房地產開發企業介入社區養老的典型案例研究

文/劉亞賽 甄天聰

一、引言

近幾年來，隨著開發成本的全面增加，市場競爭日趨激烈，諸多房地產開發企業仍然沿用傳統的贏利方式，介入傳統的開發業態，企業因此舉步維艱，甚至出現破產。與此同時，根據國家統計局公布的數據，2018年我國60歲及以上人口有2.49億人，約占總人口的17.9%，其中65歲及以上人口有1.67億人，約占總人口的11.9%。隨著老年人口不斷增長，養老的壓力也在不斷加大。據估計，到2023年，我國65歲以上的人口將達到2.7億人，2035年將達到4億人，老齡化程度將達到30%以上，如圖1所示。我國老年人口的比重較高，有很大概率造成勞動適齡人口的比重下降。勞動力資源相對減少會在某種程度上影響到社會生產力的發展。此外，根據國家老齡辦發布的統計數據，到2022年，我國60歲以上人口將達3.54億人，80歲以上人口將近5000萬人，殘疾老年人口將超過4000萬人，失智人口將超過800萬人。可以預測，家庭、社區和養老機構所提供的服務將趕不上養老需求增長的速度。老齡化社會趨勢愈演愈烈，空巢、獨居的老人和殘疾人需要有效的治療和長期的護理。對此，住房和城鄉建設部、發改委等六部門下發了《關于推動物業服務企業發展居家社區養老服務的意見》，提出彌補社區養老服務設施不足的辦法，倡導實行“物業服務+養老服務”的居

家社區養老模式。通過實施“物業服務+養老服務”的居家社區養老模式，可以豐富居家社區養老服務的內容，完善監督管理和激勵支持措施。這不僅顛覆了傳統物業服務模式，也豐富了現有養老模式，可大大提升養老服務能力。由此，養老地產不斷發展，并為破解我國的養老困境提供解決之策。

圖1 中國60歲以上人口占比

“物業服務+養老服務”居家社區養老正成為突破中國老齡化困境的良策，因而受到理論界和實踐領域的廣泛關注。為響應國家政策，多地開展“物業服務+養老服務”社區養老實踐，拓寬房地產開發企業贏利路徑，綠城烏鎮雅園養老服務項目、保利成都和熹會養老服務項目和奧園健康深圳奧悅之家蘿崗社區康養服務項目，就是房地產開發企業開展社區養老服務的典型案例。通過開展養老服務，房地產開發企業的贏利有了新的出路，這為房地產開發企業贏利模式的轉型提供了良好的開端。可見，房地產開發企業開展養老服務可以實現當地養老需求者、房地產開發企業、養老相關產業等多方共贏，是值得關注且實踐意義重大的研究課題。

二、文獻綜述

林立(2020)認為，隨著社會經濟的發展，物業公司固有的發展模式已經無法讓企業獲得良性的可持續發展，多種經營業務的開展已經刻不容緩。住房和城鄉建設部等部門在《關于推動物業服務企業發展居家社區養老服務的意見》中提出：盤活小區既有公共房屋和設施；保障新建居住小區養老服務設施達標；加強居家社區養老服務設施布點和綜合利用；推進居家社區適老化改造；養老服務營收實行單獨核算。民政部在《進一步擴大養老服務供給促進老年人服務消費的實施意見》中提出：要積極培育居家養老服務，實施“養老服務+產業”行動，創新優質老年產品供給，激發老年產品消費潛力，打造“互聯網+養老”服務新模式。也有專家認為，養老項目建設存在的資金缺口大、運營費用難以補助到位等問題，嚴重制約了社區養老服務的健康持續發展，并建議建立健全穩定籌資渠道，保障養老服務設施運營；鼓勵社會各界開展經常性的結對幫扶，在全社會營造愛老、敬老、孝老、助老的濃厚氛圍。馮海寧(2020)對住房和城鄉建設部、發改委等六部門發布的《關于推動物業服務企業發展居家社區養老服務的意見》進行分析，表示推行“物業服務+養老服務”不僅顛覆了傳統物業服務模式，也豐富了現有養老模式，可大大提升養老服務能力。物業服務企業加入養老服務大軍，老年人可就近享受養老服務，多了一種選擇，對居家養老的老年人是重大利好。何睿(2020)認為，物業服務企業發展養老服務，有著較好的基礎，在此基礎上，物業服務企業開發居家社區養老服務，可有效利用現成的市場、信息渠道乃至現有基礎設施，但是這些舉措的落實仍需各地因地制宜，及時制定完善的細則，一旦“物業服務+養老服務”模式逐步形成“大氣候”，那就不僅是社會養老服務需求者之幸，也是物業行業發展之機。程璐洋(2020)認為，未來十年以5G、AIoT、AR為代表的社區人文科技雙升級，將推動我國老齡事業全面協調可持續發展，充滿溫度的智慧養老社區建設將成為老齡化社會的“新基建”，融合智能、社群服務漸成趨勢。

已有的研究取得了一定成果，但目前來說仍有一些方面有待加強，比如：制約房地產開發企業大舉開展社區養老服務的因素的分析、社區養老的成效、房地產開發企業開展社區養老服務的贏利水平研究等。因此，本文將立足此類問題展開研究。

三、房地產開發企業介入社區養老的典型案例

(一)綠城烏鎮雅園養老服務項目

1.項目概況。綠城烏鎮雅園，總建筑面積約50萬平方米，在原生態自然景觀的基礎上，采用新民國式的建筑風格，營造出舒適雅致的住宅氛圍。其中，綜合養生養老園占地約1平方公里，設有養生、休閑度假和健康醫療等三大主題，以及頤樂學院、養老居住區、醫療園區、特色商貿區和度假酒店六個區。

綠城烏鎮雅園項目除了提供基本的日常生活和醫療服務外，以學校為組織形式，以具有養老特色的學習和活動為核心內容的新型養老模式，讓老年人在物質生活和精神生活上收獲“雙贏晚年”。在社區老年人的日常生活服務中，除設立了社區老年人服務中心外，還建立了社區老年人休閑娛樂中心等設施。同時，開展多種適合老年人身心特點的活動，充分認識老年人的精神需求，體現綠城學院式養老的核心理念。

2.養老模式。綠城烏鎮雅園養老的模式為學院式養老。它包含頤養健康、頤樂學習、頤居生活三個部分。頤養健康服務包括醫療保障、健康評價、衛生監測、健康推進、衛生環境等；頤樂學習服務包括課程學習、俱樂部服務、社會參與等；頤居生活服務包括頤老的特色服務、園區的基礎服務以及特色定制。這套完整的學院式養老服務體系，造就了一所獨具特色的頤樂學院。頤樂學院以“頤樂學為”為核心：“頤”，通過精心設計的健康管理、醫療保健、家庭生活三重服務體系，建立全新的醫療保健體系，讓老人身心健康，青春煥發。“樂”，精心設計符合老年人特點的文化娛樂活動，每天的內容都各有不同，讓老人們感到幸福。“學”，用學校的組織形式重新規劃老年人的退休生活，讓他們在自主學習中得到充分的交流。“為”，結合園內外多種活動，幫助老年人發揮余熱，回歸社會，獲得自我價值，贏得尊重，真正實現“老有所為”。

3.養老成效。烏鎮雅園新型的養老服務，如醫療、保健、休閑度假等，都具有鮮明的特色。2015年，新發布的綠城服務系統包括“頤、樂、學、居”等服務類別，包含近百種服務內容，涵蓋業主各種物質及精神需要。同時，根據老人的生活狀況和個體自理能力，為他們量身定制服務內容，如急救藥箱分類、給排水管道檢查、洗衣、新型家用電器維修等。綠城向老年人提供舒適的居住環境，為可自理、半自理及需護理的老人提供全面的健康保障，還通過組織完善的頤樂學院、俱樂部和社區各種娛樂設施，向老人提供愉悅的生活方式，幫助老年人回歸社會，實現人生價值。目前，社區養老仍然是我國最重要的養老模式，物業服務企業無疑將在社區養老服務中發揮重要作用。綠城推出的養老服務體系，解決了社區居家養老的后顧之憂。

綠城養老服務毛利率和凈利潤率較低，在較長的一段時間內難以贏利。這個例子對于想通過發展房地產相關服務業實現另類營收的企業，具有重要的指導意義。經過20年的發展，綠城從房地產開發商，逐漸發展成為綜合性的幸福生活經營者，其服務足跡已經覆蓋了20多個省份，包括100多個城市和400多個住宅園區。據2015年9月初步統計，綠城服務園區60歲以上老年業主多達19000多戶。有了一個良好的養老市場，再經過幾年的發展，就能有穩定的可持續收入增長。

(二)保利成都和熹會養老服務項目

1.項目概況。保利養老產業的全國統一品牌是保利和熹會，其以“健養結合，身心并護”為宗旨，通過各地養老服務機構實行會員管理，為老年人提供醫療、娛樂等優質養老服務。保利成都和熹會頤養中心占地面積約6000平方米，位于成都市金牛區兩河森林項目第31號。有78間適合老年人居住的房間，提供日間護理服務。公司根據老年人的需要，向老年人提供專業化、個性化、全方位的服務，讓老人健康、幸福、有尊嚴地生活。同時，成都保利和熹會養老公寓也是中國風格的一個養老示范區，提供老人看護服務，構筑兩代家庭多人住宅，滿足老人相互支持的需要，提供家庭電器，如全套無線呼叫、健康檢查設備等，同時引進保利劇院、保利拍賣會、保利歌劇院等高檔文化服務，以及幼兒園、小學、中學和其他教育機構的高端文化服務，方便老人接送孩子。此外，還設有超市、購物中心、茶館等商務設施，成立了中國首家安平養老研究中心，西南第一個老年健康檢查中心，可定制個性化的健康檢查。

2.養老模式。保利成都和熹會的戰略規劃是構建“以居家為基礎，統一服務標準；以社區為依托，統一配套標準；以機構為支撐，統一專業標準；關注傳統文化、心理、生理需求”的“三位一體”的中國式養老體系，覆蓋多層次養老需求，采用了醫療護理、健康科學、幸福生活相結合的養老模式。

“醫療護理”部分包括：1.個性化醫療服務保障體系；2.機構醫務室，采用準醫院式管理，匯集康養護理等領域的中高級人才，保障老年人健康；3.方便、智能、恒溫服務，每間老年房均配備急救、報警、通話等網絡設施設備，為長者提供安全便捷的生活。

“健康科學”部分代表貼心的個性化服務，包括：1.全方位、個性化專業服務。機構采用家庭醫生制度，有專業護理團隊，同時聘請專業營養師，為長者進行營養狀況測評及量身定制營養配餐方案。理療保健服務以功能恢復性鍛煉等內容，量身打造康復訓練計劃，延緩機體功能老化。2.“零距離”搶救應急機制。機構擁有急救專業人員、設備，如遇突發情況可第一時間把病人轉送至最近的三甲醫院救治。

“幸福生活”部分幫助長者重拾興趣、結交好友、共譜老年樂章，主要是聘請專業心理咨詢師保障長者的心理健康。機構內各種功能區及房間均結合長者生理、心理特點，長者房間均配備護理床、適老化家具及相關輔助設備設施。

3.養老成效。地產投資開發是保利的主體業務，其與綜合服務業和房地產金融協同發展，共同構建“房地產生態發展平臺”。以產業鏈和資產管理為基礎，提供良好的生活服務已列入保利地產的“十三五”規劃，將推動保利實現從傳統房地產開發商向社區服務商的轉變。成都和熹會中心占地面積6000余平方米，總建筑面積6387平方米，然而，只設計出78個老年公寓和126個床位，人均居住面積大，舒適宜居。到目前為止，入住率已經超過70%。保利地產還進行了一系列研究，并初步確立了其贏利模式：社區居家護理費用以使用權租賃和社區配套服務費為基礎，而機構的養老費用則以專業介護服務費為基礎，以平衡營運成本。在投資階段，開發和銷售老年居民住宅，將贏利部分用于研發，改造現行老年居民區配套；3-5年進入穩定經營階段，以高質量養老服務，獲得客戶認可，實現盈虧平衡。

(三)奧園健康深圳奧悅之家蘿崗社區康養服務項目

1.項目概述。奧園健康傾力打造的“物業服務+養老服務”社區康養服務中心“奧悅之家”，主要分為品牌、醫療展示、居家康養、社區調度中心、旅居康養5個區域，致力于構建A3居家養老體系(“A”代表奧園AOYUAN，“3”代表健康Health、安全Safety和關愛Care)，提供“五悅”服務(悅學習、悅健康、悅智慧、悅文旅、悅安居)，打造線上線下相融合的智慧健康養老服務及老年用品專業集成供應商，是一次將社區、家庭、機構有機結合的醫養模式探索。在社區中，奧園健康以“奧悅之家”作為嵌入式養老服務中心，全面推動居家養老、機構養老和旅游服務，社區老人可以享受到包括中醫保健、康復管理、康復治療等在內的產品及服務，足不出戶就能享受社區的優質養老生活。

奧悅之家智慧康養館，全面介紹奧悅之家的服務內容、服務特色以及如何依托自有物業管理聯合物聯網、互聯網、大數據實現線上線下互通，積極與周邊醫療機構達成多樣化的合作協議，為社區老人提供“醫、養、護、康、美”一體化的居家養老服務。

2.養老模式。奧悅之家以提供上門服務、適老化體驗為主，傾力打造“物業服務+養老服務”社區養老模式，提供文化娛樂、健康管理、日間托老、適老化環境展示、老年人個性化服務等服務內容，向每一個家庭、每一位老人提供最適合的養老方案。

其“物業服務+養老服務”社區養老模式的特色為“智慧康養”。以社區為服務窗口，向社區老年群體提供智慧康養服務，讓社區的老年朋友在家門口就可以享受到優質的養老服務。奧悅之家展示了智慧康養社區調度系統，它能夠與社區服務、康復中心、物業和家庭實現多方聯動，一旦老年人產生不適，預警信息便可及時通知家屬、物業管家和醫護人員。

3.養老成效。奧園健康生活集團的多層次養老行業規劃部署，可以積極地發揮“物業養老”聯動作用。同時，基于社區和商城的運營，憑借更靠近業主和老年人的有利條件，打造一個大健康的生態閉環，將生活服務管理項目互相連接，讓奧園業主足不出戶便可享受到“一站式全齡段奧園健康服務”，涵蓋衣食住行樂養等。其搭建的線上智慧健康平臺，在醫養結合和智能化養老方面有著豐富的成果。除此之外，奧園健康大量整合資源，提供了良好的旅居養老的條件。奧園健康計劃牽頭，把國內旅游和酒店等資源進行整合，由奧園健康的物業背書，以奧園健康的醫療資源作保障，組織跨區域旅居養老項目，在滿足長者養老需求的同時也拉動了內需。

四、研究結論

通過對上述三個房地產開發企業開展社區養老服務的案例的研究，對比不同的養老模式和成效可以發現，在已有的居家養老與社區養老模式，綠城烏鎮雅園打造的學院式社區養老服務模式取得良好效果，但其養老服務的毛利率和凈利率偏低，短期內很難實現贏利。保利成都和熹會采用“三位一體”的中國式社區養老模式，向業主提供健養結合、身心并護的高效服務，并新創贏利模式：社區居家護理費用以使用權租賃和社區配套服務費為基礎，而機構養老費用則以專業介護費為基礎，平衡營運成本。通過房產贏利反哺老年產品研發建設，打造養老服務贏利長戰線，以高質量的養老服務水平，實現盈虧平衡。奧園健康深圳奧悅之家的社區養老模式，致力于將物業和養老相結合，打造“智慧康養模式”，將生活服務管理項目相互連接在一起，滿足老年人養老的需求，拉動了國家內需增長，同時也實現了贏利的新選擇。三家公司成功開展了養老服務，說明由房地產開發企業開展養老服務能夠很好地滿足現今不斷增長的養老服務需要，是解決高齡、空巢、孤居和失能老人生活護理和長期護衛難題的有效方法，也是企業贏利獲得新增長的良策。此外，“健康中國”已上升為全國戰略，居民對醫療保健的需求不斷增加，社會資本進駐康養領域的頂層環境也趨于成熟，居民健康意識增強，現行的醫健資源不能完全滿足國民豐富的需求，房地產開發企業實行物業與養老相結合的社區養老模式，占據地理優勢，打造大健康的生態閉環，將生活服務管理項目互相連接，能夠有效地提高房地產開發企業介入社區養老的贏利水平。

五、研究展望

通過上述研究發現，房地產開發企業開展養老服務，為房地產開發企業拓展了贏利模式，但還有些問題需要進一步研究：第一，房地產開發企業開展養老服務的發展方向研究。除了引進、借鑒國外的養老模式外，還應該立足于我國國情，從多角度分析我國養老文化與國外養老文化的異同，打造符合我國國情的養老服務模式。第二，房地產開發企業開展養老服務贏利提升與資本投入的相關性研究。房地產開發企業開展養老服務，其本身缺乏醫療服務管理經驗，在技術、人才、服務三方面需求較大，導致前期投資大、回收周期長。研究養老服務贏利提升與資本投入的相關性，可以有效減少房地產開發企業在開展養老服務的過程中因投入不當造成的資源浪費，能有效提升其贏利水平。第三，國家相關政策研究。房地產開發企業開展社區養老服務，前期投資大，回收周期長，很長一段時間內只能獲取薄利，房地產開發企業開展社區養老服務贏利的提升有賴于政府的支持，因此，政府出臺關于養老項目的土地政策和金融政策尤其重要。第四，房地產開發企業開展養老服務與多業態相融合的研究。社區養老要在物質和精神上滿足養老需求，可以與旅游、餐飲等行業相融合，在降低成本的同時，更好地拓展新的養老服務項目。