集體土地上房屋買賣合同無效后法律問題研究

摘要：集體土地上房屋買賣存在無效和有效不同的判決結果，無效后應根據《合同法》五十八條規定對財產進行分割。其中無效案件中出現了不同的處理方式，文章對案例中出現的問題進行梳理，對焦點進行分析，最后對處理此類案件提供意見。

關鍵詞：集體土地;房屋買賣;財產分割

在司法實踐過程中，集體土地上房屋買賣合同存在認定無效和有效的不同判決結果，無效的原因多是因為出售給非本集體組織成員，違反法律的強制性規定導致合同無效。合同無效后如何處理，主要法律依據是《合同法》第五十八條規定1。無非是返還財產，無法返還的根據過錯承擔責任。此類合同無效后也涉及了很多問題，筆者篩選了幾則案例，并對其中具體涉及的問題進行梳理分析。

一、問題及分析

（一）合同無效后，過錯比例劃分存在不同。

（2019）魯0911民初4490號判決書中，判決合同無效，并返還房屋。因出賣方出售是明知對方是非本集體經濟組織成員，認為存在較大過錯。在房屋升值后又合同無效收回房屋，違背誠實信用原則，綜合考慮承擔80%的責任。買受方未認真考察涉案房屋性質，未充分了解是否存在禁止交易情形，未盡到謹慎的審查義務，承擔20%的責任。升值損失、評估費按照上述比例分擔。裝修價值因與房屋一同返還出賣方，由出賣方支付給買受方。（2015）鄂江夏民二初字第01072號判決書，同樣因涉案房屋系禁止買賣的房屋責任比例劃分為出賣方70%和買受方30%。判決返還購房款及利息的70%。（2013）洪經民初字第358號判決書中，出賣方承擔損失60%，買受方承擔40%。

這三個案子同樣都是集體組織以內的人出售給非本集體組織成員，都存在違背誠信原則的情況，但三個案子對雙方當事人的過錯比例認定不一樣。司法實踐中此類情況較為突出，不同地區對于此類合同無效中的過錯認定不一樣。但可以看出的是，都認為出賣方違背誠信原則，出賣時的明知義務更重要一些，都超過了50%。認定過錯大小不一往往存在各種各樣的心證，但對此類情況，全國還應該有一個統一的裁判標準，同樣類型的案子過錯比例應一致。出賣方以不知情或簽訂后才知道不允許交易抗辯的情況，不應當支持。相對買受方來說，出賣方的義務更重一些，加之通過出賣方的法庭表現，法官心證得到出賣方應當是違背誠信原則的。綜合二者，統一一個出賣方70%的責任更好。具體案件根據實際情況上下浮動，而不是同樣類型的案件，裁判結果都不相同。更有甚者，對于另購房屋的差價損失2或房屋上漲價格3都未支持，只支持了歸還購房款和從合同約定交付房屋時間開始到實際歸還款項之日止的利息。此類判決對出賣方的懲罰力度太小，有違合同法的基本原則。

（二）合同無效，但不返還房屋。

有的案件雖然判決合同無效，但并未判決返還房屋。法官不僅對合同效力進行，還對案件所涉及的事實情況進行分析，合同無效后怎樣才是最合理的解決方式。如何懲罰出賣人的不合理目的，如何通過判決平衡當事人的利益都在考慮之中。買受方如果除本案訴爭房屋外，再有其他住房或住處，為了保護買受方的居住利益，認為現階段不具備騰退訴爭房屋的客觀條件。4此類房屋的買賣多數是為了居住，并不是炒賣房地產的行為，往往涉及到的是最基本的權利。本案如果出賣方在外給買受方租住房屋后在要求騰房的話也不應當支持。法官明顯是認為出賣方違背誠信原則，合同雖然無效，但是應當保護買受方的居住利益，才作出此判決的。

還存在涉案房屋已經轉讓給第三人后，不具備返還條件的情況。5涉案房屋已經出售給第三人且實際由第三人家屬居住使用，暫不具備將該房屋返還給原告的條件，故出賣方主張返還涉案房屋的主張不予支持。可想此案，出賣方想要獲得房屋還需要向第三人提起訴訟，但后一個官司可能存在敗訴的風險。按現階段對于集體土地房屋買賣合同效力的理解，如果第三人與出賣方同為同一集體經濟組織的話，那么整個買賣合同將會被認定為有效。第三人有合法擁有房屋的抗辯理由。

（三）涉案房屋已經拆遷，拆遷利益分割。

此類房屋在買賣后，存在了拆遷行為，原房屋不存在，也就無法根據《合同法》要求返還房屋，只能對后面的拆遷利益進行分割。此時要對拆遷協議中的具體費用進行分類，如建筑自拆清理費、附屬物補償費、房屋征收獎勵費、臨時安置費、搬家補助費這些費用應認定為是對拆遷前房屋實際使用人的補償，哪怕雙方有個過錯比例，也應當歸拆遷前房屋的實際使用人。像出賣方對拆遷后的安置房屋和拆遷時的房屋征收補償款應當根據過錯比例進行分割。

有的案件的法官認為6拆遷安置補償僅僅是涉案房屋價值的補償，并不包括宅基地使用權的補償。從誠實信用原則和維護交易穩定的角度出發，即使該房屋買賣合同無效，買受方也無需承擔向出賣方返還財產的義務。

二、建議

法院在審理集體土地上房屋買賣合同首先應統一裁判規則，具體無效還是有效應當有一個明確的定論。本文研究的是無效后涉案房屋的標的分割問題，只談論無效后財產分割的建議。一是合同無效后，過錯比例劃分大小應統一。二是根據個案情況，可以出現判決合同無效但不返還房屋的個例。三是涉案房屋已經拆遷的，應對具體款項進行細分，屬于拆遷前使用人的應歸屬于具體房屋使用人。

參考文獻

[1]沈建紅，嚴慧勇，楊華等.農村房屋買賣合同糾紛疑難案件的法律適用[J].法律適用，2015，（06）：86-92.

[2]王利明.合同無效制度[J].人大法律評論，2012（01）：67-91.

[3]崔建遠：《合同法》（第六版）[M]，法律出版社，2016.

作者簡介：張成浩（1995-），男，漢族，山東臨沂人，華北理工大學法律（法學）專業研究生。

1《中華人民共和國合同法》第五十八條：合同無效，因該合同取得的財產，應當予以返還;有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

2參見（2019）京0105民初36624號

3參見（2014）鄂洪山民商初字第00539號

4參見（2014）一中民再終字第03382號

5參見（2018）京0114民初16869號

6參見（2018）蘇0583民初17621號

（華北理工大學?河北?唐山?063210）