城市規劃導向下的土地儲備發展策略

徐海波

摘要：現代城市規劃建設理念與城市土地儲備管理制度的出現同時迅速興起與同步出現，不是偶然的，兩者之間更是有著密切的相互作用關聯。城市規劃運作理念的不斷興起，城市規劃土地儲備僅為運作制度提供了一套相應的理論指導，相反，城市規劃土地儲備運作制度的不斷完善，又為我國城市規劃運作提供了一項具體儲備運作的新形式。

關鍵詞：城市規劃;土地儲備;發展

一、建立規范城市土地儲備管理制度是必然趨勢

從儲備制度結構設計需要針對的實際問題和設計初衷上來看，城市建設土地儲備制度具有以下幾個必要性：一是城市土地所有使用權出讓制度結構更新的具體實施需要。從無償、無期限土地到有償、有償無期限土地使用，就必然需要一個好的土地出讓市場平臺來真正實現使用過度。我國一個國家政府土地管理者擁有城市中的土地，換句話說也就是說在城市中的土地管理是不隸屬于一個國家的，國家的地方政府對城市土地管理起著一種調控性作用，有利于基本實現一個國家政府作為城市土地資源所有者的社會主體經濟地位。二是權責明晰保障土地固定資產所有產權。由于長期以來實行無償、無期限土地劃撥無償使用國有土地，城市規劃土地所有變異產權為所有使用者個人所有。國家有權壟斷國有土地一級開發市場，有利于企業明晰掌握土地所有產權。三是有效防止我市國有土地固定資產的嚴重流失。無償、無限期違規劃撥非法使用國有土地，導致一部分國有單位以及國有企業內部出現違規出租和非法轉讓國有土地不良現象，造成使用國有土地固定資產的大量收益流失。

二、目前我國城市土地儲備分析

目前現在我國具代表性的地方土地儲備管理模式主要有以下幾種：第一種模式是"上海模式"，上海三種模式等都是以土地市場機制及其運行規律為理論基礎的;第二種模式是"杭州模式"，杭州三種模式等都是一種以政府部門為主要力量指導經濟力量的模式﹔第三種模式是"武漢模式"，武漢三種模式等都是中央市場和地方政府的有效相互結合管理模式。盡管由于目前缺乏統一性的法律或相關行政部門法規以有效規范城市土地開發收購使用儲備，各地方的做法也不盡相同，但是，城市使用土地儲備管理制度基本特征依然有章可循。在整個我國土地儲備管理過程中，土地的前期收購、土地的前期處理、土地的后期產權出讓都已經是非常重要的一個環節，土地、資金又同樣屬于這個關鍵環節。

1.不夠明確的城市土地儲備機構定位

土地儲備管理機構功能職責主體定位不夠充分明確，很大程度上也阻礙著我國土地儲備工作目標的順利完成實現。通過案例分析目前全國各地的企業土地儲備部在中心內部的各種權責關系結構，由此可見，土地儲備部在中心內部扮演著兩種重要的主導角色。第一種方法是根據企業市場經濟發展規律而做的從事大型企業生產經營管理活動。例如∶按照國有土地出讓市場的發展需要，之后首先進行土地決策，并且及時的計劃進行國有土地的開發收購、土地的收購儲備、土地的預備出讓等管理活動，按照實行現代國有企業管理制度的實際經營需求，進行資金籌集、運作和進行管理的在土地上的收購、儲備和預備的出讓土地資金等管理活動。第二種方式是通過地方政府部門授權之后可以行駛的地方政府職能。例如：需要代表各級政府的領導指示，制定好一些土地集中收購項目儲備開發計劃，并且按照提高土地綜合利用率的總體規劃和中心城市規劃，將那些因為無法進行”騰籠還鳥”、”退二進三”的類型土地、企業因為改變自身經營制度以及就中心城區進行改造的其他存量類型土地以及新城進行開發的其他增量類型土地等等的收購項目集中清理起來。

2.城市儲備土地的供應方式不合理

開展我國城市政府土地儲備管理工作，具體來說包括幾個主要階段：首先主要是城市土地的前期收購，其次再才是城市土地的前期儲備、最后再才是城市土地的持續供應。土地的具體供應階段是政府城市儲備土地具體使用權所有價值具體的直接實現，把政府儲備城市土地的具體使用權直接投入市場經濟活動中，這其實是一項具體計劃性非常的強的市場活動，政府把儲備土地上的出售權讓給工業用地管理單位，而不是獲取儲備土地上的使用權后所帶來的土地出讓金以及獲得土地出讓收益的具體實現階段。城市居民儲備住宅土地所有使用權的土地供應管理方法對促進城市經濟建設持續發展以及維護城市人民政府、用地管理單位及廣大市民的切身利益安全具有重大的社會影響。

三、城市規劃導向下的土地儲備模式

使整個城市里的土地投資市場更加的有序，創造了一個很好的土地投資市場氛圍。建立城市土地儲備供應體系，還因為可以通過科學合理的控制調控城市土地儲備供應市場規模以及供應節奏，使一個城市中的土地供應市場更加的安全規范和更加科學。通過及時提供一級土地市場相關信息，實現土地投資者的住宅用地出讓審批辦理手續的有效簡單化，為土地投資市場軟環境的有效實現改善創造了更多可能。同時，政府根據中國經濟社會持續發展的實際情勢，適時調節中國土地市場供應，避免中國經濟過冷或樓市過熱。政府土地壟斷城市土地資源供應之前，開發商通過獲取政府土地的各種途徑不同，土地的資產價格標準區別也很大，導致政府土地價格與資產價值標準不符合的現象頻頻出現。政府過度壟斷城市土地一級出讓市場，導致我國土地市場供應流動渠道過于單一，通過土地拍賣、招標等多種市場化交易方式直接決定城市土地價格，最大限度地提高體現城市土地的實際使用價值，土地價格嚴重過高背離實際價值的不良現象很難得到有效抑制。

結束語

通過建立完善土地儲備管理機制一定可以有效實現土地收購、儲備、出讓國有土地等各項經濟活動，這樣就一定能大大強化我國土地開發市場的綜合調控供應能力，實現我國土地市場資源的有效優化合理組合。減少和有效避免了影響土地利用收益的大量資本流失，創造了更大的經濟效益。

參考文獻

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