不動產登記對房地產經濟的影響分析

劉菲

【摘要】不動產登記是國家根據《中華人民共和國物權法》規定實施的統一登記制度，是國家調控房地產市場的重要工具，曾被認為會對房地產價格產生重大影響。然而，自不動產登記制度自實施以來，房地產市場并未出現大的波動，一直比較平穩地發展，可見不動產登記對房地產經濟的影響是正面的。本文通過簡述不動產登記的意義分析不動產登記對房地產經濟健康發展的策略。

【關鍵詞】不動產登記;房地產經濟;房地產市場調控發展路徑

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.02.011

隨著互聯網、云計算、物聯網、社交網絡等技術的興起和普及，全球數據呈爆炸性增長，數據已經滲透到每一個行業和業務職能領域，成為重要的生產要素。基于“大數據”開發和運用的政府決策模式，逐漸成為政府務實行政、提高執政效率的新常態。不動產登記數據是不動產登記機構在履行職權過程中所形成的大量數據，加快不動產登記數據的開發與運用，對促進不動產登記數據價值顯化，構建精準治理和便捷化的登記服務體系，打造高效、便民的不動產登記服務機構具有重要意義。研究不動產登記對房地產經濟的影響，對穩定市場預期、提振市場信心、維護房地產市場正常秩序等有重要的意義。

1、不動產登記與房地產經濟關系分析

不動產登記機構根據當事人申請和職能將不動產權利、自然等一系列的情況記錄在不動產登記簿中并進行公布，筆者在本文中探究的主要是房地產。對房屋進行不動產登記的原因在于，不動產本身是不可移動的，相關權利歸屬也較為復雜，必須明確地確定不動產產權關系。進行房地產不動產登記的目的并不是將房價降低，而是為了給房產稅的征收提供保障和支持。在不動產登記中，其基礎是進行土地的登記，其核心是權屬，主要目的是為了進行物權的保護，利用空間信息來表達不動產登記，不動產登記所具備的法律特征是勘驗取證，其特點是現實性比較強，并且其用途多樣。進行不動產登記，能夠很好地保護房地產權人本身所具有的權益，能夠解決不動產本身的權屬問題;能夠幫助政府更好地進行宏觀管理，切實提高房地產行業的經濟效益，能夠給房地產企業更好地發展奠定基礎;;會給房地產經濟管理更好地進行造成較大的影響，能夠提高二手房房源供給量，更好的減少空置房數量，將房屋的社會價值更好地發揮出來，讓房屋更好地為人民群眾服務，給房地產行業的發展和進步奠定基礎。

2、不動產登記對房地產經濟的影響

2.1對房地產價格的影響

在商品房經濟時代，房屋是一種商品。根據經濟理論，住房價格主要受供求關系的影響，房地產登記對房地產價格的影響很小。一些學者認為，房地產注冊后通過地址查詢房地產所有者的能力改變了傳統的房地產信息查詢方式，可能觸發投資購房者的銷售行為。二手房的房源會增加，從而可能會影響房屋價格。但筆者認為，在房產稅出臺前，房屋持有環節稅費不明確，房屋持有人大多持觀望的態度，并不會急于拋售房產，因為短期內二手房的房源不會有明顯的增加，所以不會對房地產的價格產生大的波動。但是，不動產登記會使市面上的房屋產權更加明晰，在土地用途、使用年限等方面有優勢的房屋價格會有所上漲。

2.2對房地產金融的影響

近些年，我國住房貸款余額總量較大，2019年已達到25.75萬億元。房地產市場不穩定或崩盤，對金融機構甚至國家經濟都會造成巨大影響。《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）規定，已辦理抵押登記的債權優先于未辦理登記的債權，先辦理抵押登記的債權優先于后辦理登記的債權，不動產登記可以明晰金融機構與債務人之間的權利和義務，已經辦理抵押登記的住房貸款可以實現優先受償，既保護債權人的利益，同時也促使債務人自覺履行義務，對維護房地產金融市場的穩定產生積極影響。

3、利用不動產登記制度促進房地產經濟健康發展的策略

3.1做好登記信息共享和信息保護的協調工作

不動產登記制度實現信息的共享和私人房地產信息保密工作開展存在的聯系比較緊密，相關工作人員必須認識到這兩項工作的重要性，應該根據實際情況和需要來對不動產登記制度進行完善，根據不同的需求和情況來做好信息的保護和使用 。相關負責人工作的時候必須嚴格地根據各項規章制度進行，保證大數據處理和信息查詢的有效性，若是泄漏隱私性的問題，則必須對其進行法律上的處理。

3.2優化不動產登記流程，推行“互聯網 + 不動產登記”服務

各地不動產登記機構應加強與房屋交易部門的溝通，通過業務集成實現房屋交易與不動產登記同步辦理，減少群眾的辦事環節，切實解決辦事群眾多頭跑的問題。房地產數據已經整合完成的地方，可以考慮通過與住建、稅務、公安、民政、工商等部門進行數據共享，實行“互聯網 + 不動產登記”服務模式。筆者所在城市在 2018 年已實現與住建、稅務、公安、民政、工商等部門數據共享，辦理不動產登記所需的數據全部通過部門之間數據共享獲取。房屋交易雙方辦理不動產轉移登記可直接在互聯網終端申請，全程不需提供任何資料，系統完成交易雙方身份認證后，自動審核并記載于登記簿，即時辦結并生成電子證照。實現不動產登記“零跑腿”，方便辦事群眾，節約辦事成本，有利于房地產經濟的發展。

3.3加大開發不動產登記信息平臺的實際力度

隨著社會和時代的發展，信息技術已經普遍的運用到了各個行業中去，特別是隨著互聯網的發展，房地產經濟管理想要更好地進行便必須做好不動產登記信息綜合平臺的建設和使用。隨著大數據處理技術的應用，通過平臺化信息管理能夠切實提高整合不動產信息的能力，提高房地產行業的實際管理水平，能夠給查詢提供便利，進一步地對房地產市場運作環境進行凈化，給其更好的發展奠定基礎。

3.4適度公開不動產登記信息，為房地產安全交易保駕護航

不動產登記信息涉及權利人的隱私，不宜向全社會公開。但是，對于有不動產交易意向的人，應該允許其查詢有交易意向的房屋登記基本信息。當然，為了防止權利人的個人隱私泄露，可以采取分類查詢的模式，即對權利人、利害關系人、潛在利害關系人等不同查詢主體設定不同的查詢范圍。潛在交易人可以認定為潛在利害關系人，可以允許其查詢除房屋所有權人信息以外該房屋的用途、性質、面積等自然狀況信息和房屋的抵押、查封等限制性信息。潛在交易人在充分了解待交易房屋的權屬狀況后，可以對是否進行下一步交易表示真實的意向，避免因信息不對稱造成不必要的損失。

不動產登記有利于明晰房屋權屬，保障房地產交易的安全，不動產登記數據可以為政府部門調控房地產市場提供數據基礎。通過優化不動產登記的辦理流程和適度公開不動產登記信息，可以節約交易對象的交易成本，避免產生不必要的交易糾紛，對維護房地產經濟的健康穩定發展起著重要的作用。

結語：

房地產業是我國國民經濟的支柱產業。我們必須意識到房地產業發展的重要性，不斷完善房地產業的市場經濟體制。如果要改善市場經濟體制，必須確保其體制框架的完整性，否則該行業容易出現問題。房地產登記制度的實施可以促進房地產經濟的更好管理。實施房地產登記制度，可以規范房地產業，提高管理水平，為房地產業的更好發展奠定基礎。

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