以物抵債形成的商品房買賣合同能否排除房屋抵押權的執行

高琪

【摘要】在商品房買賣活動中，存在著一種特殊情況，開發商前期融資過程中與債權人簽訂借貸合同，同時又簽訂買賣合同，多數情況下目的在于以買賣合同擔保借貸合同，規避法律對于流押條款的規定，但是全面否定以物抵債的支付效力，是否又會產生新的問題，本文從案例討論以物抵債的購房者何時才能獲得商品房消費者物權期待權的保護。

【關鍵詞】商品房買賣;抵押權;物權期待權;以物抵債

案情：（2018）最高法民終714號案件中，某資產重慶公司與某錦繡地產公司、某投資集團公司因借款合同糾紛進入強制執行程序。2014年10月18日法院對案涉房產進行了查封，趙某、王某聞訊后，以其系訴爭房屋的實際所有人提出了書面異議。趙某、王某稱其與某地產公司在2009年11月7日就已經簽訂了房屋買賣合同。并主張在2007年1月10日至2009年11月4日通過第三人前后16次向地產公司轉賬1214萬元用于購房，另主張2011年1月28日出借給某地產公司的另外1213萬元借款也已轉為購房款。以此證明其支付了爭議房屋的全部價款。

本案特殊于，趙某、王某支付124萬元購房款的時間在先，而簽訂買賣合同在后，不符合一般商品房買賣的交易習慣。另一筆1213萬元同樣區別于直接支付的購房款，而是雙方于2011年1月28日簽訂了借款合同，合同中約定自房屋交付之日起，該筆借款轉為購房款。

案件的細節與實踐中經常出現的買賣型擔保相似，雙方當事人以商品房買賣合同作為對借貸合同的擔保，根據《民間借貸規定》等相關規定，極有可能被否定存在真實買賣合同。但是本案中雙方約定自房屋交付之日起，借款轉為購房款，這種表述亦區別于“流押條款”債權人并未約定直接獲得房屋所有權，而是僅轉化為購房款的一部分，那么基于立法解釋，禁止流押條款是為了保護債務人，本案中借款轉為購房款的約定自然不會因上述兩種原因觸發“禁止流押條款”而無效和構成買賣型擔保而被否認存在真實購房行為。排除這些因素，案涉借款在房屋交付之日轉化為購房款的約定是一種附條件的以物抵債合同。

2011年9月21日，某資產重慶公司、某錦繡地產公司、錦州銀行股份有限公司北京分行簽訂《監管協議》并約定了監管賬戶，2012年11月5日，某資產重慶公司向北京市海淀區城鄉建設委員會、北京市海淀區房屋管理局出具了《抵押權人同意抵押房屋銷售的證明》。趙某、王某與某錦繡地產公司又于2013年2月7日簽訂了《商品房現房買賣合同》，至此，前述錢款均未進入監管賬戶，并且依據同意銷售證明簽訂購房合同完成了網簽。2014年10月18日案涉房產才被查封，某地產公司毋庸置疑是逃避監管賬戶的行為，本案中某資產也未能證明趙某、王某與某地產之間存在惡意串通行為，若推定趙某、王某確實不知《同意銷售的證明》是基于向監管賬戶付款出具的，那么本案中的以物抵債行為能否受《執行異議復議規定》第29條對消費者物權期待權的保護呢？

1、商品房消費者物權期待權的優先性

“物權期待權”雖不在法律條文中明確定義，但是在實務中存在著普遍適用，一般認為對于已經簽訂買賣合同的買受人，在已經履行合同部分義務的情況下，雖然尚未取得合同標的物的物權，但賦予其類似物權人的地位，其對物權的期待權具有排除執行的效力。該理論是從德國民法中引進的，德國學者馮·圖爾在1910年出版的《民法總則》教科書中將期待權作為獨立的權利類型單章予以闡述，自此期待權理論以體系化建構的形式出現。馮·圖爾認為期待權是一種特殊的權利，不同于傳統物權，也區別于一種不受保護的單純的事實期待，法律應當保護已經產生財產價值權利取得人的地位。物權期待權是一種信賴利益，區別于物權的對世性，但是地位高于一般債權。

《執行異議復議規定》第27、29條一直被看作是物權期待權理論在我國的發展。但在適用過程中頗具爭議，即便是最高院的不同法官也有著不同的看法。隨著《九民紀要》的發布，明確限制了物權期待權的范圍，《九民紀要》第126條，“根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第1條、第2條的規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先于抵押權人的抵押權……但應當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規范現象為保護消費者生存權而做出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則。因此，這里的商品房消費者應當僅限于符合本紀要第125條規定的商品房消費者……”《九民紀要》正式將一般買受人的優先權進行了明確限制，非消費者不得對抗抵押權人。

2、以物抵債協議能否作為商品房消費者支付價款的方式

此前關于一般無過錯買受人是否享有物權期待權的爭議，到此有了較為統一的結論。本文討論的案件判決形成于《九民紀要》發布之前，法官也是援引《執行異議復議規定》第28條作為裁判依據。但是案件中當事人同樣出具了第29條相關的證據，表示其是支付了全部價款的消費者。那么抵債行為到底能否符合第29條支付了大部分價款的要求呢？對此《九民紀要》并未提出明確的要求，在最高院民二庭編著的理解與適用中針對第28條“關于支付全部價款”中表示，“對于采用抵債方式的，可以視為支付價款”。但是這一解讀是在否認一般無過錯買受人優先于抵押權人的前提下做出的，并且民二庭還強調“執行異議與執行異議之訴雖同為執行中對于第三人權利的救濟制度，但性質不同執行異議為執行程序，而執行異議之訴為審判程序……前置異議審查程序對執行異議之訴的裁判結果不能產生影響”，因此我們必須要明確《執行異議復議規定》在執行異議之訴中只能作為“參照”而不能作為“依照”。

本案中采用抵債方式支付的購房款能否獲得物權期待權的保護呢？否認以物抵債可以作為支付購房款的學者認為，之所以要對消費者進行特別保護，其基本的理念是請求交付物的債權作為物權期待權優先于金錢債權。而設立以物抵債的目的在于消滅舊的金錢之債，以物抵債作為履行原來金錢之債的方法，其債權人享有的本質上仍然是金錢之債，不應優先于另一個金錢之債，否則有違債權平等原則。如果此種情況下的所謂買受人可以排除出賣人的其他金錢債權人對抵債物的強制執行，使得本應處于平等受償地位的普通債權僅因以物抵債協議的簽訂就產生了優劣之別。將對普通金錢債權領域下債權平等基本原則產生嚴重沖擊，甚至影響抵押權的優先效力。

根據上述觀點我們還可以看出，如果雙方真實存在買賣合意而非基于消滅原有債權的目的，也是可以承認以物抵債能夠作為消費者支付價款的條件，可以形成物權期待權。

本案的買受人一方面是債權人，同時又主張自己是消費者，在房地產開發過程中，簽訂買賣型擔保是十分常見的，債權人與債務人簽訂房屋買賣協議目的在于對自己的借款提供擔保，本案中雙方在2011年時約定在房屋交付時借款轉為購房款。也就是說如果開發商不能交付房屋，借款性質不發生改變，雖然雙方在2009年曾簽《房屋買賣合同》，且雙方均未實際履行，但是表示雙方曾達成合意，案件的真實情況已經無法復原，我們需要做的是對舉證責任進行分配，此處存在兩種可能，第一種假設，2009年的《房屋買賣合同》實為擔保，那么本案中的買受人關于其是消費者的主張便存在瑕疵。第二種假設，雙方真實存在買賣合意，并且2011年簽訂的抵債協議是2009年簽訂的《買賣合同》的延續，那么此時便不應當否認其作為消費者購房的內心真意，2011年簽訂的抵債協議便可以看作是2013年《房屋買賣合同》的預約合同。

趙某、王某與地產公司依據某資產公司出具的《同意銷售證明》簽訂了《商品房現房買賣合同》，即房屋買賣合同簽訂在抵押權設立之后，但是由于抵押權人出示了同意銷售的證明得以簽訂買賣合同，雖然某資產重慶公司、某錦繡地產公司簽訂了《監管協議》，對回款監管。但是該賬號并未在城鄉建設委員會、房屋管理局公示，也未在趙某、王某與地產公司簽訂的《商品房現房買賣合同》約定該賬號為付款賬號，存在著相應的過失，因此某資產對于主張趙某、王某惡意串通便的舉證更為艱難。若趙某、王某確為善意，并不知道某地產公司通過監管漏洞進行房屋銷售，那么我們便不能否認趙某、王某可以基于善意消費者的地位獲得了物權期待權。

結語：

綜上所述，消費者的物權期待權優先于抵押權，關于以物抵債行為能否成為消費者支付價款的方式，需要結合具體案情，若雙方目的在于消滅原有債權，房屋抵債僅是一種方式，那么即便存在房屋買賣合同也不能認定其享有物權期待權;如果雙方存在著真實的買賣合意，至少在筆者看來，應當承認抵債行為可以看作消費者支付價款的方式，可以獲得物權期待權。

參考文獻：

[1]朱慶育.民法總論（第二版）[M]，北京：北京大學出版社，2016：520

[2]《全國法院民商事審判工作會議紀要》.理解與適用.643頁

[3]《全國法院民商事審判工作會議紀要》.理解與適用.641頁

[4]趙青航、徐曉陽，民主與法制時報/2020 年/9 月/3 日/第 006 版《以物抵債受讓人是否享有“物權期待權”》杭州市律師協會民事專業委員會-文中引用的法官意見。