建設項目財務評價與敏感性分析
——以廣州市某廠房新建項目為例

黃婷

（廣東省建科建筑設計院有限公司，廣東廣州 510000）

0 引言

建設項目的財務評價是指針對項目所在地市場調查、產品預測、項目建設內容和規模、產品或服務運營或銷售計劃、建設項目投資估算與資金籌措等進行可行性分析的基礎上，通過對建設項目各方面的投入和產出的基礎數據，如投資成本、運營成本和費用、運營收入等，以期對新建項目各方案進行評價。并選出最優方案的過程，其目的是更好地優化企業建設項目的投資結構，降低企業建設項目的投資風險，發揮企業建設項目的投資效益[1]。

1 財務評價的內容

財務評價是建設項目經濟評價的其中一個分析層次，區別于國民經濟評價，主要從項目本身出發，計算項目的前期投資成本、營業收入、總成本費用、項目盈利能力、償債能力、財務生存能力，為企業或投資者提供財務和經濟參考依據。

財務評價的工作內容主要包括：基礎數據的計算、各類財務報表的編制、財務評價、敏感性分析等[2]。影響項目經濟收益的風險因素可能有：前期投資[3]、通貨膨脹、利率、稅收、項目融資、運營成本和運營收入等[4]。本文將以建設投資、經營費用和銷售收入三個因素，并結合實際案例進行財務評價工作。

2 實例分析

2.1 項目概況

本項目位于廣州市，為工業廠房新建項目。項目用地面積約25000m2，項目總建筑面積約60000m2。項目總投資估算約40000萬元，其中：自有資金約8000萬元，約占總投資估算的20%；銀行貸款約32000萬元，約占總投資估算的80%。

2.2 邊界條件

2.2.1財務基礎數據

（1）測算期。

項目測算期為40年（建設期2年，運營期38年）。

（2）稅率。

包括增值稅、城市建設維護稅、教育費附加稅、地方教育附加稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、土地增值稅、企業所得稅，均按國家和省市有關財務計費標準計算。

（3）基準折現率。

項目財務測算的基準折現率取8%。

2.2.2營業收入假設

（1）租售比例。

廠房以1:1比例進行出租和出售。

（2）銷售收入。

出售建筑面積30000m2。測算期第3—6年銷售完畢，銷售比例為3:3:4。起始售價為12000元/m2，年遞增取1000元/m2。

（3）出租收入。

出租建筑面積30000m2。測算期第3—6年出租率為80%、80%、90%、90%，測算期第7年及以后出租率為90%。測算期第3年租金將按40元/（m2·月），測算期第4年租金按45元/（m2·月）計取，之后按每三年遞增5%的速度增長。

（4）車位出租收入。

車位共計100泊，出租率與研發廠房出租率一致，起始租金為300元/（泊·月），按每五年遞增50元/（泊·月）的速度增長。

2.2.3總成本費用假設

（1）經營費用。

銷售費用按銷售收入的3%計取；管理費用按營業收入的3%計取。

（2）折舊與攤銷。

固定資產折舊按出租部分的原值進行折舊，折舊年限為20年，殘值率為5%，采用直線折舊法。無形資產攤銷按出租部分的土地使用權進行攤銷，攤銷年限為20年，采用直線法。結轉經營成本按銷售部分的成本按銷售比例同比分攤。

（3）財務費用。

項目總投資約40000萬元，其中約32000萬元擬申請商業銀行貸款，貸款利率暫按6%，期限為8年，利息從第1年開始支付，每年支付一次，本金以等額本金的方式分6年償還。

2.3 財務評價

2.3.1盈利能力

本案例測算期內，項目全投資財務內部收益率（稅后）8.15%，投資回收期（稅后）約8.82年，資本金財務內部收益率（稅后）10.64%、投資回收期（稅后）約14.81年，財務凈現值（稅后）大于0，綜合上述各項財務數據和評價指標表明，本項目的盈利性較好。

2.3.2償債能力

本案例項目借款償還期為計算期第3—8年，分別為1.52、2.39、4.76、0.25、0.47、0.95，由此可見，本案例僅有計算期第6—8年的利息備付率小于1，可利用往年累計利潤償還負債。

2.3.3財務生產能力

本項目運營期內各年累計凈利潤均大于0，證明本案例均有財務生產能力。

2.4 敏感性分析

本次財務測算敏感性分析以樂觀型方向作為基準計算情況，對建設投資、運營成本和運營收入等不確定因素進行單因素敏感性分析。各個變量的變動幅度設定為-10%、-5%、0%、+5%、+10%。分析結果詳見表1和圖1。

圖1 項目敏感性分析（稅后財務內部收益率）

2.4.1 建設投資、經營費用、銷售收入上下波動對資本金財務凈現值（稅后）的影響

當建設投資上浮5%、10%時，項目財務凈現值分別為1433萬元、608萬元，即項目建設投資上浮5%、10%時，項目資本金財務凈現值（稅后）仍大于0，項目仍然可行。

當經營費用上浮5%、10%時，項目財務凈現值分別為2176萬元、2096萬元，即經營費用上浮5%、10%時，項目資本金財務凈現值（稅后）仍大于0，項目仍然可行。

當銷售收入下浮5%、10%時，項目財務凈現值分別為1678萬元、1100萬元，即銷售收入下浮5%、10%時，項目資本金財務凈現值（稅后）仍大于0，項目仍然可行。

表1 項目敏感性分析

2.4.2建設投資、經營費用、銷售收入上下波動對項目資本金內部收益率（稅后）的影響

當建設投資上浮5%、10%時，項目財務內部收益率分別為9.53%、8.60%，即當項目建設投資上浮5%、10%時，項目資本金內部收益率（稅后）仍大于基準收益率（i=8%）。

當經營費用上浮5%、10%時，項目財務內部收益率分別為10.53%、10.42%，即經營費用上浮5%、10%時，項目資本金內部收益率（稅后）仍大于基準收益率（i=8%）。

當銷售收入下浮5%、10%時，項目財務內部收益率分別為9.84%、9.14%，即銷售收入下浮5%、10%時，項目資本金內部收益率（稅后）仍大于基準收益率（i=8%）。

3 結語

綜上所述，從初步敏感性分析來看，建設投資和銷售收入對稅后財務內部收益率影響較大，經營成本對稅后財務內部收益率影響最低。因此，本文據此提出如下建議：

在前期建設，受到設計更改、施工技術不達標、施工企業管理不善、產品建設質量缺陷、合同履約情況不佳、建設工期延長等原因的影響，建設投資可能會增加。因此，注重項目前期的規劃設計，減少設計、施工期間重復返工所造成的費用和時間浪費，不僅能節約前期投資資金，還能提高建設項目的工程質量，提升項目競爭實力，為后續產品銷售奠定具有競爭力的基礎。

在運營期內，受到地區同質產品的競爭、市場供求關系、產品和服務質量、產品定價管理、產品運營和銷售策略等原因的影響，銷售收入可能會增加或者減少。因此，在項目運營期內應注重項目營銷及產品品質，做好市場宣傳工作，合理確定項目售價，降低項目運營收入對項目運營風險。