寫字樓房產稅稅務籌劃路徑探討

李寶勇

企業稅務籌劃的必要性

稅務支出作為企業財務支出的重要組成內容，會直接影響到企業經濟效益，因此越來越多的企業認識到稅務籌劃的必要性。企業要提高效益水平，必須關注其稅務籌劃。稅務籌劃作為納稅人的一項權利，合理利用可減輕企業稅收負擔，提高企業運營效益。稅務籌劃具有合法性、籌劃性、目的性、專業性以及風險性等特征，是納稅人在法律允許或者不違反法律的前提下所獲取的合法收益。但在實際稅務籌劃過程中，若是對稅收政策不了解、片面了解、籌劃方案不嚴謹將會引發稅務風險，導致企業實際稅籌劃結果與預期結果發生偏移，反而對企業經濟效益造成影響。因此，企業在進行稅務籌劃過程中，應在保障合法的前提下，結合自身實際進行有目的的籌劃，進而在提高企業經濟效益的同時，保障企業實現長久健康發展。

寫字樓房產稅稅務籌劃的重要性

通常情況下，寫字樓出租過程中所涉及的稅種包括有增值稅、房產稅、企業所得稅、印花稅等，其中房產稅在寫字樓出租過程中的稅收占比相對較大，并且在計稅過程中經常會出現重復計稅情況，不僅會增加企業稅務支出，還會嚴重影響到企業的整體經濟效益。例如，A工程現有兩棟寫字樓，而該公司僅使用其中一棟寫字樓某兩層作為辦公區域，其他區域均屬于閑置房產。在此情況下，假設另一寫字樓的房價原價為 1600萬元，實際使用年限為40年，并且年折舊費相對較低。

在經營過程中，該企業以整租的方式將其余的樓層租給B公司，每年的租金為160萬元（包括水電費、簡單裝修費等費用，不包含增值稅），合同簽訂而實際租期為5年，期間物業管理費將會由A公司承擔。以上述假設為基礎，若是A公司將租金作為計稅依據，那么每年所需要繳納的房產稅便為19.2萬元（房產稅以稅率12%進行計算），并且再加上后續的各類稅費、雜費，將會導致整體稅率超過30%。由此可見，A公司所承擔的稅負無疑屬于偏重的，需要結合公司實際情況進行合理籌劃，改變計稅依據，實現合理避稅、增加公司經濟效益的效果。

寫字樓房產稅稅務籌劃的基本方法

納稅義務規劃

企業在進行寫字樓出租時，可以通過一定的方式和方法促使自身對某一稅種進行合理規避，使自身不具備該稅種的繳納義務，那么便無須再向該稅種進行繳納，以此來實現節稅減稅的效果，減輕公司寫字樓出租時的稅收負擔。例如，假設A公司在進行寫字樓出租時的房產稅稅率為12%，若是A公司可以在寫字樓出租時改變寫字樓出租方式，變更為“入股聯營”的方式進行寫字樓處置，那么便可以在A公司向B公司出租寫字樓時，將寫字樓租金以入股的方式參與到B公司經營發展過程中，進而一定程度上規避房產稅稅負，進而實現節稅減稅的目的。

稅基額減小

從概念上來說，稅基作為政府征稅的客觀基礎，其將會直接影響到某一稅種的計稅標準和計稅依據。因此，稅基的大小將會直接關系到企業所需要繳納的稅額大小。所以，企業通過出租或者其他方式進行寫字樓處理時，可以通過降低稅基的方式來控制稅額，進而實現提高公司經濟效益的效果。例如，A公司在對寫字樓出租時，若是將租金最為計稅依據，那么將會導致稅額偏大。對此，A公司可以科學設計出租形式和出租過程，以此控制計稅依據，實現減小稅基、控制稅額的效果。

優惠政策利用

現如今，國家為能夠促進企業實現快速發展，在進行宏觀經濟調控過程中，針對企業重復征稅問題提出了諸多優惠政策。例如，針對企業轉型升級過程中的資產重組問題、相關優惠政策提出相關企業可以通過資產置換、出售、合并等方式將資產以及其他資源轉讓給其他單位、組織和個人。若是A公司能夠對該優惠政策進行有效利用，那么便可以實現寫字樓轉讓過程中的免除增值稅的效果。再比如，A公司在寫字樓建設完成以后，為能夠獲取更大的經濟效益，A公司準備向B公司出租寫字樓。在此過程中，A公司可以通過兼并、重組等方式將寫字樓資產管理權轉讓給B公司，并以此來實現對優惠政策進行有效利用，預計可以將轉讓過程中的總計稅務金額控制在20%。

寫字樓房產稅稅務籌劃路徑

基于上文中的研究案例，結合稅務籌劃的基本方法，本文將提出以下寫字樓房產稅稅務籌劃路徑。

變更寫字樓租賃合同屬性

假若B公司為物流公司，其在日常生產過程中需要租賃A公司的寫字樓來作為倉庫使用。同時，B公司還需要安排人員進行在崗人員招收，以此來實現對物流的有效管理，此方面資金約為10萬元。A公司會向B公司提供物業管理服務，所以B公司需要向A公司繳納服務費用。在此情況下，A公司和B公司之間便可以將原本的寫字樓租賃合同修改為倉儲管理合同，如此A公司雖然需要向B公司增加貨物倉儲服務，但卻可以有效規避寫字樓租賃使用過程中所產生的一部分房產稅，而B公司則需要向A公司提供的費用包括原本的寫字樓租賃費用和10萬元的管理費用。雖然從整體上來說，B公司所支出的金額沒有發生變化，但B公司卻無須在調用本公司的人員進行管理，可以節省更多的人力物力，進而實現雙贏的效果。在此過程中寫字樓的房產稅將以“房產原值”作為計稅依據進行計算，并以此作為計稅依據進行計算。具體從A公司的角度來說，寫字樓的房產原值在計算房產稅前需要一次性減去寫字樓原價值的30%，然后再進行房產稅計算，年稅率為1.2%，那么A公司所需要交納的房產稅便可以從原本的19.2萬元變為13.44萬元，房產稅降低了5.76萬元，進而有效提高A公司的經濟效益。

改變寫字樓出租合同簽訂模式

通常情況下，由于從租房產稅金額與企業出租寫字樓時的租金呈現正相關關系，所以企業出租寫字樓時租金越高，那么所需要承擔的稅額也將越高。因此，企業在進行寫字樓出租時，可以在簽訂合同時，將原本的寫字樓出租，租金分割成多個小額的房產租賃之外的業務項目，如此便可以降低寫字樓的租金，實現房產稅節稅、減稅的效果。例如，A公司在向B公司出租寫字樓過程中，A公司可以同B公司直接簽訂水電轉售合同、家具轉售合同等方式來改變寫字樓租金中的整體價格結構，合理協調各方面比例，如此來實現節稅、減稅的效果。此外，常用的寫字樓收租方式包括一次性收租、年度收租、月度收租、預收款等等。

轉變寫字樓出租業務形式

正如上文所述，企業在進行寫字樓出租過程中可以通過對優惠政策的合理利用來實現節稅減稅的目標。對此，企業相關工作人員應在對優惠政策進行利用前，對現有的優惠政策進行充分了解，并通過科學合理的方式運用到寫字樓出租中的房產稅稅務籌劃過程中。例如，A公司若是通過出租方式對寫字樓進行處置，那么所需要繳納的稅款通常相對較高，而若是改變業務形式，以寫字樓為資產向B公司進行投資，那么寫字樓的房產稅在此過程中便會由B公司所承擔，如此A公司不僅可以獲取較好的處置結果，而且B公司的盈利按照投資比例將成為A公司的收益，能提高企業的整體經濟效益。再如，A公司可以通過成立資產管理公司的方式將寫字樓以一定價格（假設85萬）出租給資產管理公司，再由資產管理公司以轉租的方式租賃給B公司，由于轉租無須再繳納額外的房產稅，如此便可以將寫字樓出租時的房產稅控制在10.2萬元，相比較原房產稅來說節省了9萬元。

結 語

隨著社會經濟的不斷發展，如今企業為能夠獲取更高的經濟效益，通常會將閑置財產進行有效處理，但在此過程中如何處理稅收問題，是所有企業都在關注的重點內容。據此，本文以寫字樓房產稅為例，提出了變更寫字樓租賃合同屬性、改變寫字樓出租合同簽訂模式、轉變寫字樓出租業務形式三種稅務籌劃方式，通過研究發現這些方式均可以有效達成節稅、減稅的目的，值得在企業發展過程中進行使用。

（南京紫金研創科技發展有限公司）