解構房價

【摘要】本次研究從消費端—購房者視角提出并論證房價支撐要素理論。經實證研究獲得如下成果：（1）房屋價值由居住要素、配套要素和投資要素復合構成;（2）房價支撐要素理論可以解釋高房價現象，并形成房地產長效機制及解決高房價難題的建議思路。

【關鍵詞】房屋價值;區位配套價值;房價支撐要素;房地產長效機制

引言

關于房地產及房價問題，在人們不斷的爭論中，任澤平的觀點很有影響，他說：房地產市場發展，短期看金融，中期看土地，長期看人口。

但是，同樣的房子，放在不同的城市、地區，房價的差異是巨大的，比如：假如是一套材料、設施完全一樣的100平米的房子，放在北京的海淀、西城和豐臺、大興價格就很不一樣，放到河北保定就更不一樣，再放到保定下面的一個小鎮，那價格就只有北京的二十、甚至三十分之一了。

可見，影響房價的關鍵因素并不一定是人口、金融、土地，顯然還有更重要的因素。本文擬從需求端入手，結合多年市場研究實踐，通過文獻研究，構建出房價要素指標體系和復合價值理論;通過問卷調查實證測試，檢測出人們在決定購買與否和決定出價多少時的行為數據，得出支撐高房價的要素機理，并給出遏制高房價的新思路和建議。

1、理論回溯

研究房價要素，首先得從商品的價值理論入手。回顧如下：

勞動價值論從生產環節論述了價值形成的過程，認為商品的使用價值形成商品的交換價值，進而形成商品的價格[1]。

而效用（utility）價值論認為效用是價值的源泉，消費者在消費產品過程中感受到的滿足程度，即主觀評價，賦予商品價值的主觀屬性[2]，有用性和稀缺性是效用價值的必要條件，決定了商品的效用價值。有用性，是指該物品滿足人們的某種需要。例如，房子是可以居住的。因為房子能夠滿足人的居住需要，所以房子對人來說是有價值的。稀缺性，是指該物品或者資源的有限可得性。

地球具有的有限適合人類居住的土地與龐大人群需求的矛盾，使得房地產具有了典型的稀缺性。特別是在人口急劇增長、資源相對不變的現代社會，資源與物品的有限可得性，在一定程度上，更大比重的決定了商品的價值。

同時，人們消費商品過程中對于效用價值的主觀感受隨消費數量的增加而遞減，這種邊際遞減效應也決定著商品的價格[3]。

均衡價格論認為，供給和需求的變動最終會使需求價格和供給價格在市場上形成均衡時，即消費者愿意支付的價格和生產者可以接受的價格相等時就形成了均衡價格。生產成本和邊際效用共同決定了商品價值[4]。

“商品的使用價值是商品的交換價值的前提，從而也是商品的價值的前提”，馬克思勞動價值論和效用價值論的共通之處。理論層面：勞動價值論從生產者角度研究價值的取向，效用價值論從消費者需求角度研究價值的取向[2]，而均衡價格論同時從供給和需求入手來研究價值[3]。因此，三種理論在需求視角方面存在著共性[5，6]。

關于商品價值實現的途徑和條件，晏智杰提出，市場價格是商品價值的普通和真實地表現形式和共同尺度，市場供給和需要的均衡是商品價格決定的一般基礎[8]。

房屋價值的貨幣表現就是房屋價格。但房屋和具有天然稀缺性的土地聯系在一起，就和人的基本生活密切相關。所以，研究房屋價值需要從更寬廣的視角來度量。現有的研究對購房需求區分為消費需求和投資需求，缺乏對房屋居住價值和金融投資價值的定量分析，沒有對我國現階段房屋附加的公共資源價值做出科學的定性和評估。

2、 ?房價的構成

作為商品的房屋，其它任何商品一樣，是使用價值和價值的統一體。房屋價值的貨幣表現即是房屋的價格。根據經濟學的效用價值理論，房屋之所以有價值（價格），是因為它們滿足有用性、稀缺性以及有效需求這三種內在要求。

同時，作為商品的房屋，有其特殊性。它和具有天然稀缺性的土地聯系在一起，而且和每個人基本生活需要密切相關，所以，房屋不是簡單的商品。它所具有的復合屬性使其具有了復合價值。為此，我們需要從更寬廣的視角來理解房屋價值。

現有的房地產價值相關研究雖然對購房需求區分消費需求和投資需求，但是缺乏對房屋居住價值和金融投資的定量分析;雖然一般性地承認地段在房地產價值中的作用，但是缺乏對我國現階段房屋附加的區位內公共服務及便利價值的定性明確說明。

因此，房屋屬性包括居住屬性、區位配套屬性和金融投資屬性。房屋價值即是這三種屬性滿足人們需要程度的綜合體現，即房屋價值是房屋居住價值、區位配套價值和金融投資價值三種價值的復合體現。下面給出房屋三類價值的描述性定義，并簡述其價值內涵及影響因素。

2.1 房屋居住價值

房屋居住價值指其可以為居住其中的人提供居住服務的價值。為了滿足居住需要，人們可以選擇買房和租房。一套房子用于出租，它的租金現金流即是其居住價值的直接度量。如果房屋用于自住，那可以業主為了獲得等量質量的居住服務或體驗，所需要支付的房租來代表該房屋的居住價值。房屋居住價值是房屋復合價值的前提和必要構成;沒有居住價值的房屋不再是房屋。

房屋居住價值的估算可以參考現行的《房地產估價規范》（GB/T50291-2015）以收益法估計收益性房地產的方法。該方法需要基于過去經驗和對現實的認識，對未來的收益和風險都要進行預測，因此，對房屋居住價值的數值進行估算在實踐層面是很困難的[9]。

房地產市場上正常交易的房屋需要符合國家相關標準要求。房屋和城鄉建設部制定的《住宅設計規范（GB50096-2011）》和《民用建筑設計統一標準（GB50352-2019）》包括若干強制標準和推薦標準，涉及影響房屋居住品質的多個方面。開發商基于差異化競爭和成本利潤的權衡，所提供的房屋品質也必然千差萬別，居住價值自然也會不同。

2.2 區位配套價值

區位配套價值，是指居住者享受的居住區位范圍內的教育、就業、醫療等公共服務 及便利的價值。（ 《國家基本公共服務體系“十二五”規劃》指出，“基本公共服務，指建立在一定社會共識基礎上，由政府主導提供的，與經濟社會發展水平和階段相適應，旨在保障全體公民生存和發展基本需求的公共服務。享有基本公共服務屬于公民的權利，提供基本公共服務是政府的職責。”）

區位配套價值最大的特點是具有典型的地域差異性;同時區位配套價值的概念外延寬泛，和戶籍、業主等身份變量關系復雜，是在各種法律法規行政規定框架下的個體公民權利和市民權益的具體體現。

區位配套價值中包含的空氣、環境等部分要素源于土地的不可移動性;區位配套要素中的交通配套、教育資源等和區域經濟發展的關系卻表現出互為因果的正反饋模式。

影響一套房屋的區位配套價值的因素是多方面的，既有客觀因素，也有房屋使用者身份因素。當前我國不同地區房屋的區位配套價值差異巨大，這一方面是體現了區域間因經濟發展水平不同而表現出來的城市教育、醫療、交通等綜合水平的差異。另外一個方面的原因則是這些公共資源進行分配時設置了多種的條件或者準入門檻，其中最為人所知的就是戶籍的區分。

2.3 金融投資價值

金融投資價值即指房屋可以為其所有人提供保值、增值和資金融通等服務功能的價值。金融投資價值本質上源自它所附著的土地所天然具有的金融屬性，在此不展開討論。因為房屋是一種金融屬性較強的商品，所以消費者的購房行為，可以理解為消費行為，也可以理解為投資行為。因此，本質上講，房屋買賣行為即是消費行為也是投資行為，所以房屋成交價格中隱含著房屋的金融投資價值，金融投資屬性是房屋內在屬性之一。

房屋金融投資價值的實現最終要依靠抵押、租賃、出售等市場行為實現。市場的流動性是其金融投資價值的舞臺。因此，影響房屋交易的因素都會影響其金融投資價值，其中最主要的是區域市場的交易活躍程度（成交量）、存量及交易環境等。

①成交量。商品成交量大意味著流動性好、資金融通功能強，因此，房地產成交活躍的地區的房屋金融投資價值一般大于成交不活躍地區的。

②存量/流量。存量（Stock）指某種商品在世界上的庫存總量;流量（Flow）指一段時期內該商品的產出量，一般情況下用一年內的全球產量。如果這個比值越高，那么意味著該商品的金融屬性越強;如果比值越低，說明金融屬性越弱。相對于房屋的存量，每年新增的流量很少，所以一般認為房屋金融屬性很高。

③交易環境。主要包括利率水平、國家或地區的對交易資格、交易成本等的。

3、 ?房屋價值和價格的關系

3.1居住價值是房價的基礎

居住的效應價值是房屋成為商品的基礎前提，即居住著對影響居住體驗的各類因素的綜合判斷的體現。例如，住宅小區的建筑規模、建筑式樣、風格、色調和可視性等;房屋建筑結構、設備設施、房間裝修裝飾，以及日照、采光、通風、保溫、隔熱、隔聲和防水;樓宇物業管理與服務、小區停車規劃、綠化景觀規劃等;這些因素都影響住宅居住體驗，也成為房屋居住價值的現實構成素。

3.2 區位配套是房價的內涵

區位配套本質上是基于區位理論[10]的，公共品資本化[10]的量化實現，因此，房屋具有區位配套價值有其客觀必然性及現實規定性。三維空間坐標下每一點位置都是獨一無二的。位置的唯一性造就了每一套房屋的唯一性，這集中體現為區位的差異。獨特的區位意味著房屋處在相對獨特的自然環境、社會人文環境之中，享受相對有差異性的公共服務和便利，而且這種差異是相對穩定和固定的，成為一種房屋的客觀必然性。

根據蒂博特模型 （Tiebout Model），人們會“用腳投票”，尋找最佳地方政府的努力而定居下來。研究表現，世界范圍內廣泛存在的城市間房屋價格的巨大差異，是因為住房價格中包含著公共品的資本化實現[12]。人們選擇在一處房屋定居下來，在考慮其居住屬性之外，更大的重點是其區位配套是否滿足自己的要求。從這個意義上，房屋居住價值和區位配套價值就構成了房屋實質的使用價值，并體現在最終的交易價格中。

3.3金融價值是房價的溢價表現

雖然可以認為所有商品都有金融屬性，但是其強弱卻千差萬別。房屋金融投資價值在不同社會經濟發展階段呈現出不同的水平，極端情況下，其金融屬性可以歸零。因此，金融投資屬性的強弱直接受宏觀經濟發展水平影響，同時也直接受制度、法律、政策等因素影響。雖然房屋的金融投資價值一直都有跡可尋，但是其金融屬性卻具有極大的不穩定性。房屋的金融投資價值是附著于房屋使用價值之上的，房屋復合價值中經常受市場預期和流動性影響的一種價值體現形式。

由于土地的在空間上不可流動，金融投資價值嚴重依賴區域內房地產交易環境，因此區域間房地產市場的發展水平差異是造成房價差異的重要因素。在解釋區域間房價水平的差異時，應該同時考慮區位造成的區位配套價值差異和區域金融環境造成的金融投資價值差異。

總之，本研究認為：房屋價格是居住價值、區位配套價值和金融投資價值三位一體的價值綜合體。在研究我國房價現狀時，必須全面考慮三種價值對房價形成的作用及其相互關系。

4、 ?房屋復合價值測試

對于房屋價值是房屋居住價值、區位配套價值和金融投資價值三者的復合價值這一觀點，前面做了理論分析。現在進行初步的實證檢驗。主要技術路線是根據房屋復合價值理論，構建調查問題指標體系，之后以量表的信度和效度檢驗關于房屋各描述指標評價結果是否支持理論假設。

4.1 問卷指標體系構建

本次研究以上述房屋復合價值為理論指導，結合北京艾力森中研咨詢有限公司的研究實踐，采取焦點座談會方式進行補充構建，以“您在選擇購買房子的時候，哪些因素會影響您對房屋價格的判斷？還有呢？還有呢？…”的窮盡式提問，搜集、補充新的主要因素。之后，對所有因素再進行原因和舉例說明式追問，以補充搜集更多不同地域、環境和生活習性下的因素指標。最后，根據各因素在房地產運行和交易的情況進行專業歸納，重復因素合并同類項，形成結構相對完善的“房屋價值要素評價指標體系表”，并根據研究需要，設計相應調查問卷。

4.2 房屋價值構成的驗證分析

為了探索房屋屬性內在概念關系，對問卷中房屋價值要素評定表的項目得分進行探索性因子分析法（Exploratory Factor Analysis，EFA）。結構清晰的因素分析結果即是量表構想效度（Construct Validity）的直接證據。

4.2.1效度驗證

房屋價值要素評價量表包含22個原始項目，對調查數據進行探索性因素分析，結果如下。樣本的KMO值為0.84，BartlettS球形檢驗的X2的值為11990（df=210，P=0.000），表示樣本適合進行因素分析。采用主軸因子法（Principal Axis Facto—ring）抽取公因子，應用OBLIMIN方法對初始因子解進行斜交旋轉。根據初始因素分析結果進行項目刪除，依次刪除在各因素上載荷絕對值均小于0.4的項目，同時刪除在因素上載荷絕對值之差小于0.2的項目。每次刪除一個項目，重復進行多次因素分析。最后保留的項目進行因素分析后，特征根大于1的因素有3個，累積解釋量為68%。斜交旋轉后所得的轉軸矩陣（因子負荷矩陣）Pattern Matrix的結果見下表（表中省略了因素載荷小于0.2的值）。

表 1 房屋價值要素評價量表各項目的因子載荷表

根據因素分析的結果，房屋價值要素評價項目聚集在三個因素上。因素1包含醫療、商業配套、交通等區位和區位配套屬性，該因素反映了量表構建中的區位配套價值主要要素，所以命名為區位配套屬性。因素2包含小區規劃等和直接居住體驗相關的屬性，該因素命名為房屋居住屬性。因素3包含與金融投資相關的4個項目，該因素命名為金融投資屬性。

因素分析表明，對于房屋這一具有多種屬性的商品，其價值可以從區位配套價值、房屋居住價值和金融投資價值三個維度進行評價。因素分析結果對房屋價值構成的三因素理論提供了有力的數據支持。

4.2.2信度分析

對房屋價值要素量表因素分析保留后的項目所組成的量表進行內部一致性信度分析（Cronbach's Alpha系數）。量表總信度值為0.95;區位配套屬性量表內部一致性系數為0.95;房屋居住屬性量表內部一致性系數是0.88;金融投資屬性分量表內部一致性系數為0.94。量表總體信度和分量表信度指標均良好，可以用于后繼相關研究。

4.2.3 實證測試

本次研究，我們使用“現實占比”和“理想占比”兩種指標分別對區位配套價值、居住價值和金融投資價值進行問卷測試。

區位配套價值測試問卷題目：

①現實占比估計：請你估計現在住的房子區位配套屬性的價值在房屋總價值中的占比（百分比表示），并對區位配套價值包含的內容進行了舉例說明。

②理想占比估計：你認為房屋區位配套屬性價值在房地產價值中的理想的百分比應該是多少？

房屋居住價值測試問卷題目：

①現實占比估計：請你估計現在住的房屋居住屬性的價值在房屋總價值中的占比（以百分比表示）。

②理想占比估計：你認為房屋居住屬性價值在房地產價值中的合理的百分比應該是多少？

金融投資價值測試問卷題目：

①現實占比估計：請你估計現在住的房子金融投資屬性的價值在房屋總價值中的占比（以百分比表示）。

②理想占比估計：你認為房屋金融投資屬性價值在房地產價值中的合理的百分比應該是多少？

問卷調查測試結果：

在房屋的多重屬性或復合價值中，被訪者對區位配套價值實際占比的評價均值是49.83%，對區位配套價值理想占比的評價均值是37.3%;對房屋居住價值實際占比的評價均值是25.52%，對房屋居住價值理想占比的評價均值是46.81%;對金融投資價值實際占比的評價均值是24.65%，對金融投資價值理想占比的評價均值是16.15%。

本次研究結果表明：在實際占比中，區域配套價值占比最高，為49.8%;在理想占比中，房屋居住價值占比最高，為46.81%。也就是說：現實中，人們實際購買獲得的價值，主要表現在區位配套價值方面，而不是居住和投資價值，而且，人們給予較高理想需求的居住價值，在目前是不能滿足的。

5、 ?應用展望

本研究發現：構成房價驅動的市場支撐要素是負載在區位之上的資源、配套要素，而不是別的什么其它因素。特別是日益稀缺而必須的公共資源和配套的滿足。關于房價及調控問題，人們爭議不斷。但破解市場難題，還應該從市場需求端尋找突破。艾力森研究發現，資源稀缺性，是推高商品房價格的關鍵因素。高房價形成及調控不靈的推手是：資源與配套供應的過度差異化。這種差異化，在城市之間和同一城市區位之間，都表現得日驅明顯。

由此可見，建立房地產長效機制的思路應該是：

1.從房價支撐因素入手，逐步縮減土地、區位附著的公共資源、配套、服務等差異性，阻止區位配套價值資本化、金融化趨勢;

2.以人口、資源均衡化、均等化為目標，推進戶籍、就學、醫療、退休等公共配套、公共資源和社會福利、權益等的分配機制改革;

3.從市場化和社會保障兩方面協同構建房地產長效機制，以提升安居質量和制度升級。

面對新百年，我國經濟將從高速度發展轉向高質量發展，縮小人民日益增長的美好生活需要與不平衡不充分的發展之間的矛盾，為房地產業發展提出更高目標。建立長效機制，破解高房價難題，只是時間問題，我國人居發展必將進入全新境界。

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作者簡介：

洪文平（海平），1963-，男，湖北人，法國行政管理預備學院高級工商管理碩士，北京艾力森中研咨詢有限公司總裁、分析師，北京無形資產研究院執行院長。主要研究方向是人居、假日消費經濟，農村經濟及公共事務評估。

（本文作者單位為北京艾力森中研咨詢有限公司 ?北京 100062）