房產測量中常見測量技術及問題分析

付玉立

【摘要】科學技術的發展迅速，我國的現代化發展也有了提高。測量建筑的面積是房產工作人員的重要工作之一，同時，這項工作也為購房者提供了必要的房產信息。房產信息主要是以下幾大類：分攤面積，公用面積和建筑的自身面積。為了使房產信息更具有準確性和實時性，對于房產測量工作的及時性、規范性的要求標準均有所提升。本文對房產工作測量中存在的一些問題進行剖析，并提出行之有效的解決措施，實現我國的房地產行業長久發展。

【關鍵詞】房產測量;常見測量技術;問題分析

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.02.123

就房地產建設而言，房地產測繪工作是必不可少的一個環節，對于房地產開發建設來說作用不可或缺。通過科學有效地開展房產測量測繪工程，不僅促進了房地產行業的發展，也確保了購房者的合法權益。在當前的房地產測繪過程中，許多問題亟待解決，如測量技術不科學、測量設備不先進及相關機構不重視等，如此種種對于最終的測量結果的精確度十分不利。因此，為了保證測量結果的準確性，確保工程設計及質量符合相關標準，施工企業必須加強對房地產測繪工作的重視，規范整個測量過程的相關流程，嚴格把關操作方式，明確工作重點。

1、房產測量工作的重要性

房產測量工作包含多方面內容：用地面積測量，房產面積測量以及變更測量都是工作人員在進行實際的測量時所要關注的重點內容。房產測量工作人員必須嚴格按照房產測量工作中的相關法律規定嚴格進行操作，確保房產測量結果的準確性。通過對房產測量工作的結果進行分析，明確房屋用地的相關信息，為下一步進行房產交易工作提供可靠的依據。除此之外，房產管理部門對于房產測量的最終結果要進行二次核查，確保所采集到的數據信息準確無誤，具備足夠的法律效力。對房產測量工作人員提出更高的要求，善于利用先進的測量技術和手段確保數據的準確，防止在后續的房產交易過程中出現產權糾紛等問題。房產工作人員在具體測量中，需要靈活運用計量方法，同時又要加強在測量過程的監督管理，確保過程的嚴謹規范、房屋登記計量結果充分、準確地反映房屋信息，這與業主的利益密切相關。加強房產測量工作的落實，使交易雙方避免損失。

2、房產測量測繪工程的具體過程

2.1房地產開發的前期設計測繪

就房地產開發的前期設計測繪環節而言，測繪的地形圖是重要基礎。申請選址時，有必要先向測繪部門提出申請，以完善調查的地形圖，而且地形圖的準確性必須嚴格符合工程實際。

2.2建設工程用地的勘察定界測繪

①建設工程用地的勘察定界測繪主要是指在土地規劃的基礎上，依據相關資料，認真全面地測量工程用地現場，并建立詳細的表文圖，用于土地批準所需的材料;②在土地調查中，首先必須遵守國家保護耕地的政策，其次在遵守國家法律法規的基礎上，應盡量避免將農地轉為建設用地，最終應保證農地和建設用地的平衡性，確保工程用地總量的合理性。

2.3施工過程測繪

在完成各項準備工作后，包括選址、用地規劃及報批后，認真調查規劃土地使用情況，批準后房地產企業才可以申請臨時建設項目規劃許可證，從而進入建設階段。施工過程測繪包括諸多環節，如測量場地平整度、建筑放樣等，在符合建筑規范標準的基礎上，全面開展施工階段各項測繪工作。在放樣過程中一旦發現不符合項，必須首先將其報告給計劃管理部門，然后設計部門將繪制圖紙進行必要調整。

3、房產測量中常見測量技術

3.1GPS-RTK技術

GPS-RTK定位技術是一種高精度的實時動態定位技術，可達到厘米級的精度，并且能夠實時地向基站提供指定坐標系的三維定位結果。數據信息通過基準站傳遞到流動站，在流動站內處理來自基準站的數據，并且將系統內組成差分觀測值進行處理。整個過程用時不足1 s。房地產工作中，該項技術可在最短的時間內將房產信息可視化，使房地產測量工作的效率顯著提升，成交量也有明顯提高。另外，GPS-RTK技術采集到的數字經過專業軟件處理之后能夠得到電子繪制圖，可用于后續的保存，具備一定的法律效力[5]。此外，RTK技術由于受環境干擾較小，是我國當前房產測量工作中最常使用的一種測量方式之一，在野外測量工作中得出的測量數據精準度較高操作較為方便，受到測量工作人員的廣泛使用。GPS接收設備、數據處理軟件系統和數據傳輸設備是RTK測量系統中主要包含的內容。在基準站中工作人員安裝相應的GPS信號接收設備，對所接收到的數據信息精準測量，同時把采集到的數據立即傳輸到觀測站，經過分析計算將用戶站的三維坐標情況和具體測量精度，通過屏幕進行顯示。此外，可實現對基準站和用戶站的實時監測。這種測量技術可有效降低觀測冗余量，同時也節省了人力、物力，提高了房產測量效率。

3.2對稱邊長度實地丈量不一致問題

房屋實際測量時，通常會存在因測量誤差或房屋施工質量問題以及設計變更等因素，導致房屋進深及開間尺寸和圖紙不相符的狀況，有的甚至導致設計中比較規則的房屋變得不規則。鑒于這種狀況，在進行圖形繪制及面積計算時必須要先對所測得的數據實施綜合處理。針對誤差較大或超過規范及標準要求的邊長數據，必須進行二次測量，對比分析兩次測得的數據，檢查數據到底是不是測量誤差導致的，如果的確不相同，則嚴格按照實際測得的數據來繪制圖形，并將其面積計算出來。

3.3確保測繪面積計算的準確度

由于測繪工作具有一定的連續性，為了確保測繪工作的準確性，無論是采集測繪數據，還是分配區域和建筑面積的測繪，最好都交給同一個人完成，從而確保勘測和繪圖工作的流暢性和繪圖質量。此外，通過系統的測繪工作，還可以幫助測量師對房地產項目信息有更清晰的了解，并加深他們對房地產地圖測繪的深入理解。另一件事是，在處理內部業務數據時，我們必須確保樓上和樓下的數據一致，并最終通過不同類型和級別的連接來完成圖紙測繪工作。此外，完成測繪工作后，為保證測繪質量，必須進行嚴格的檢查，確保測繪面積計算的準確度。

3.4房產數字化測圖技術

在這個科學技術發達的社會，數字化測圖技術成為房產測量工程中廣泛采用的一種測圖技術。數字化測圖是指專業測量技術人員通過特殊的測量方式對房屋的面積、所處位置、地形地勢等信息進行采集，將測量所得數據通過數據接口傳輸到計算機，再利用計算機技術對這些數據進行分析、處理，最后將分析成果以圖像形式輸出。房產數字化測圖是將房屋的各種基本信息轉換成電子地形圖或各種電子地圖，然后再輸出成紙質地圖供房屋建設其它工程使用。整個數字化測圖的過程除了要用到許多專業的測量設備，還需要完整的計算機系統以及圖形處理器，包括顯示器、繪圖儀等專業繪圖裝置。在房產測量中利用數字化測圖技術需要注意以下幾點。首先就是房產相關信息的測量和采集，這個階段是數字化測圖的基礎，測量數據的精準程度直接關系到最后輸出成果的準確性。其次就是各種測量設備和繪圖設備、軟件的使用，需要由專業技術人員完成。

結語：

總而言之，房產測量工作是現在房地產行業中一項重要的工作。房產測量得到的數據被應用于城市建設和城市規劃、房地產買賣、房屋產權管理等各個方面。房產測量信息的準確性和有效性直接關系著房地產買賣雙方的經濟利益和城市建設的效果等，因此，相關測量人員必須采取科學有效的測量方法進行測量。針對房產測量過程中常見的一些問題，房產測量工作人員必須引起重視，采取相應的預防控制措施積極應對，少房產測量過程中存在的各種問題，確保房產測量結果的準確性和有效性。

參考文獻：

[1]李茜琳，王朋遠，黃校.房產測量中房屋幢和功能區劃分方法探討[J].城市勘測，2019（3）：164-167，171.

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[3]夏菁菁，林川，袁斯豪.房產測量預測面積與實測面積差異分析[J].江西測繪，2018（4）：62-64.