我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要點(diǎn)探索

【摘要】作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和國(guó)計(jì)民生帶來(lái)的影響極為深遠(yuǎn)，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展已成為必須解決的問(wèn)題。基于此，本文將簡(jiǎn)單分析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，并深入探討我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要點(diǎn)，希望研究?jī)?nèi)容能夠給相關(guān)從業(yè)人員以啟發(fā)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);經(jīng)濟(jì)新常態(tài);可持續(xù)發(fā)展

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.02.015

在結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化的基礎(chǔ)上，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)可實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，以往單純追求經(jīng)濟(jì)規(guī)模和GDP最大化的發(fā)展目標(biāo)因此被逐步淘汰，集約的質(zhì)量效益將成為經(jīng)濟(jì)主要增長(zhǎng)方式。為保證房地產(chǎn)行業(yè)更好適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，正是本文圍繞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展開展具體研究的原因所在。

1、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

自十九大提出：“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”要求，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策日漸落實(shí)，各地房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)。結(jié)合經(jīng)濟(jì)新常態(tài)進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍將保持可持續(xù)增長(zhǎng)和穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這與強(qiáng)有力的國(guó)家宏觀調(diào)控、對(duì)炒房投機(jī)行為的不斷打擊、投資渠道的多元化、投資產(chǎn)品的多樣化存在直接關(guān)聯(lián)。如今，房地產(chǎn)行業(yè)早已不具備一枝獨(dú)秀的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，這使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)引領(lǐng)下得以出現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)和穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)[1]。

2、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要點(diǎn)

2.1制定長(zhǎng)期政策目標(biāo)

為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，真正實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，長(zhǎng)期政策目標(biāo)的制定極為關(guān)鍵。對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中房地產(chǎn)的推動(dòng)作用和特殊地位，國(guó)家必須予以高度重視，并設(shè)法開展連續(xù)性和穩(wěn)定性的房地產(chǎn)規(guī)劃。現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已具備一定規(guī)模效應(yīng)，但多數(shù)居民住房的“舒適型需求”尚未得到滿足，這種情況下房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)不斷更新技術(shù)、提升質(zhì)量、加速發(fā)展，以此更好滿足人民群眾的美好生活需求。基于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實(shí)際，國(guó)家應(yīng)實(shí)施穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期政策目標(biāo)，貫徹“保護(hù)生態(tài)、節(jié)約耕地”原則，并結(jié)合“人多地少”的國(guó)情，保證發(fā)展規(guī)劃的合理性，實(shí)現(xiàn)對(duì)居民住房理性消費(fèi)的引導(dǎo)，同時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)管理機(jī)制和市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制的簡(jiǎn)陋健全，通過(guò)對(duì)囤房、炒房行為的有效控制，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展和有序運(yùn)行。

2.2完善相關(guān)法律法規(guī)

為保證我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠在法制化軌道上發(fā)展，必須設(shè)法解決以往房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的行政應(yīng)付式調(diào)控行為，真正告別“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，以此結(jié)合經(jīng)濟(jì)新常態(tài)逐步建立起具有中國(guó)特色的法律法規(guī)體系。對(duì)于現(xiàn)階段尚未理順的房地產(chǎn)多元化復(fù)雜財(cái)產(chǎn)關(guān)系來(lái)說(shuō)，混亂的房地產(chǎn)秩序使得產(chǎn)權(quán)糾紛、業(yè)主維權(quán)、服務(wù)質(zhì)量相關(guān)問(wèn)題大量涌現(xiàn)，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的規(guī)范，必須通過(guò)法律法規(guī)建設(shè)多層次、全方位的宏觀調(diào)控體系。在具體實(shí)踐中，需關(guān)注房產(chǎn)交易、房屋建設(shè)、土地開發(fā)相關(guān)法律法規(guī)的構(gòu)建和完善，保證相關(guān)政策的穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性，《建筑法》、《土地管理法》等法規(guī)必須針對(duì)性完善。同時(shí)，還需要實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)利用的規(guī)范，并關(guān)注廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房租、售方式的確立和完善，以此規(guī)范土地市場(chǎng)，打擊囤積浪費(fèi)和違規(guī)開發(fā)利用等不法行為。在分析調(diào)查的基礎(chǔ)上，政府需結(jié)合房地產(chǎn)供求實(shí)際和總體規(guī)劃對(duì)城市閑置房屋進(jìn)行全面排查，建設(shè)有序規(guī)范的預(yù)警機(jī)制，并結(jié)合現(xiàn)有居民的居住條件、居民可支配收入、區(qū)域范圍的城市化率，制定發(fā)展規(guī)劃和預(yù)警機(jī)制服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展實(shí)現(xiàn)。此外，還需要保證低收入者能夠真正獲得經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，規(guī)避權(quán)力尋租問(wèn)題，并設(shè)法實(shí)現(xiàn)低收入群體購(gòu)房的透明度提升[2]。

2.3房地產(chǎn)的合理定價(jià)

為保證房地產(chǎn)定價(jià)的合理性，房地產(chǎn)商財(cái)務(wù)審計(jì)監(jiān)督的強(qiáng)化同樣需要得到重視，這種重視應(yīng)體現(xiàn)在三個(gè)方面。第一，認(rèn)真審核投資總額。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資總額的確立需以項(xiàng)目可行性報(bào)告為載體，且項(xiàng)目成敗直接受其影響，因此項(xiàng)目可行性必須由相關(guān)部門嚴(yán)格控制，同時(shí)嚴(yán)格審核開發(fā)商資信情況，基于開發(fā)商提供的資金流量表及項(xiàng)目投資估算，政府需要確定開發(fā)商的資信程度和投資總額，通過(guò)對(duì)投資規(guī)模的合理確定，投資風(fēng)險(xiǎn)即可有效控制;第二，科學(xué)控制投資成本。為強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)管理，成本控制的科學(xué)開展極為關(guān)鍵，考慮到成本控制的難點(diǎn)之一為日常支出中的業(yè)務(wù)費(fèi)用，必須關(guān)注成本管理者存在的責(zé)任意識(shí)缺乏問(wèn)題，政府需要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)成本控制制度的建立和完善，輔以合理包干的方式，規(guī)避成本虛高導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格抬高;第三，強(qiáng)化預(yù)期利潤(rùn)核算。需妥善處理消費(fèi)者、投資主體、地方、國(guó)家四者間的經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)社會(huì)效益、生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一也需要設(shè)法得到保障。通過(guò)合理預(yù)算和評(píng)估房地產(chǎn)利潤(rùn)，即可提供依據(jù)規(guī)范價(jià)格核定和稅收繳納，哄抬房?jī)r(jià)引發(fā)的一系列問(wèn)題均可有效規(guī)避。

2.4開展“雙控”探索

為更好推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，還需要開展“雙控”探索，即對(duì)樓市火熱回升的控制和對(duì)樓市全局性的控制。所謂對(duì)樓市火熱回升的控制，指的是考慮到稅收和GDP因快速上漲樓市價(jià)格而出現(xiàn)的同步上升，在樓市高房?jī)r(jià)刺激下金融風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)幾率將大幅提升，因此必須在適度可控的范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)供求對(duì)價(jià)格的自動(dòng)調(diào)節(jié)，降低經(jīng)濟(jì)受到的影響。所謂對(duì)樓市全局性的控制，需關(guān)注樓市趨冷現(xiàn)狀，保證市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的正常調(diào)節(jié)，同時(shí)關(guān)注高庫(kù)存與高房?jī)r(jià)疊加調(diào)節(jié)下過(guò)猛樓市調(diào)控催生的市場(chǎng)逆向反應(yīng)，不可逆轉(zhuǎn)的房?jī)r(jià)全面下跌將導(dǎo)致購(gòu)房者違約償還貸款，資金鏈斷裂的房地產(chǎn)商也可能因此違約還貸或逃避債務(wù)。在房地產(chǎn)商和購(gòu)房者“雙違約”條件下，房地產(chǎn)信用危機(jī)將引發(fā)金融危機(jī)。房地產(chǎn)的“過(guò)冷”或“過(guò)熱”均可能導(dǎo)致金融危機(jī)出現(xiàn)，這種情況下必須做到“雙控”齊下，充分發(fā)揮市場(chǎng)供求的穩(wěn)定器和調(diào)節(jié)器作用，政府宏觀調(diào)控的度也需要嚴(yán)格控制，只有保證不存在大起大落的樓市，方可規(guī)避金融危機(jī)威脅。應(yīng)重點(diǎn)觀察價(jià)格和銷售量指標(biāo)，價(jià)格指數(shù)需得到高度重視，這是因?yàn)閮r(jià)格能夠反映樓市的所有問(wèn)題，同時(shí)以鼓勵(lì)居民自住需求作為房地產(chǎn)政策的基本點(diǎn)，即可為樓市可持續(xù)發(fā)展提供有力支持。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展會(huì)受到多方面因素影響。在此基礎(chǔ)上，本文涉及的制定長(zhǎng)期政策目標(biāo)、房地產(chǎn)的合理定價(jià)等內(nèi)容，則提供了可行性較高的可持續(xù)發(fā)展路徑。為更好推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，資源損失和浪費(fèi)問(wèn)題的規(guī)避、生態(tài)環(huán)境保護(hù)的強(qiáng)化、多元化融資渠道的開辟同樣需要得到重視。

參考文獻(xiàn)：

[1]李彤皓，李開猛.芻議我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展路徑[J].商訊，2020（04）：149+151.

[2]袁方.試論我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的措施[J].納稅，2019，13（34）：206.

作者簡(jiǎn)介：朱元田（1968-），男，山東臨朐人，本科，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，研究方向：建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。