老舊小區成套改造施工關鍵技術

陳雪峽

上海建工四建集團有限公司 上海 201103

老舊小區更新改造不僅涉及民生改善，更關系社會發展和城市安全，是深化城市有機更新的重要組成部分之一。目前，國務院辦公廳印發了《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，明確2020年新開工改造城鎮老舊小區約為3.9萬個，涉及居民近700萬戶。但因改造需求不盡相同，更新改造的模式也呈現多樣化，表明老舊小區改造的方向不僅僅需要提升既有住宅的結構性能和使用功能，而且需要從群眾最關心的事情做起，因地制宜地制定菜單式的更新改造模式[1]。本文以某老舊小區的更新改造為背景，介紹涵蓋空間布局調整、加裝電梯、外立面更新改造等一體化的關鍵施工技術，為類似項目的實施奠定基礎。

1 工程概況

上海市武寧路74弄2—10號（雙號）房屋始建于20世紀50年代左右，原始為5層，于20世紀八九十年代加建1層，房屋為混合結構，底層層高4 m，2—4層層高2.8 m，5層、6層層高皆為3.2 m，底層南側為沿街的商鋪，北側為單元入口，單跑道樓梯間和廚房、衛生間房屋布置在房屋北側，臥室位于南側。因長期過度使用造成房屋的結構性能老化，另外，還面臨缺少獨立廚衛設施、平頂滲漏水、底層泛潮明顯、墻面涂料脫落嚴重等常見問題（圖1），隨著居民生活水平的普遍提高，居民對使用性能提升的需求也日益高漲。

圖1 小區改造前外立面

本次項目擬在房屋的北側進行貼擴建，每單元增設電梯，更新改造包含了空間布局調整、結構加固、外立面綜合整治等內容。

1.1 空間布局調整與使用功能提升

一戶一方案，對原合用衛生間、廚房，部分獨用衛生間的建筑物進行改造，通過對原有單跑樓梯、走道的北移以及對原有廚衛的重新分割，實現戶內廚衛的獨立使用。對第5層的樓板進行重新優化，將原有架空層的空間重新分配，部分樓層進行抽戶改造，在底層新增房型以滿足抽戶居民的使用需求。在北立面增擴建位置增加電梯，完善老齡化設施改造。底層抬高0.85 m，解決武寧路道路方向底層天井圍墻倒泛水的難題（圖2～圖4）。

圖2 房屋剖面示意

圖3 改造前平面示意

圖4 改造后平面示意

1.2 結構加固改造

目前，房屋存在平頂滲漏水、混凝土構件中鋼筋銹脹老化等現象，需要對原有結構進行加固改造，提升原有結構的承載性能。另外，對保留的梁、板等結構與新擴建的結構進行新舊連接，確保結構的整體性。

1.3 外立面更新改造

本工程外立面緊鄰城市主干道，設計采用建筑表面的凹凸關系及點線面的構圖方式進行更新改造規劃，針對同樣的單元采用重復及變化的手法，使得外立面多樣且協調，并在外立面增設保溫層，提高建筑的節能效果（圖5）。

圖5 修繕后外立面效果

1.4 環境整治與提升

通過對室外截污納管工程與瀝青路面的重新鋪設，圍墻的豎向景觀與宅前宅后的綠化補種，以及單體公共部位的品質提升，最終實現小區環境的整治與提升。

2 工程特點與難點

1）本項目更新改造涵蓋了結構加固、空間布局調整、增設獨立廚衛、增設電梯、外立面修繕改造、環境整治等內容，更新改造內容較為復雜煩瑣，施工工序的部署與策劃難度較大。

2）更新改造涉及原有樓梯的拆除與新建樓梯的施工，以及原有5—6層中間的雙層板的拆除與新樓板的施工，置換過程中不僅結構自身的受力狀態不斷發生變化，而且周邊環境也會受到影響，整個過程錯綜復雜，在置換流程策劃、新舊結構連接、施工安全保障等方面都面臨較大的技術挑戰。

3）在既有建筑內部完成樁基的施工，其本身就是一項技術難度較高的工程，且本項目還緊鄰地鐵，施工空間狹小，樁基施工時還遇到砂土層，給項目的實施和周圍環境的保護增加了一定的技術難度。

4）外立面修繕改造采用了建筑表面凹凸關系及點線面的構圖方式，并在凸出外墻面處填充保溫板，但原有墻體的承載能力有限，如何實現設計的設想，同時提升外立面的品質感是項目實施前亟待解決的技術難題。

3 方案實施

本工程共5個單元，在施工過程中分2個子分部同步進行施工，總體施工流程如下：拆除坡屋面結構→拆除原結構廚衛間→雙層板拆除與新建→局部原墻體拆除→新砌墻體及板下梁施工→樓梯間結構拆除→樓梯間結構重新施工→屋面水箱結構施工→屋面結構施工→室內裝修→外立面施工→室外工程。

3.1 雙層樓板拆除與新建施工

新建的5層樓板在原有5層、6層雙層板之間，在新舊樓板的置換過程中需解決拆建工序策劃、新舊結構連接等方面的技術難題。為此，在施工之前對雙層樓板拆除與新建施工的流程進行了策劃，并從施工安全、施工進度等角度出發，將改建區域分為4個區塊跳倉施工，原樓梯區段在新建樓梯施工完成后再進行拆除。施工區域分塊如圖6所示，新舊樓板的位置關系如圖7所示。

為保證新樓板施工過程中結構體系的穩定性，采用在墻體上開洞口擱置工字鋼承載的方式，并將工字鋼與外部腳手架進行連接，工字鋼間距與上部排架的間距相同，工字鋼與底板之間的間隙為20 mm。施工前對開孔順序進行設計，不同施工段之間的空洞可重復利用。多孔板拆除后，墻下多孔板空洞采用灌漿料灌注密實，達到設計強度后將多余混凝土剔除。排架搭設如圖8所示。

圖6 原有雙層樓板拆除施工區塊劃分

圖7 原有樓板與新建樓板的關系

圖8 新建樓板排架搭設立面

3.2 基礎工程施工

為防止貼擴建部分基礎與原有基礎出現不均勻沉降，提高房屋的抗震性能，底層基礎采用靜壓錨桿樁進行加固，并選用筏板基礎（圖9）。施工過程中對新舊結構實施全過程監測，確保整個結構體系的安全。

圖9 基礎置換

本工程基坑開挖深度為－1.10 m和－1.45 m，為降低土方開挖過程中對原有結構及周圍環境的影響，土方開挖時以單元為單位從鄰近地鐵的西側開始向東側推進。采取引孔工藝措施輔助壓樁的方式，解決了壓樁過程中遇到砂土層時無法正常沉樁的難題。

3.3 內部空間調整

內部空間調整涉及拆除原有結構、增擴建新結構、原有5—6層樓板優化等內容，工序復雜，施工之前從結構安全、工序優化、對周圍環境的影響程度等因素出發，對整個工序進行了部署與優化。另外，為滿足內部結構調整過程中垂直通行的需求，將原有樓梯的拆除工序放置在新建結構施工完成之后，在原有5—6層樓板優化階段采用劃分小區域跳倉施工的方式，確保了置換過程中原有結構的穩定性，并采用裝配式干法實現了整體衛浴的安裝[2]。

內部空間布局調整完成之后，實現了交通路線的重新布局與室內獨立廚衛的使用，獲得了居民的一致好評，更新改造完成后每戶面積均增加不小于8 m2。

3.4 結構加固

3.4.1 樓板加固補強

對于下部露筋的樓板，采用鋼筋除銹加水泥砂漿分層抹平的方式進行修復；對于損壞面積大、鋼筋銹蝕嚴重的樓板，采用鋼筋焊齊補足加細石混凝土的方式進行修復；對于露筋梁，采用新增縱向鋼筋的方式來提升結構的承載力[3]，如圖10所示。

圖10 樓板加固補強

3.4.2 墻體加固補強

針對不同損壞程度的墻體實施了有針對性的墻體補強措施，例如：裂縫寬度小于0.5 mm且深度較淺時，采用嵌縫法加鋼絲網片補強的方式進行加固，鋼絲網片覆蓋面積除按裂縫或風化、剝蝕部分的面積確定外，還考慮了鋼絲網片的錨固長度；裂縫寬度大于0.5 mm且深度較深時，采用壓力灌漿修補的方式進行加固；針對墻體裂縫分布較細且密集的區域，采用配筋水泥漿填縫的方式進行修補。對裸露的原有受力鋼筋應進行除銹處理，在受力鋼筋上施焊前進行了卸荷或增加支撐的方式，在焊接階段采用逐根分區段分層焊接的方式，保障了墻體加固的效果。

3.5 新老結構連接

3.5.1 原有墻體與新增混凝土梁板的連接

銷鍵保證了新增混凝土梁板結構與原墻體的有機結合（圖11）。當銷鍵做法不滿足安全性要求時采用錨筋做法，即在原有墻體基礎上開與鋼筋直徑大小相仿的洞，使鋼筋可以穿過墻體，減少對原有墻體基礎結構的破壞。新老墻體接縫處用鋼絲網片連接，表面用防水水泥砂漿抹平，以防墻體開裂。

圖11 原有墻體與底層新增樓板連接節點

3.5.2 梁柱連接

新增圈梁與原有梁板結構、新舊柱之間采用植筋的方式進行連接（圖12、圖13），為確保實施效果，施工之前先將原有結構面清除干凈，再用界面劑處理。

圖12 新增墻上新做圈梁與原有梁連接

圖13 新舊柱連接

3.6 外立面更新改造

本工程外墻的承載力有限且原有外墻未設置保溫結構，如何在外墻承載力有限的前提下實現外立面的凹凸造型并提高保溫節能性能是一大技術難題。

為此，項目實施之前與設計單位進行多次溝通，并進行材料的多方選擇，最終選用質量輕、防水效果好的泡沫玻璃板來實現外立面的凹凸造型。泡沫玻璃板采用底部金屬托架加彈性黏結劑加強固定黏結的方式，金屬托架通過膨脹螺栓與圈梁或者墻體進行連接（圖14）。

另外，在增擴建區域每個單元設置了一部電梯，為減少電梯對周邊建筑的影響，本次電梯選用無機房電梯[4]。考慮到靠近城市主要干道，在外立面更新改造的過程中將臨街立面的窗戶全部更新改造成雙層窗戶，一定程度上降低了道路噪聲對居民的影響。

外立面修繕改造后不僅從根源上解決了外墻滲漏水問題，同時營造了簡潔明快且不乏靈動的造型效果（圖15），大大提升了居民的滿足感。

4 結語

老舊小區更新改造是城市更新的重要載體之一，在城市建設和發展過程中始終扮演著重要角色，而老舊小區更新改造是一項系統、復雜的工程，需要根據項目的實際需求制定菜單式的更新改造方式。本文以某老舊小區的更新改造為背景，研究形成了涵蓋內部空間整體更新改造、加裝電梯、結構加固、增加戶內獨立廚衛等一體化的老舊小區更新改造關鍵技術，項目實施完成后每戶居民的使用空間均有增加，使用性能也得到大幅度的提升。本項目的研究成果不僅解決了民生問題，同時也積累了老舊小區更新改造的經驗，為民生改善和歷史文脈傳承并舉的城市更新理念提供了技術支撐。

圖14 外立面剖面

圖15 修繕完成后外立面