上海樓市調(diào)控加碼：價(jià)格下跌，成交下降

宋杰

4月30日，中共中央政治局召開會(huì)議，罕見提及學(xué)區(qū)房。會(huì)議提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。

在此次會(huì)議前，學(xué)區(qū)房火熱的上海，就已密集出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策。據(jù)悉，上海正通過(guò)新政策的不斷落地，向市場(chǎng)釋放出明確的穩(wěn)定信號(hào)，影響著市場(chǎng)預(yù)期。

1月21日，“滬十條”拉開上海新一輪樓市調(diào)控的大幕，“假離婚”購(gòu)房漏洞被堵;25日，法拍房被納入限購(gòu)范圍;29日，上海銀保監(jiān)局出臺(tái)加強(qiáng)個(gè)人信貸管理新政，要求嚴(yán)格審查個(gè)人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等。

2月6日，上海對(duì)新開盤項(xiàng)目實(shí)施積分搖號(hào)制度，新房認(rèn)籌比超過(guò)1：1.3的樓盤，將實(shí)行積分搖號(hào)制度。

3月3日，上海再出調(diào)控新政，新“滬七條”重磅發(fā)布，其中一條“對(duì)按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新建商品住房，在購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓”引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。這是上海首次對(duì)新房明確提出限售。

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新政實(shí)施后，效果如何？《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者日前進(jìn)行了走訪。

中介按分?jǐn)?shù)劃分潛在客戶，買家漸趨理性?

“你有多少積分，快來(lái)掃碼進(jìn)積分群：25～40分積分群，分?jǐn)?shù)尷尬，不代表眼光尷尬;40～50分群，買得到還是買不到絕對(duì)是技術(shù)活;50～60分，分?jǐn)?shù)不低，但超級(jí)紅盤也很懸;60～70分，雖然戰(zhàn)勝了90%的人，但如何買到跑贏大盤的項(xiàng)目？”某房產(chǎn)中介在廣告中寫道。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，許多房產(chǎn)銷售人員將潛在客戶精細(xì)地按積分“拉群”，這是怎么回事？

有市民調(diào)侃，如今在上海買新房要先做“數(shù)學(xué)題”，分?jǐn)?shù)越高搖中的可能性越大。今年2月初開始，上海新增“積分制”搖號(hào)選房程序，此舉是為了最大程度保障無(wú)房家庭購(gòu)房權(quán)益，打壓市場(chǎng)投機(jī)炒作氛圍。

記者注意到，在上海積分制搖號(hào)新政實(shí)施近兩個(gè)月來(lái)，觸發(fā)積分制搖號(hào)的樓盤偏少（如認(rèn)購(gòu)客戶數(shù)量大于房源數(shù)1.3倍，就會(huì)觸發(fā)積分制）。據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心3月12日發(fā)布的公告，近期入市新盤有33個(gè)。據(jù)記者初步統(tǒng)計(jì)，截止到4月20日，一共有13個(gè)樓盤進(jìn)行了搖號(hào)公示，其中觸發(fā)搖號(hào)積分制的僅兩個(gè)樓盤，其余項(xiàng)目均未達(dá)到1.3倍的認(rèn)購(gòu)數(shù)，直接公證處搖號(hào)開盤。

“觸及積分制的樓盤不多，說(shuō)明在一系列調(diào)控舉措下市場(chǎng)預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，買家變得理性。一些熱點(diǎn)項(xiàng)目如果自己積分不高，那么買家也就不參與，直接看其他項(xiàng)目甚至二手房。這表明市場(chǎng)正從前期的高燒狀態(tài)開始降溫，”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)資深分析師盧文曦對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析道。

過(guò)熱學(xué)區(qū)房降溫，前灘區(qū)域次新房基本沒有成交量

上海瑞陽(yáng)不動(dòng)產(chǎn)公司門店主要集中在浦東前灘板塊周邊，總經(jīng)理蔣毅對(duì)于此次中考招生新政出臺(tái)前后的學(xué)區(qū)房熱度變化有較深刻的體會(huì)。

蔣毅分析認(rèn)為：由于前灘板塊規(guī)劃前景好，且有華二前灘學(xué)校這樣的頂級(jí)學(xué)區(qū)，去年前灘板塊的次新房房?jī)r(jià)幾乎翻倍，沖高到17萬(wàn)元/平方米左右。今年3月中考招生新政出臺(tái)后，前灘區(qū)域次新房掛牌價(jià)有所下跌，購(gòu)房者和業(yè)主觀望情緒較濃，基本沒有成交量。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者此前曾報(bào)道，華二前灘學(xué)校2021年的招生新政，想進(jìn)第一檔排序，房產(chǎn)證上要有兒童名字，這一新政令老業(yè)主家長(zhǎng)們措手不及。

“浦東三林某二梯隊(duì)老破小學(xué)區(qū)房，去年單價(jià)從6萬(wàn)元/平方米漲到9萬(wàn)～10萬(wàn)元/平方米，中考新政出臺(tái)后降至8.5萬(wàn)元/平方米，我們預(yù)期后續(xù)可能繼續(xù)下跌至8萬(wàn)元/平方米左右。若未來(lái)上海實(shí)施多校劃片的話，學(xué)區(qū)房溢價(jià)空間將進(jìn)一步縮小。”蔣毅說(shuō)。

蔣毅進(jìn)一步分析說(shuō)，從近期的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，帶看量、成交量均有下降的趨勢(shì)，目前的掛牌價(jià)也基本回到了去年12月的成交價(jià)。預(yù)計(jì)接下來(lái)的上海二手房月均成交量將在2.5萬(wàn)套左右。受嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸以及房貸審批速度放緩等影響，目前全市總價(jià)800萬(wàn)元以上的房子成交放緩明顯，而500萬(wàn)元以下的房子則影響較小。整體來(lái)看，年初多輪調(diào)控新政以及中考招生新政出臺(tái)以來(lái)，上海樓市逐漸趨于平穩(wěn)，此前虛高的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也逐漸回歸，居民購(gòu)房更趨理性。

“這兩年二手房的炒作，有很大一部分和教育資源有關(guān)，必須讓房源和教育資源進(jìn)行脫鉤，監(jiān)管方面也要有聯(lián)動(dòng)的思路。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，重慶近期的案例值得借鑒。3月30日，重慶市發(fā)布《商品房銷售不得與入學(xué)資格掛鉤宣傳提示》。政策明確4點(diǎn)內(nèi)容：第一，不得暗示有教育配套，即在廣告中不得使用中小學(xué)名稱、中小學(xué)形象標(biāo)志等內(nèi)容。第二，不得暗示可入學(xué)，即不可以在廣告中暗示購(gòu)房可簽約入讀或劃片入讀中小學(xué)。第三，不得包裝房產(chǎn)，尤其是不能出現(xiàn)學(xué)位房、學(xué)區(qū)房、學(xué)府房、指標(biāo)房等用詞。第四，不能承諾入學(xué)資格，無(wú)論是書面還是口頭。

“五大新城”政策利好下，郊區(qū)房子不愁賣

從上海新房市場(chǎng)來(lái)看，今年和去年表現(xiàn)出一些不同的特征。易居營(yíng)銷上海公司常務(wù)副總經(jīng)理陳廣穎回顧道，去年市中心區(qū)域樓盤銷售較好，部分郊區(qū)樓盤銷售情況不佳，而今年以來(lái)上海市場(chǎng)整體表現(xiàn)都不錯(cuò)，許多郊區(qū)樓盤也出現(xiàn)“不愁賣”的狀態(tài)。上海樓市熱點(diǎn)從市中心區(qū)域逐漸往外擴(kuò)散的趨勢(shì)，也與年初頻繁發(fā)布的“五大新城”規(guī)劃有關(guān)。

陳廣穎認(rèn)為，目前從板塊來(lái)看，前灘、臨港新城、大虹橋仍是熱點(diǎn)區(qū)域，新房供不應(yīng)求，搖號(hào)積分制下入圍分?jǐn)?shù)較高。臨港新城板塊供需矛盾比較大，過(guò)去多年供應(yīng)偏小戶型和剛需，而現(xiàn)在政府在積極引進(jìn)高端人才，勢(shì)必會(huì)造成未來(lái)大戶型和改善產(chǎn)品的稀缺性。

陳廣穎說(shuō)，從地市和樓市聯(lián)動(dòng)來(lái)看，集中供地新規(guī)下，部分房企擔(dān)心拿地難度增加而拿不到地，便放緩出貨節(jié)奏，影響了局部板塊的供應(yīng)量。比如，過(guò)去兩年浦東新區(qū)供地指標(biāo)消耗較多，今年供地量斷崖式下跌，這對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)是不利的。在三道紅線、貸款集中度管理新規(guī)和集中供地的新形勢(shì)下，新房營(yíng)銷要進(jìn)一步完善系統(tǒng)化、專業(yè)化、流程化、規(guī)范性和標(biāo)準(zhǔn)化。

3月2日，上海市印發(fā)《關(guān)于本市“十四五”加快推進(jìn)新城規(guī)劃建設(shè)工作的實(shí)施意見》的通知。此次通知對(duì)于新城規(guī)劃提出了非常詳細(xì)的內(nèi)容，且在房地產(chǎn)開發(fā)和購(gòu)房等領(lǐng)域出現(xiàn)了很多新的動(dòng)向，值得關(guān)注。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，此次政策提出了一句頗受關(guān)注的話，即“探索出臺(tái)與中心城區(qū)差異化的購(gòu)房和租賃政策”，這句話某種程度上意味著后續(xù)此類區(qū)域購(gòu)房政策有望放松，釋放了非常好的信號(hào)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，要防范中介和房企炒作，積極穩(wěn)定市場(chǎng)，真正讓利好政策和人才導(dǎo)入政策進(jìn)行結(jié)合。

在上海市政府官網(wǎng)“人民建議”欄目中，有市民建議加強(qiáng)臨港新片區(qū)內(nèi)的新房?jī)r(jià)格審核。

這位市民寫道：“如今臨港新片區(qū)二手房房?jī)r(jià)飆升，已經(jīng)達(dá)到了每平方米四五萬(wàn)元的價(jià)格，比肩上海其他成熟區(qū)域的價(jià)格，對(duì)于人才的吸引和落戶已經(jīng)形成了極大的阻力。管委會(huì)為了筑巢引鳳，制定了新房每平方米原則上不超過(guò)3萬(wàn)元的指導(dǎo)政策，像我這樣希望投身于臨港工作、落戶的外地人，只能寄希望于新房。但是臨港新片區(qū)已經(jīng)半年多沒有新盤入市了，一些開發(fā)商一直捂盤惜售，試圖打破管委會(huì)制定的新房每平方米不超過(guò)3萬(wàn)元的指導(dǎo)政策，抬高新房?jī)r(jià)格，賺取更大的利潤(rùn)。”

上海市浦東新區(qū)南匯新城鎮(zhèn)人民政府通過(guò)書面形式回復(fù)了這位市民。文中寫道：“預(yù)計(jì)今年二季度開始，臨港新片區(qū)住宅房源會(huì)逐步上市供應(yīng)，屆時(shí)矛盾會(huì)得到緩解。后期的新建商品房上市供應(yīng)后，新片區(qū)也將堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，尤其要做好地價(jià)、房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)調(diào)控工作，從源頭上控房?jī)r(jià)。大力整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，嚴(yán)肅查處捂盤惜售、炒買炒賣、規(guī)避調(diào)控政策、制造市場(chǎng)恐慌等違法違規(guī)行為。支持剛性居住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，因地制宜，精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

責(zé)編：郭芳? guofang@ceweekly.cn