從長租公寓“爆雷 ”看公證作用

摘要：長租公寓頻頻爆雷，無論是租客還是房主均蒙受損失，應(yīng)當(dāng)充分利用公證的作用，維護(hù)最貼近民生的房屋租賃市場穩(wěn)定，保障租客和房主的利益。

關(guān)鍵詞：長租公寓; 公證 ;保全證據(jù)公證; 租賃合同公證

最近，無論是新聞，還是網(wǎng)絡(luò)，我們很容易聽到關(guān)于“某某公寓跑路”和“某某租房房東無法收到租金”等一系列長租公寓“爆雷”的消息。什么是“長租公寓”？“長租公寓”又名“白領(lǐng)公寓”，或稱“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)市場一個(gè)新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。國內(nèi)長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營;分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，依靠整合戶主房源進(jìn)行重新裝修管理，類似“二房東”。而近期不斷“爆雷”的正是分散式類型的，通過整合私人房主的房源，由統(tǒng)一的平臺公司進(jìn)行裝修、管理，再分租到個(gè)人。其實(shí)從操作模式來說并沒有太大的問題，反而因統(tǒng)一的平臺公司能夠?qū)α闵⒌淖鈶暨M(jìn)行一致管理，并且能夠杜絕因個(gè)人房主或租戶原因?qū)е聦Ψ嚼媸軗p的情況，但在實(shí)際操作過程中，問題在于平臺公司在收私人房主時(shí)允諾的高租金其實(shí)已經(jīng)超過了收取租客的租金，并且給房主是月付高租金，而對租客是年收低租金，平臺公司理論上可能希望通過這種租金差進(jìn)行資本操作來賺取更高的利潤，但實(shí)際上，金融市場的風(fēng)云變幻和不穩(wěn)定以及一些其他因素最終導(dǎo)致了平臺公司資金鏈斷裂，在收取了租客足額租金后又無法按月支付給房東，并且部分租客可能因無法一次性支付租金還為此背負(fù)了貸款。租客背負(fù)高額貸款，房主無法獲得租金收益，平臺公司破產(chǎn)跑路，這一系列情況加在一起，導(dǎo)致了新聞中出現(xiàn)的各種矛盾激發(fā)的情況。

那么為何公證如果能夠介入“長租公寓”中，能產(chǎn)生什么效果呢？首先，在簽訂租賃合同時(shí)，可以就該合同進(jìn)行公證，一是平臺公司與房主的租賃合同，二是平臺公司與租客的租賃合同，并且建議就該合同中加入提存條款，確保出租方和租賃方的資金交易安全，而平臺公司可通過定期在公證處平臺公示其資金使用情況加強(qiáng)監(jiān)督效果。其次，在租賃合同中加入租客違約后的處理方式，包括從前期的送達(dá)告知保全證據(jù)公證到后期騰退、清點(diǎn)保全證據(jù)公證等，確保租客違約的情況下房主權(quán)益能夠得到保障，并且減少房主的損失。再次，若房屋在租賃前后租賃后的情況，也可由公證處對房屋現(xiàn)狀進(jìn)行證據(jù)保全公證，以便房主或是平臺公司在房屋受損或房屋內(nèi)財(cái)物受損情況進(jìn)行追逃。最后，若出現(xiàn)平臺公司跑路的情況，公證處還可以組織房主和租客進(jìn)行調(diào)解協(xié)商，通過公證處出具法律意見書的形式分析利弊，已達(dá)到能快速平和的對兩個(gè)受害者之間的糾紛進(jìn)行解決，并且對解決后的結(jié)果已簽訂協(xié)議的方式進(jìn)行確定，確保在后續(xù)過程中雙方能夠有依據(jù)執(zhí)行。

其實(shí)，公證若能介入房屋租賃市場，不管是長租公寓還是個(gè)人租房，都較傳統(tǒng)人租人的租賃方式更有保障。公證行業(yè)是專業(yè)的法律從業(yè)者，具備較平常人更高的法律素養(yǎng)和知識。因此，從租賃合同的擬定開始，公證機(jī)構(gòu)就能很好的把控雙方的權(quán)利義務(wù)對等的平衡，而不是一味偏向房東或是一味偏向租客。租賃合同的標(biāo)的物即所出租房屋，經(jīng)常也能看到出租房屋出現(xiàn)“照騙”的情況，尤其是一些才畢業(yè)的大學(xué)生等社會經(jīng)驗(yàn)不足的租房客很容易就被蒙騙因而產(chǎn)生損失，若公證處前期對房屋現(xiàn)狀進(jìn)行證據(jù)保全公證，一來是作為租客租賃房屋時(shí)的參考，二來若租客退租后房屋或內(nèi)部財(cái)務(wù)出現(xiàn)損毀，可供房主向租客進(jìn)行追償所用。租賃期間難免會出現(xiàn)一方違約的情況，若提前在租賃合同中對房屋押金和租金進(jìn)行提存，房主違約提前收回房屋，租客也不至于在押金和租金方面蒙受損失，實(shí)際操作過程中，并不只會出現(xiàn)房主違約的情況，租客違約的情況也有很多，因此提前在租賃合同中就租客違約不按期繳納租金或是未經(jīng)過房主同意惡意延遲租賃期、不在限期內(nèi)搬離房屋的情況進(jìn)行騰退的約定，并且可以就房屋內(nèi)屬租客所有的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理已抵償租金。

公證是預(yù)防糾紛的一種良好機(jī)制，合理借助公證的作用介入房屋租賃市場維護(hù)租賃市場的穩(wěn)當(dāng)運(yùn)行和租賃雙方權(quán)益保障是一項(xiàng)成本極低且極有效的方式。公證在民生中還大有所為，但是也還需要進(jìn)一步的探討和發(fā)現(xiàn)。

作者簡介：張瑩、1988年1月、女、漢族、四川省成都市、研究生學(xué)歷、四川省成都市成都公證處、郵編610000、家事（社區(qū)）業(yè)務(wù)部部長、四級公證員、主要從事公證工作

（四川省成都市成都公證處?610000）