三門峽老城區拆、改、留綜合評價研究

潘垚辰

（中國城市建設研究院有限公司，北京 100088）

1 三門峽老城區拆、改、留評價方法

建立一個適合于三門峽老城區拆、改、留的評價體系對于本研究有著重要的實際意義。結合三門峽城市特征與老城區片區情況，按照分級分析的方法，從片區的片區總體使用時間、片區功能使用情況、城市更新美學、片區更新效益以及老城區歷史價值5個目標建立三門峽老城區片區拆改留的綜合評價體系。

本文所采用的分級分析研究方法是指：

第一，明確在城市更新中至關重要的因子及各個因子下一級的子因子；

第二，確定各因子及子因子的判斷準則，并且使用打分方法對各層級因子量化打分；

第三，確定因子層級的權重值，得出因子占比系數；

第四，根據各因子的評價分數及其因子權重系數得出老城區各個片區的總分；

第五，根據因子評價總分分析結果并得出城市更新結論。

2 三門峽老城區拆、改、留綜合評價體系

2.1 三門峽老城區片區拆、改、留評價因子與因子評價標準

通過結合三門峽的城市概況，將三門峽老城區改造的因子確定為對現狀評價的“片區總體使用時間” “片區功能使用情況” “城市更新美學”3個目標，對城市更新預期效果進行評價的“片區更新效益”與“老城區歷史價值”2個評價目標。

通過分級打分法對各因子的子因子進行評分，將各子因子的打分分為4個級別，最高級為5分，中間等級為4分、3分和2分，最低級為1分，評分高的代表該區域進行改造的可能性都相對較低，相反，評分低的代表其進行改造的可能性相對較高。關于分數結果的分析會在后文有詳細敘述。

1）因子1——片區總體使用時間的評價：（1）片區建設時代的評價； （2）片區使用情況的評價。

2）因子2——片區功能使用情況的評價：（1）片區平衡度的評價；（2）片區更新可行性的評價。

3）因子3——城市更新美學的評價：（1）老城區的地理位置；（2）環境影響力；（3）城市色彩匹配度；（4）與老城區周邊匹配度；（5）片區整體外觀把控；（6）片區風貌的適配度；（7）片區的附著物。

4）因子4——片區更新效益的評價：（1）片區發展回報的評價；（2）舊城改造運行平臺的評價。

5）因子5——老城區歷史價值的評價：（1）資源節約型舊城改造；（2）三門峽城市形象的提升；（3）促進三門峽經濟發展；（4）三門峽歷史人文資源的評價。

2.2 三門峽老城區舊城改造評價因子權重

2.2.1 權重值與權重系數的確定方法

1）打分確定權重值

本文將因子的權重劃為5個等級，采用5分制的打分方法，最重要的權重值為5分，其他因子的打分以此為根本復制。本文確定的評價權重分兩個層級，分別為子因子的權重值與因子的權重值，因子的得分是由子因子的權重值確定的，因子的權重值得出片區的綜合得分。

2）權重系數的計算方法

將因子的權重值相加，單因子的權重系數即為此單因子的權重值除以總權重值。根據上文權重值的2種層級，本文研究的權重系數為2個層級，分別為子因子層級的權重系數和因子層級的權重系數，子因子的權重系數與子因子打分相乘用以得出因子得分，因子的權重系數與因子得分相乘用以得出片區綜合得分。權重系數的計算可用公式表示為：

式中，Sm為權重系數；Qm為所求因子的權重值；Qj為因子的權重值；n為因子數量。

2.2.2 老城區城市更新中評價因子權重值

片區總體使用時間：權重值5；權重系數：0.28。

片區功能使用情況：權重值4；權重系數：0.22。

城市更新美學：權重值4；權重系數：0.22。

片區更新效益：權重值3；權重系數：0.17。

老城區歷史價值：權重值2；權重系數：0.11。

片區建設時代：權重值5；權重系數0.625；

片區使用情況：權重值3；權重系數0.375；

片區平衡度：權重值5；權重系數0.625；

片區更新可行性：權重值3；權重系數0.375；

老城區的地理位置：權重值5；權重系數0.19；

環境影響力：權重值3；權重系數0.11；

城市色彩匹配度：權重值4；權重系數0.15；

與老城區周邊匹配度：權重值3；權重系數0.11；

片區整體外觀把控：權重值5；權重系數0.19；

片區風貌的適配度：權重值3；、權重系數0.11；

片區的附著物：權重值4；權重系數0.15；

片區發展回報的評價：權重值5；權重系數0.625；

舊城改造運行平臺的評價：權重值3；權重系數0.375；

資源節約型舊城改造：權重值5；權重系數0.31；

三門峽城市形象的提升：權重值5；權重系數0.31；

促進三門峽經濟發展：權重值3；權重系數0.19；

三門峽歷史人文資源的評價：權重值3；權重系數0.19。

2.3 三門峽老城區拆、改、留綜合評價得分及結果分析

參照物的選取需要具備一定程度的影響力，這種影響力的代表方式是多樣的，在本文看來，一切都源于子因子的影響。

2.3.1 城市更新綜合得分及結果分析

城市更新片區綜合得分通過拼疊評估確定，即該片區各項因子的得分相加，因子得分為該因子的打分與其對應的權重系數乘積所得結果，其表達為：

式中，Z為片區總得分；Pj為因子的打分值；n為因子數量；Qj為因子的權重系數。

2.3.2 老城區城市更新綜合得分結果分析

片區綜合得分為各因子打分乘以其權重系數并相加而得，之前對標準、因子及權重的判斷界定，通過系統得出的片區得分可以判斷該片區進行改造的確定性。在評價過程中，通過片區總體使用時間、片區功能使用情況以及城市更新美學3個因子的得分可分析出片區是否有改造的必要性，這3個因子得分高低決定了該片區改造的可能性；這3個因子得分越高的片區說明其問題越多，需要更新改造。在改造預期效果評價中，通過片區更新效益與老城區歷史價值2個因子可分析出片區改造的可能性，這2個因子得分的高低決定了該片區改造的可能性。

3 三門峽老城區片區拆、改、留綜合評價

3.1 三門峽老城區片區拆、改、留現狀風貌問題

1）部分片區年久失修：三門峽老城區部分片區已經接近使用年限，年久失修，其片區空間出現較嚴重的落后現象，片區風貌與周邊環境形成較明顯的反差。

2）部分片區外觀破敗：三門峽的環境是高溫高濕的，這樣的環境對片區的腐蝕程度大，不利于形成較好的城市風貌。

3）私搭亂建嚴重，缺乏統一秩序：在老城區常年發展過程中，片區的使用者根據自身使用需求私自搭建房屋、隨意布置附著物。

4）部分片區缺乏整體協調：三門峽老城區片區經營者和使用者缺乏對周圍環境的統籌安排和對城市設計品位的認識。

5）重要地段的外觀一般，與標志性地段不符：片區風貌的塑造需要一個美麗的環境，更需要片區和環境之間的相互協調。

3.2 三門峽老城區片區拆、改、留現狀使用問題

1）片區功能與片區的需求不匹配：城市的片區在城市發展中所起的影響力不同，決定了城市使用情況的多樣性。

2）原本的片區無法滿足片區使用者的功能需求：隨著地段的發展，片區的掌控者對片區的需求會不斷產生變化，使片區以前的使用功能不能有效地滿足現實需求，這就出現了片區使用多樣性需求與片區功能單一的局面。

3.3 三門峽老城區片區拆、改、留問題綜合研判

1）維持現狀類片區主要包括歷史文化保護單位、文化遺產、重要的交通樞紐路線、重要的公共服務設施以及新建的片區。為了降低成本、保護城市歷史文化脈絡的有序發展，這些片區不予拆除或者轉移。

2）一般整治類片區主要包括片區質量較好、風貌較好、年代較新、片區功能對老城區發展有意義。這些片區予以微整治、保存原有的肌理與文化。

3）重點整治類片區主要包括需要保留的具有價值的片區，這類片區保存較差、年代久遠、形象較差。這些片區需要判斷來決定是否予以保留。

4）拆除類片區主要包括年代久遠、片區功能移除、城市美學影響城市發展、不符合上位規劃空間布局等。這類片區拆除后根據國土空間規劃來確定其空間形態及功能。

5）根據對三門峽老城區的充分調研和分析，得到需要拆除的片區比例為65%，重點整治類占比15%，一般整治類占10%左右、維持現狀類占15%左右。但是實際更新過程中涉及的拆除問題需要進一步確認核實。得分總結果如下：（1）拆除類，得分 2～2.4，數量 65%；（2）重點整治類，得分 2.5～3.4，數量 15%；（3）一般整治類，得分 3.5～4.4，數量10%；維持現狀類，得分4.5～5，數量15%。

4 結語

本文的片區拆、改、留研究通過研究可持續理論與拆、改、留的關系，以及國土空間規劃背景下城市更新的相關知識指導拆改留的重要作用與意義，明確了本文對于舊城改造的研究的不同之處，提出三門峽老城區拆、改、留評價體系。本文在對老城區各因子進行充分調研的基礎上，通過結合三門峽舊城改造的實際情況，提出了適用于三門峽的城市拆、改、留評價體系。

本文具有一定的廣泛性和可用性，希望可以為三門峽老城區的發展提供參考依據，指導城市設計的空間研究。