新經濟形勢下房地產全過程成本管理對策探析

【摘要】近年來，我國的房地產行業有了很大進展，其成本管理工作也越來越受到重視。成本管理作為房地產企業發展中的核心內容，其管理質量直接關系到市場競爭力的提升及企業的長遠發展。通過在房地產企業中融入成本管理，有效地解決了房地產中的浪費現象，促進了房地產企業工程質量及經濟效益的提升。當前已經進入21世紀，在全新的經濟形勢下，房地產行業不斷向完善化及整體化方向發展，行業內面臨較大的競爭力，對房地產實施全過程成本管理具有必要性。

【關鍵詞】房地產企業;成本管理;對策

新時期下，隨著我國經濟的發展和社會的進步，房地產行業作為我國國民經濟的支柱型行業，其發展水平也越來越高。但是，與此同時，房地產企業之間的市場競爭也逐漸激烈，這就需要房地產企業加強對成本管理工作的重視，結合當前的管理現狀，研究相應的成本管理措施，以此促進企業的穩定運行。

1、房地產企業成本管理的意義分析

近年來，在“房住不炒-三道紅線”的大基調下國家對房地產依舊嚴格調控，地產行業的競爭力度更加激烈。地產公司想要生存，就需要轉變開發模式，在研究客戶需求、精準定位的前提下，以戰略的眼光來運作項目，進行精細管理。在項目運作中，嚴格控制每一個環節中的成本，千方百計降低開發費用，增加經營利潤。良好的成本控制不僅會增加公司利潤，也會有助于加強內部各作業活動的管理，以規范職工的作業行為。

2、新形勢下房地產成本管理存在的問題

2.1成本核算對象設定無依據

在房地產企業成本管理中成本核算作為一項重要工作內容，對提升項目運行及開發效果具有積極的推動作用。項目開發前，應嚴格按照相關的規則，明確成本核算對象，并對成本項目做好全面及科學的分析，以此來提升成本控制效果及質量。但是房地產企業在進行成本核算時，由于目標不明確，核算目標及核算對象的確定過于隨意，進而引發成本失控現象的產生，對成本管理進程造成了極大的影響。

2.2成本管理意識淡薄，重視程度不足

成本管理，是指企業在營運過程中實施成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等一系列管理活動的總稱。而房地產企業成本管理更是貫穿于企業的各個階段，從土地的取得，項目的設計，工程的招標、采購、施工，以致后來項目完工后的銷售，成本核算等。對于成本管理通常來講分為三個步驟，即按照事前、事中、事后管理的程序進行。但某些房地產企業在成本核算中，往往只重視對項目成本進行事后控制，忽略了事前及事中的成本控制。認為成本管理只存在于某一階段，只屬于某一部分人員的責任，而沒有把成本的控制貫穿于整個過程，缺乏全員參與，導致在某些環節出現了資源的浪費，造成了整體成本的上升，對企業的經濟效益產生了一定的影響。在這樣的大背景下，越來越多的企業意識到成本管理是維持其生存的根本途徑之一，成本管理的重要性不言而喻。企業的成本管理必須從原先的僅從事后找原因轉變為重事前和事中的分析與管理，從而使企業由成本的經驗性控制向成本的規劃性控制轉變，以提高企業競爭優勢。

2.3房地產成本的管理模式有待優化

現階段，我國部分房地產企業在進行成本管理工作時，仍然習慣采用傳統的成本管理模式，雖然也有一定的可取之處，可達到一定的工作效果。但是，隨著我國市場經濟的發展完善，房地產企業傳統的成本管理工作在一定程度上不能滿足新經濟形勢的要求，還需要進行改進和完善。另外，我國房地產企業傳統的成本管理工作模式在實際操作的過程中，更加重視房地產項目的開發，成本管理工作的側重點存在偏差，進而難以達到預期的成本管理工作效果。這些都需要引起房地產企業的重視。

3、新形勢下房地產全過程成本管理對策

3.1精細化設計成本核算科目

為了減少房地產企業成本核算的隨意性，應規范成本核算科目，與一些優秀企業的成本核算科目進行對比，對工程成本核算對象進行合理劃分，明確跨期工程及跨期合同的分攤原則，應考慮不同類型項目之間存在的差別，并做好詳細分開核算工作，嚴格遵循因果關系原則、公平合理原則及收益程度原則，全方位了解成本分攤過程中存在的問題，結合項目之間存在的差異化，合理制定分攤方案，在企業會計處理方法中對這些成功經驗進行應用。

3.2實行財務人員牽頭，全員參與的管理理念

為提高房地產企業的成本控制意識，在企業中不僅要提升員工的整體素質，實行全員、全方位、全過程的成本管理理念，制定考核制度并予以實施，實現責任到人、控制到位、考核嚴格、目標落實的最終目標。隨著同行業競爭的加劇和產業結構的變化和房地產業成本信息要求的增加，財務人員必須花費更多的精力和時間尋求合適的成本計算方法，從而計算出房地產業在各個階段的實際成本，為管理者制定決策提供必要的信息。企業財務人員要在企業成本管理中發揮應有的作用。如何體現財務工作管理的價值，是每位財務工作者應當深思的問題。財務人員應創新現代財務理念，利用信息化成本控制技術等手段，充分發揮財務工作在房地產開發項目中的監督、反饋等職能，更好地做好企業的成本控制工作。

3.3采用科學的成本管理和控制方式

房地產成本管理方式主要包括動態管理方式和靜態管理方式2種：（1）動態管理方式的重點在于動態控制。管理人員用動態管理方式進行成本管理工作時，需要將房地產項目的各個環節進行模塊化，然后分析各個模塊在具體運行過程中對成本控制產生的影響以及相互之間的影響，在此基礎上計算房地產項目的成本。動態管理方式的應用特點是：模塊之間的相互影響作用較大，不管是哪一個模塊出現變化，都會影響房地產項目的成本。（2）靜態管理方式，這種管理方式和動態管理方式的主要區別在于：靜態管理需要工作人員對每一個模塊的成本范圍進行估算，以此實現成本管理。

結語：

綜上所述，房地產開發項目的成本控制需要全員參與的過程，但是實際上許多房地產企業的成本控制存在一系列的問題，房地產公司需要對這些問題，制訂相應的措施，加強企業自身的成本管理控制，從而實現成本最小化，目標利潤最大化。

參考文獻：

[1]付昂.房地產企業成本管理問題的研究[J].西部皮革，2019，41（13）：43.

作者簡介：

徐晉（1985-），男，漢族，天津人，碩士，現工作于杭州啟迪協信建塘科技發展有限公司，經濟師，研究方向為房地產成本管理。