周邊居民閑暇時間散步游玩的好去處，反映了休閑公共服務設施對于區(qū)域人居環(huán)境的貢獻較大。

第5因子（社區(qū)屬性）特征值為1.338，方差貢獻率6038%，與小區(qū)綠化水平以及擁擠程度正相關，與教育設施和購物中心分布成負相關，反映居民對居住小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的追求。分值較高的住宅分布較為分散，不具有明顯的指向性。

第6因子（鄰里交往）特征值為1.015，方差貢獻率為4612%，與鄰里熟識度成正相關。第6因子得分高的住宅集中分布于沙河口區(qū)東部以及西南部，該區(qū)域主要是一些始建于單位分房時期的住宅樓，原屬單位福利分房，居民多為單位職工和家屬，鄰里相識度較高。

2.2 城市人居環(huán)境等級劃分

對研究樣本6個主因子進行聚類分析，將沙河口區(qū)內(nèi)部人居環(huán)境分為5類不同的等級。

第1等級：人居環(huán)境好。以條帶狀分布于沙河口區(qū)南部沿海地段，如星海灣和黑石礁，包括壹品星海、華都文郡、海印長城等在內(nèi)的32個住宅小區(qū)。其特點是：人居環(huán)境質(zhì)量得分最高，該片區(qū)擁有星海廣場、黑石礁公園等優(yōu)美自然景色，因其地理優(yōu)勢，具有良好的生態(tài)環(huán)境，且交通路網(wǎng)發(fā)達，同時，住宅小區(qū)多為新建樓盤，平均房齡較短，配套設施完善，整體居住舒適度較高。但此等級小區(qū)距離商業(yè)中心較遠，休閑娛樂設施便捷度不高，鄰里間熟悉度較低。

第2等級：人居環(huán)境較好。這一等級的住宅共有57個，較明顯的呈帶狀分布于沙河口區(qū)東南部至中部地區(qū)，包括龍翔花園、同泰花園、中庚香海小鎮(zhèn)等。其特點是：6個主因子評分均衡，可見人居環(huán)境各系統(tǒng)協(xié)調(diào)發(fā)展，居住質(zhì)量較高，出行、購物等居民日常生活條件便利，住宅周邊服務設施齊全且可達性高。

第3等級：人居環(huán)境一般。這一等級住宅在沙河口區(qū)數(shù)量最多，分布最廣，基本呈面狀分布于沙河口區(qū)中部至西南部地區(qū)，包括74個小區(qū)：水芙山竹、泰安花園、陽光小筑等。這些住宅周圍的休閑娛樂設施完善且可達性高，醫(yī)療、教育、交通樞紐等配套服務設施較齊全，但居民受教育水平及經(jīng)濟水平一般，住宅區(qū)較為擁擠，人均活動空間受限。

第4等級：人居環(huán)境較差。這一等級的住宅小區(qū)有50個，集中分布在沙河口區(qū)的中北部以及西部地區(qū)，包括：醫(yī)科大學住宅小區(qū)、文萃軒小區(qū)、電業(yè)花園、昌平小區(qū)等。這一等級的小區(qū)房齡較長，房屋較舊，商業(yè)配套設施較少，居民的物質(zhì)以及精神滿意度較低，但鄰里熟識度高，社區(qū)交往密切。

第5等級：人居環(huán)境差。這一等級的小區(qū)共有29個，呈團塊狀分布于沙河口區(qū)東北角，包括：沙能路小區(qū)、工人村公寓、如意園等。這些住宅小區(qū)的特點是房齡很長，且自然生態(tài)環(huán)境相對較差，居民受教育水平及經(jīng)濟水平普遍較低，生活水平和居住質(zhì)量低，人居環(huán)境各要素均無明顯優(yōu)勢。

3 住宅價格空間分異

通過ArcGIS軟件，利用自然斷點法對沙河口區(qū)住宅價格進行分級：低于10000元/m2為中低檔小區(qū)，10001元/m2—11500元/m2為中檔小區(qū)、11501元/m2—15000元/m2為中高檔小區(qū)、15001元/m2—18000元/m2為高檔小區(qū)、高于18000元/m2為超高檔小區(qū)。

由此得到沙河口區(qū)五種不同檔次住宅小區(qū)：（1）中低檔住宅主要分布在沙河口區(qū)的最北部地段，包括車家村小區(qū)、新居小區(qū)、沙能路小區(qū)等50個住宅小區(qū)。此類住宅的特點：房屋質(zhì)量較低且房齡長，綠化水平較低，服務配套設施不完備，出行便捷程度不高，居民滿意度普遍較低。（2）中檔住宅集中分布于沙河口區(qū)的中北部地區(qū)，包括大連交通大學家屬樓、南沙小區(qū)、電業(yè)花園等60個住宅小區(qū)。其特點是：房屋建成年份較早，居民平均年齡較高，經(jīng)濟收入大多處于中下等水平，居民之間溝通較多，但居住滿意度較低。（3）中高檔住宅小區(qū)數(shù)量最多，分布最廣，包括76個住宅小區(qū)：音樂花園、翰林觀海、未來星城、萬益花園等，整體呈面狀分布在沙河口區(qū)中部以及西南部地區(qū)。此類住宅公共服務業(yè)以及休閑娛樂設施比較完善，居民經(jīng)濟水平和教育文化程度均處于中等水平，閑暇時間較少，社區(qū)活動較少，居住質(zhì)量整體一般。（4）高檔住宅分布于東南部至中部的大部分地區(qū)，包括萬泰花園、國際新城、尚品天誠等在內(nèi)的32個住宅小區(qū)。這類小區(qū)的特點：大多以西安路、和平廣場、黑石礁等商圈為中心分布，從而生活便利程度高，公共基礎設施完備，居住質(zhì)量相對較高。（5）超高檔住宅主要分布在沙河口區(qū)南部的星海灣景區(qū)以及區(qū)政府附近，包括一方公館、世嘉星海、城市旋律等24個住宅小區(qū)。這類小區(qū)以別墅和高層公寓大廈為主要住宅類型;以優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，短房齡、新樓盤，精細的物業(yè)管理，方便的交通出行，完善的配套服務設施為居住優(yōu)勢;同時，居民經(jīng)濟條件優(yōu)渥，接受教育程度較高，但居民溝通較少，鄰里關系較為疏遠。

4 人居環(huán)境與住宅價格空間格局特征與規(guī)律

通過前文研究結果可以看出，大連市沙河口區(qū)的人居環(huán)境質(zhì)量與住宅商品房價格之間存在較為緊密的互動關系。為進一步深入探討二者關聯(lián)程度，將住宅價格和人居環(huán)境質(zhì)量等級這兩個變量，通過Spearman相關性分析方法對其進行相關性確定可知，人居環(huán)境等級和住宅價格之間的Spearman相關系數(shù)是0.651，可以得出兩者之間存在強正相關的關系，其不相關的雙側顯著性值為0.008<0.01，說明在0.01的顯著水平上兩者不相關的假設關系不成立，沙河口區(qū)內(nèi)部城市人居環(huán)境等級與住宅商品房價格在空間分布上存在較強的關聯(lián)性。基于此生成大連市沙河口區(qū)人居環(huán)境等級與住宅價格等級空間分異圖（如下圖），使結果更具直觀性。

就整體情況而言，大連市沙河口區(qū)的人居環(huán)境等級差異與住宅價格分異表現(xiàn)出較強的協(xié)調(diào)性。①超高房價地段—人居環(huán)境好：沙河口區(qū)南部沿海地帶，該地段房價最高，第1等級人居環(huán)境的住宅小區(qū)大多分布于此。該區(qū)域擁有星海廣場得天獨厚的優(yōu)良生態(tài)環(huán)境，公共服務和基礎設施配套齊全，在實現(xiàn)物質(zhì)滿意度的同時，也滿足了居民對更高生活質(zhì)量的追求。②高房價地段—人居環(huán)境較好：沙河口區(qū)中部至東南部的大面積區(qū)域為高檔住宅，住宅區(qū)人居環(huán)境質(zhì)量多為第2等級，該區(qū)域以西安路和和平廣場兩大商圈為雙核心，路網(wǎng)發(fā)達、生活服務高效便捷。③中高等房價地段—人居環(huán)境一般：沙河口區(qū)中部至西南部的大部分地區(qū)為中高檔住宅，第3等級人居環(huán)境的住宅小區(qū)大多分布于此。④中等房價地段—人居環(huán)境較差：沙河口區(qū)的中北部小區(qū)多為中檔住宅，第4等級人居環(huán)境的住宅小區(qū)大多分布于此，多為單位家屬樓，房屋較舊，居住質(zhì)量較低。⑤中低房價地段—人居環(huán)境差：沙河口區(qū)北部的多為中低檔小區(qū)，人居環(huán)境質(zhì)量多為第5等級，綠化程度較差，公共服務設施可達性低，居民滿意度較低。

此外，人居環(huán)境質(zhì)量與住宅價格的空間分布并非完全匹配，存在跳入式的無規(guī)律分異類型：①沙河口區(qū)的中部至西南部地區(qū)，該地段主要為中檔住宅小區(qū)，由于交通優(yōu)勢，呈現(xiàn)出以第3等級為主的人居環(huán)境居住區(qū)夾雜著第2等級的住宅小區(qū)的分布情況。②中部至東南部地區(qū)，該地段房價較高，因西安路商圈附近大連機車廠的家屬樓，居住質(zhì)量較低，使第2等級人居環(huán)境質(zhì)量區(qū)域夾雜著第5等級人居環(huán)境質(zhì)量的小區(qū)。③沙河口區(qū)的中北部區(qū)域，該區(qū)域房價較低，人居環(huán)境質(zhì)量參差不齊，整體表現(xiàn)為混合分布的空間格局。

5 結論

本文提出住宅商品房價格與人居環(huán)境能夠相互影響并加速空間分異，并在此基礎上進行重構，從而形成新的空間格局，以大連市沙河口區(qū)內(nèi)242個信息完整的住宅小區(qū)為研究對象，利用主成分分析、聚類分析以及趨勢面分析等方法展現(xiàn)研究區(qū)內(nèi)的人居環(huán)境質(zhì)量等級以及住宅價格的空間格局的特征與規(guī)律，并分析兩者的空間分布關聯(lián)性。

（1）人居環(huán)境等級劃分的主要因子有6個：居住質(zhì)量、餐飲娛樂、自然生態(tài)、休閑設施、社區(qū)屬性、鄰里交往。通過K-means聚類分析劃分出沙河口區(qū)人居環(huán)境的5個等級：第1等級，人居環(huán)境好（自然風景優(yōu)美）;第2等級，人居環(huán)境較好（系統(tǒng)均衡）;第3等級，人居環(huán)境一般（休閑設施完善）;第4等級，人居環(huán)境較差（鄰里密切交往）;第5等級，人居環(huán)境差（居住質(zhì)量低）。

（2）沙河口區(qū)東部住宅的分布數(shù)量明顯多于西部，在價格方面，西部住宅價格較低，而東部住宅價格高，整體上表現(xiàn)出由東向西呈平緩的遞減趨勢，南北向呈倒“U”形變化趨勢，由此說明沙河口區(qū)住宅價格在南北方向上為中心價格高，向邊緣遞減的態(tài)勢。將住宅按價格分為五種等級：超高檔住宅主要分布在沙河口區(qū)南部的星海灣景區(qū)以及區(qū)政府附近;高檔住宅分布于中部至東南部的大部分地區(qū);中高檔住宅數(shù)量最多，呈面狀分布在沙河口區(qū)中部及西南部地區(qū);中檔住宅集中分布于沙河口區(qū)的中北部地區(qū);中低檔小區(qū)主要集中于沙河口區(qū)偏北部區(qū)域。

（3）對住宅商品房價格和人居環(huán)境質(zhì)量等級進行Spearman相關性分析，發(fā)現(xiàn)這兩個變量存在強正相關關系，同時，兩者之間存在著整體協(xié)調(diào)、局部混合的空間分布關聯(lián)性。整體來看，沙河口區(qū)的人居環(huán)境等級與住宅價格的空間分異特征表現(xiàn)出較強的協(xié)調(diào)性，而局部表現(xiàn)為沙河口區(qū)中北部的較低房價地段、中部至西南部的中等房價地段以及東南部的較高房價地段，均混有不同等級人居環(huán)境的居住區(qū)。

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基金項目：遼寧省哲學社會科學規(guī)劃基金項目（L19CJY 007）;遼寧師范大學新進博士科研啟動項目（203070091901）

作者簡介：叢雪萍（1992— ），女，漢族，遼寧大連人，博士研究生，研究方向：城市人居環(huán)境。

*通訊作者：田深圳（1987— ），男，漢族，河南周口人，博士，講師，研究方向：城市人居環(huán)境。