房地產稅離我們還有多遠

◎ 文 《法人》全媒體記者 銀昕

5月6日，財政部部長劉昆在媒體發表《建立健全有利于高質量發展的現代財稅體制》一文，透露了財稅體制改革下一步重點工作。關于備受關注的房地產稅，劉昆強調，要積極穩妥推進房地產稅立法和改革。這意味著房地產稅立法雖勢在必行，但尚沒有明確時間表。事實上，這已經是今年房地產稅第三次被官方提及。

“十四五”規劃“三提”房地產稅

3月13日，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》正式發布，和房地產相關內容中提到，要“推進房地產稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權”。

4月7日，在國務院新聞辦舉行的貫徹落實“十四五”規劃綱要、加快建立現代財稅體制發布會上，財政部稅政司司長王建凡表示，要進一步完善綜合與分類相結合的個人所得稅制度，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。

從2018年“全國不動產信息登記實現全國聯網”到2019年“房地產稅立法計劃”，再到2020年“推進房屋網簽信息全國聯網”，每當有政府官員提到推進房地產稅立法工作，或者房地產信息的全國聯網工作有所推動，都會引發“房地產稅即將開征”的猜測。

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到了4月21日，全國人大常委會公布2021年度立法工作計劃。在稅收立法方面，常委會明確要求初次審議印花稅法和關稅法等法律，但是備受市場關注的房地產稅立法，在此份計劃中卻沒有被提及。房地產稅的起草工作由全國人大常委會預算工作委員會會同財政部組織起草，在今年3月28日公布的財政部立法工作計劃中，也未見房地產稅立法。

《法人》記者梳理近年來全國人大常委會立法工作計劃發現，房地產稅法只在2015年的計劃中出現過一次，也僅作為當年預備項目被放入“后續梯隊”中。此后一直有政府官員表態“推進房地產稅立法”，卻遲遲沒有下文。

總是“即將開征”，至今尚未全面落地，房地產稅出臺似乎并不容易。

多一個“地”字的稅名，其實有所不同

實際上，房產收稅并不是新鮮事。早在1986年，我國就發布了《房產稅暫行條例》，對經營性房屋征收房產稅。只不過，這個稅種對個人購買房屋是免征的。2011年1月28日，上海、重慶開啟對個人購房征收房產稅的試點工作。截至目前，全國只有這兩座城市對個人購房征收房產稅。

記者了解到，雖然滬渝兩地同時開始試點，但做法有所不同。上海居民新購第二套及以上住房的，且總人均面積超過60平方米的部分被征收房產稅，并對非上海居民家庭的新購住房征收房產稅，稅率為0.4%至0.6%；重慶的計算方式更為復雜，對城九區內的獨棟別墅、新購高檔商品房、外地購房客在重慶所購第二套及以上住房征收房產稅。稅率有3個區間：交易單價在上兩年“城九區”新建商品房均價3倍以內的征0.5%；3倍至4倍之間的征1%；4倍以上的征1.2%。

2019年全國兩會時，全國人大常委會曾對房地產稅法的立法工作提出過要求。當時分析人士預測，房地產稅法草案可能于當年公布，并且進入“一讀”。但到了2019年下半年，全國經濟進入下行通道，樓市在宏觀調控中的地位開始變得微妙，房地產稅法草案便沒了下文。新冠肺炎疫情開始之后，就再未見到房地產稅立法工作有實質推進的公開報道。

2019年，進入立法工作計劃的房地產稅多了一個“地”字，和房產稅有所不同。此前房產稅按照房屋原值一次減除10%至30%后的余值進行繳納，沒有考慮房屋和土地升值，而房地產稅要把房屋和土地增值的因素考慮進來。

值得注意的是，滬渝兩城的稅基均為交易時的實際價格，不考慮未來增值，這就是“房產稅”的特點。如果“房地產稅”開征，就要考慮房價和地價的增值因素。

“滬渝兩市房產稅試點對各自樓市演變進程幾乎沒有什么影響，其作用可以忽略不計?！痹沼诤洗T機構的樓市觀察人士郭毅對記者說。

從樓價上看，2011年上海均價為14000元，2015年漲到32000元，到2019年漲至5萬元左右。征稅9年來，除第二年的2012年（漲幅0.4%）和最近的2019年（漲幅0.18%），其余年份漲幅均超過10%；與之相比，重慶房價相對平穩，但業界普遍認為這并非是房產稅的功勞，而是土地供應充足、人口數量少、政策調控和近年來積極建設公共租賃住房等因素的結果。

2019年，上海征得房產稅216.8347億元，該年上?？傌斦杖霝?165.1億元，房產稅占比僅3.03%?！爸醒胝Ｍㄟ^房產稅和房地產稅的形式改變各地的土地財政現狀，讓各地財政收入不再主要靠土地出讓金，但目前來看效果沒有達到預期。”郭毅說，“這通過房產稅在總財政收入中的占比就能看出，也是房地產稅遲遲無法推行的一個重要原因?！?/p>

不動產全國聯網，開征房地產稅前奏？

近年來，一旦有關部門推進將個人名下房屋信息全國聯網，就會被輿論推向“房地產稅就要開征了”的論調。2020年的網簽備案信息全國聯網和2018年的全國不動產信息登記實現全國聯網，都曾被預計已進入房地產稅全國落地實施階段。

拋開為征收房地產稅所需籌備的技術前提，房屋網簽備案信息全國聯網和不動產信息全國聯網登記對樓市最直接的影響是什么？

對此，中國土地學會原秘書長黃小虎告訴記者，這兩張網都給政府部門“以房查人”和“以人查房”提供了便利?！坝纱藥淼闹苯咏Y果是，我國境內所有公民名下房產，政府都一目了然，雖然對房價的直接影響不大，但至少可以間接起到抑制炒房的作用?！秉S小虎說。

以一位在廣州擁有10套房產的“房姐”為例，上述兩張網未實現全國聯通之前，她在一座未對外地戶籍人士限購的城市購房，當地政府無法得知她在其他城市的房產情況，在當地所購房產仍算“首套”。但全國聯網之后，當地政府便能清晰地知曉她在廣州擁有房產的情況。至于是否對這樣的購房者繼續按照“首套”對待，要由當地政策來決定，但這位購房者的“家底”至少可以被有關部門掌握了。

諸葛找房分析師王小嬙對此分析稱，征收房地產稅的問題極其復雜，除了技術手段還有很多社會因素待解?！叭珖摼W的目的在于推動信息透明，至于開征房地產稅，現在討論為時尚早?！?/p>

房地產稅怎么收？稅制設置極其復雜

上述兩張網為房地產稅提供了“天時”和“地利”，但在“人和”這一項上，房地產稅距離開征還差得很遠。房地產稅的本質是政府將稅基從交易環節過渡到持有環節，財產稅二次分配的特征更加明顯。

以北京為例，所謂的網簽價格并非實際交易價格，購房者為了保證房屋“普通住宅”屬性，五環內的每套房屋的網簽價格最高只能被標到467萬元（超過467萬元就會被當作“非普通住宅”征稅），但實際交易價格在1000萬元以上的“非普通住宅”并不少見。

王小嬙對此認為，如果有關部門嚴格按照實際交易價格網簽備案，就意味著貸款買房的人最高不止能貸出303萬元（北京的政策是貸款總額不得高于網簽價格的65%，首付不得低于網簽價格的35%），而是可以按照實際成交價格從銀行貸到更多錢。“一旦這么做，對全國樓市系統和金融系統都是大地震，而且還牽涉到新政執行前后貸款買房者之間的公平問題?！蓖跣哉f。

于是，產生了另一種專業意見：即便實現全國聯網，網簽價格也不應被當作房地產稅的稅基。應當由住建部門定期對房屋房價和地價進行評估，以評估價格為標準征收房地產稅。

然而，即便兩張網可以提供真實信息，在這些信息基礎上制定具體政策也是極其復雜的工程。郭毅對此提問，對存量征收還是對增量征收？按照交易價格收還是每隔一個期限就重新評估當前價格再征收？誰來評估？怎么評估？稅基和稅率怎么定？是按照總面積征收還是按照常住家庭人均面積征收？從多少平方米以上起收？郭毅認為，這些特別具體的問題無法靠技術手段解決，也不能靠政府官員簡單表態來解決。

另一個棘手的問題是，建在集體土地上的小產權房。小產權房本是不合法產物，如果對其征收房地產稅，則在法理上給予一定的確權，似乎突破了其不合法的底線。但若不對其征收，又對合法房屋的購房者極不公平：憑什么買“大產權”要被征稅，買“小產權”反而可以逃稅？

由此可見，除了全國人大立法程序不可逾越之外，具體稅制設置方面也問題多多。只有解決了這些現實問題，房地產稅才可能實現全面落地。