城市大遺址保護利用對周邊商品住宅價格影響機制研究
——以漢長安城大遺址為例

吳 沖，余壓芳，王思成

（1.貴州大學a.建筑與城市規劃學院；b.城鄉與建筑遺產保護研究中心，貴州 貴陽550025；2.城市與建筑遺產保護教育部重點實驗室（貴州中心），貴州 貴陽550025）

隨著我國城鎮化進入中后期階段，國家和社會更加關注城市內涵式發展，注重城市文脈的傳承。中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布的一系列文件要求在2025年完成文物保護利用傳承體系建設，進一步加強文化遺產展示利用工作［1，2］。大遺址作為一種獨特的資源，其保護利用或開發過程將通過賦予空間以文化意義而提升空間價值［3］。從住宅交易價格角度來評價大遺址保護利用對周邊的輻射帶動作用，分析大遺址保護利用對周邊住房價格的影響機制及其空間效應，對于研究遺址保護與城市建設的協調發展具有一定的借鑒價值。

城市住房價格是城市土地空間價值的重要體現［4］，大遺址保護利用可以帶來空間資本化［5］，進而產生文化資本，提升空間經濟價值［6］。Kovacs J F、Galvin K J與Shipley R對比了加拿大安大略64處遺址保護區設置前后周邊房價的波動情況，認為這一過程促進了旅游發展，提升了區域活力，進而帶動了房屋交易價格與交易量攀升［7］；Dalmas L、Geronimi V通過經濟流、運輸、人力資本、文化事件等數據，借鑒包容性財富指數，分析了文化遺產地發展的可持續性［8］；Elsorady D選取城市肌理改善、經濟復興、生活質量等指標，探討了遺址保護對于Rosetta市經濟發展作用［9］。已有研究雖然對于遺址保護利用產生空間資本與空間價值進行了廣泛探討，但是分析結果難以與空間維度相對應，尤其是對空間影響距離、空間影響力的分析較少，且研究中出現了大量的質性分析與概念性探討，掩蓋了遺址保護利用對房價影響的空間多樣性與空間異質性。對于以上問題，地租理論和芝加哥學派關于城市空間開發利用的空間經濟性相關研究為分析資源開發與住房價格之間的影響關系積累了豐富經驗［10］。通常，以空間特征要素作為自變量，住房價格作為因變量，通過構建特征價格模型來分析不同要素的影響差異［11－13］，尤其在軌道交通 建 設［14，15］、公 共 服 務 設 施 開 發［16］、鄰 避 設施建設［17］、公園建設［18］等空間要素開發與其周邊房價關系方面的研究成果較為豐富。

然而，大遺址保護利用不同于其他空間要素的開發。一方面，受保護區劃和保護條例的約束，對保護范圍、建設控制地帶、環境協調區、非遺區等地段在開發強度、招商引資等方面實施差異化管控［19］，一系列開發管控限制將影響到住房價格；另一方面，在遺址開發利用過程中，這一地區的環境質量、配套基礎設施完備性顯著提升［20］，住房價格也會伴隨配套設施的完善而提升［21］。不同的大遺址保護利用模式是否對周邊房價產生了不同的影響效果，其通過何種途徑影響到住房價格，具體影響范圍與程度是怎樣的，大遺址保護利用對住房價格的影響機制仍然是研究領域的“黑箱”。本文采用反距離空間權重插值法、特征價格模型等方法，從時間、空間兩個維度出發，分析了漢長安城周邊地區房價空間格局及其變化規律，揭示了城市大遺址保護性利用對周邊地區房價的影響機制，以期為制定城市大遺址周邊地區發展規劃與策略提供科學依據。

1 研究區域與研究方法

1.1 研究區概況與數據來源

漢長安城大遺址位于西安市主城區西北，地處108°49′08″—108°54′51″E、34°15′52″—34°21′36″N之間（圖1），保護范圍內以農林用地、村莊用地為主，保護范圍外多為建設用地。大遺址區以東為國家級經濟技術開發區，以西為工礦企業為主的石化組團，西南為三橋經濟開發區，東南為大興新區，北為草灘農業技術開發區。漢長安城作為西安市率先進行保護利用的城市大遺址之一，實施的一系列保護利用工程對周邊地區影響深遠，該地區商品住宅建設量與交易量大、活躍程度高。此外，漢長安城大遺址保護范圍、建設控制地帶、環境協調區占地總面積為92km2，規模積大、占地廣，區域性特征明顯，其周邊房屋價格具有顯著的空間異質性特征（圖2）。最后，漢長安城遺址展示利用時序長、展示利用模式多，如2011年在其東南角建成漢城湖公園，2014年對未央宮區域實施環境整治并開展申報絲綢之路世界文化遺產活動，不同保護利用項目對周邊地區房屋價格產生差異化影響，為進行縱向與橫向比對研究積累了豐富的資料。

圖1 漢長安城區位

圖2 漢長安城保護區劃

本文選擇漢長安城遺址周邊2011—2019年間交易的商品住宅為研究樣本，時間上囊括漢城湖公園建設、未央宮環境整治與聯合申報絲綢之路世界文化遺產等關鍵節點。通過房屋中介、安居客獲取線上線下相關數據，包括樓盤成交均價、交易時間、樓盤坐標、樓盤面積等，并剔除研究區內小產權房、經濟適用房等不符合市場規律的樣本，共獲得研究區內樓盤樣本251個。通過房價—距離散點圖判斷，樓盤在遺址保護范圍外2km內波動明顯，受大遺址保護利用影響強烈，因此研究范圍以保護范圍外延2—3km，基本包含建設控制地帶與環境協調區為原則，綜合確定研究范圍北至渭河河堤路，東至長安路，南至大慶路，西至天臺路與天章大道。

除了保護與利用因素外，本文加入了其他影響因素作為控制變量以保證研究的嚴謹性。一方面，漢長安城大遺址周邊地段分屬于不同開發區，且職能定位與城市經營理念存在著差別，結合各開發區邊界，將樣本劃分為a—e 5個區域進行具體分析，以進行橫向對比（圖3）；另一方面，樣本樓盤周邊休閑、教育、交通等因素可能會對房價產生影響，本文從百度地圖獲取漢長安城周邊地區空間興趣點（POI）信息作為補充的控制變量，如公園、學校、交通干道、地鐵站等。

圖3 研究樣本分布與區域劃分

1.2 變量界定

大遺址保護利用特征變量：本文結合漢長安城保護區劃、漢城湖公園開放和未央宮環境整治及申遺活動，對每一個樣本樓盤定義3個距離變量，具體見圖4。

圖4 保護利用特征變量界定

①D1，樓盤到保護范圍的直線距離；②D2，樓盤到漢城湖公園的直線距離；③D3，樓盤到未央宮環境整治區的直線距離。在3個變量中，D1表征文物保護對周邊的房價影響程度，D1越小，越接近保護范圍，其受到的文物保護限制越嚴苛；D2表征開放性強、參與度高的大遺址利用類型（城市公園、考古遺址公園等）對周邊房價的影響程度；D3表征以文化展示闡釋為目標的半開放式、受眾面小的大遺址開發利用類型（環境整治、申遺活動、博物館等）對周邊房價影響程度。

時間變量：研究中需要對研究樣本歷年成交價格進行縱向比對，但由于歷年市場波動、通貨膨脹等因素會影響到住房成交價格（圖5），一定程度上使住房價格的時間比對喪失客觀性。為克服這種誤差，研究引入樓盤相對成交價格這一概念。以樣本樓盤實際成交價格除以西安市當年住房成交均價，得到樓盤相對成交價格。即樣本樓盤實際成交價高于或低于當年西安市均價的百分比，大于1，為高于西安市樓盤均價，反之低于西安市樓盤均價，使樓盤歷年交易數據具有可比性。

圖5 西安市住房價格隨市場波動情況

控制變量：樓盤品質、交通條件、服務設施也是影響房價的重要因素［13，22］。大規模樓盤具有更大面積的開敞綠地、更完善的服務配套，大規模樓盤的建設、施工和銷售對開發商財力與管理運營能力有著更高的要求，建設規模（scale）一定程度上能夠體現出樓盤品質。交通條件主要包括道路交通與軌道交通，與主干道臨近距離（road）表征道路交通條件。地鐵站對住房價格影響存在門檻效應，其影響范圍在周邊1km以內［15，23］，因此樣本樓盤1km范圍內有無地鐵站表征軌道交通條件（subway）。樓盤周邊的教育設施也會對房價產生重要的影響，由于中學的學區效應相對較弱，因此本文主要采取到最近小學距離（school）表示教育影響因素。此外，隨著人們收入水平的提升，居民對于精神生活的要求越來越高，采用住區與最近公園距離（park）表示居住地的環境水平。

1.3 研究方法

空間反距離權重插值：空間反距離權重差值（IDW）是地理研究中較為普遍的研究方法，它將樣本點與插值點之間的距離作為權重進行差異化的空間差值研究，距離插值點近的樣本點對其影響權重高，因此能較真實合理地利用既有樣本數據。假定空間散布一系列樣本點，其空間坐標為Xi，Yi，數值為Zi（i＝1，2，…，n），根據周圍樣本的值，得到插值點Z值，計算公式為：

特征價格模型：特征價格模型是用于分析住房價格的多元線性回歸模型，即住房價格為因變量，影響住房價格的距離或數量為自變量，通過線性回歸分析，并表征其影響程度或者貢獻率，即：

式中，P為房價；C為常數項；Xn為影響價格的N個特征因素；βn是特征的影響系數；ε為隨機誤差項。

2 時空維度下的房價格局特征

2.1 空間維度下的房價格局特征

本文將2019年漢長安城大遺址周邊a—e 5個區域樓盤成交均價與D1、D2、D3關系分別繪制在散點圖上，具體如圖6所示。

圖6 漢長安城大遺址周邊區域房價隨空間距離變化

總體房價格局上，a區域＞b區域＞c區域＞e區域＞d區域。從D1與房價關系來看，住房價格隨著保護區劃的圈層梯度控制呈現波動特征，a、c區域保護區劃的圈層多、波動多，b、d、e區域存在保護區劃邊界少、波動少。總體上，伴隨著D1增加，房價呈提升趨勢，保護區劃由內而外在開發建設、招商引資、服務設施配置上的限制逐步放緩，反映出文物保護對房價產生負影響。具體來說，在a區域中，500m的價格波動是建設控制地帶邊界附近，1200m價格波動是環境協調區邊界附近，1200m以外沒有限制因素，住房價格隨距離變化線性攀升；b區域只有建設控制地帶而沒有環境協調區，僅在1500m處建設控制地帶邊界存在一次價格波動；c區域在500m處的建設控制地帶邊界存在價格波動，1200m處環境協調區邊界出現價格波動，1200m外不受文物保護限制，價格呈線性提升；d區域多為石化國企單位家屬區，房屋交易量少且價格穩定，700m處價格波動位于南北交通干線建章路兩側；e區樣本均位于環境協調區外，隨著距離增加，房價上升。

從D2與房價的關系來看，漢城湖公園對b區域、c區域房價具有明顯的帶動作用。在b區域，樓盤與公園距離（D2）越近，其成交價格越高；在c區域，漢城湖公園帶動了2km范圍內的樓盤成交價格；在a區域，房價并沒有產生顯著的影響，伴隨著D2增加房價，并沒有產生明顯波動；d、e區域到漢城湖公園距離均在4km以上，受遺址展示利用的影響程度較弱。

從D3與房價的關系來看，除d區域外未央宮環境整治與申遺對周邊地區房價產生了負影響，伴隨著樓盤到未央宮區域距離（D3）的降低，房價均有不同程度的提升。

2.2 時間維度下房價演變特征

從各區域歷年房屋成交相對價格看（表1），a區域歷年住房相對價格均為各區域最高，住房價格波動不大且略有提升，接近或高于西安市住房的平均價格。a區域位于西安經濟技術開發區的核心組團，該區域定位發展金融保險、商貿中介、餐飲娛樂、體育休閑等現代服務產業，起步早、發展快，在漢長安城開發利用前已經成為一個居住人口密集、交通便利、商業發達的新型居住區域。因此，漢長安城大遺址的開發利用對該區域商品住宅市場發展僅起到了“錦上添花”的作用。b區域是距離漢城湖公園最近的區域，在2011年漢城湖開放后該區域歷年住房成交相對價格一直在穩步提升。b區域所處的大興新區定位是以漢文化為內核，發展商貿服務、住宅房地產業的現代化商住商貿宜居新區，漢長安城的開發利用對該區域商品住宅市場起到了“雪中送炭”的作用。c區域是距離未央宮最近的區域，也是住房價格波動最大的地區。2011年漢城湖公園開放帶動該區域房價提升，2014未央宮環境整治再次帶動了該區域房價提升，但2015年后該區域樓盤成交相對價格呈現大幅衰落。未央宮環境整治與申遺活動對該區域商品住宅發展僅起到了“曇花一現”的短期刺激作用。d區域為石化企業組團，該區域石化、車輛制造等大型國有企業居多，發展獨立性強且住職模式穩定，因此住房市場活躍程度不高、成交相對價格穩定，歷年成交價格遠低于西安市住房均價，大遺址保護利用對房價的影響作用在這一區域并未完全體現。e區域則屬草灘農業開發區，開發樓盤均位于建設控制地帶外圍，也遠離漢城湖、未央宮等實施開發利用的地區，受大遺址保護利用的影響程度較低。總體上，漢長安城遺址及周邊地區商品房價格低于西安市商品房價格的平均水平。比較而言，與居民日常休閑活動密切相關的漢城湖公園對房價提升效果強于單純以申遺為目的未央宮地區環境整治，未央宮申遺成功后雖然短期內刺激了遺址鄰近區域房價提升，但是并不具有持久性。

表1 漢長安城周邊區域歷年房屋成交相對價格

2.3 時空維度下房價格局演變特征

本文對漢長安城遺址周邊樣本樓盤歷年成交相對價格進行空間反距離權重插值后，在GIS平臺中進行了可視化表達（圖7）。總體上，受遺址保護利用影響，大遺址周邊地區房價呈現穩步提升的態勢，但是各區域又體現出發展中的分異。①在漢長安城展示利用早期階段（2012年），a區域（經開區范圍）住房市場相對其他區域已經發展成熟，東北位置的市政府和城市運動公園周邊住房價格遠高于西安市住房均價，成為住房價格的高地。這一時期除a區域外，大遺址周邊其他地區房價在空間上沒有明顯的聚集或分異特征。②伴隨著漢城湖公園投入使用（2012年后），公園周邊地區房價開始攀升，高房價樓盤在b區域點狀聚集并于2015年迅速擴散成面，至2017年b區域房價已經高于或接近西安市樓盤均價，并與鄰近的c區域出現明顯的房價空間分異邊界。這一邊界即大興新區西邊界（西二環），大興新區的城市發展理念與漢文化經營策略對大興新區房地產發展起到了帶動與提升作用。③2014年未央宮地區環境整治并申遺成功后，提升了區域環境質量，樹立了漢文化品牌。2014—2015年間，c區域房價開始攀升，高房價區域點狀聚集并呈現面狀蔓延的趨勢。但2017年起這一區域房價急劇回落，并在鄧六路與大興路交叉口處出現低房價聚集區域。以申遺為目的未央宮環境改造中對9處村莊進行了大規模的搬遷，這些城中村性質的村莊涉及近3萬城市流動人口和1萬村民的居所發生了變動，造成區域活力大幅下降，原本貫穿漢長安城遺址區南北的鄧六路廢棄引發居民出行不便，加之未央宮地區采取半開放式的圈地展示模式。短期來看，申遺成功作為強心劑促進了住房市場的發展，但單一封閉的展示利用模式未能與居民生活休閑相結合，必然造成了房價的回落。

圖7 漢長安城周邊房價時空格局演變

3 住房價格影響因素分析

3.1 模型選擇

由于特征價格模型能夠充分揭示不同因素對房價的影響程度，因此本文在式（3）的基礎上調整并建立了分析模型：

式中，lnP為交易價格的對數值；C為常數項；D1為交易樓盤距保護范圍距離；D2為距漢城湖公園距離；D3為距未央宮環境整治區距離；α為特征的影響系數；ε為隨機誤差項。

除了大遺址保護利用影響因素外，樓盤品質、交通條件、教育、文化休閑等因素都可能影響到大遺址周邊樓盤房價，因此在式（3）加入了以下4個控制變量：以樓盤規模（Scale）表示樓盤品質，距最近城市主干道距離（Road）、1km內有無地鐵站（Subway）表征道路與軌道交通條件，采取距最近小學距離（School）表示教育影響因素，樓盤與最近公園距離（Park）表示樓盤的環境質量。這些加入的變量既是影響住房價格的一些關鍵因素，也作為大遺址保護影響因素的對比參照。

本研究建立的回歸模型為：

式中，Controli為加入的控制變量。表2是對變 量的描述性統計。

表2 變量選擇與定義

3.2 結果分析

根據式（3），將表征遺址保護內涵特征的變量D1進入模型1；將D2、D3代表大遺址開發利用的外延特征變量進入模型2；在模型3中加入樓盤規模（Scale）表征樓盤品質的控制變量；在模型4中加入交通影響因素，包括與最近主干道距離（Road）、有無地鐵站（Subway）；在模型5中加入教育影響因素，與最近小學距離（Schoo）l；在模型6中加入表征休閑特征的影響因素與最近公園距離（Park）。具體結果見表3。

結果顯示，大部分模型中擬合優度大于0.5，概率P值（sig）基本小于0.05顯著性強，DW值接近2，不存在明顯的自相關性。由于本模型重點解釋大遺址保護利用特性對房價的影響，并根據相關研究篩選出對住房價格影響較為直接的樓盤質量、交通、教育、休閑等因素作為控制變量，為明確研究重點，僅引入關鍵性的控制變量，所以當前模型已經具有較好的解釋力。

最終結果如表4所示。

表3 樣本的模型匯總

表4 特征價格模型的計量結果

從大遺址保護利用因素對房價的影響上看。首先，6個模型中大遺址保護利用的3種影響因素對其周邊房價影響均較為顯著，D2、D3在所有模型中1%置信度水平下顯著，雖然D1在各模型中顯著程度略有不同，但是都在較高水平范圍內。其次，從回歸系數上看，D2＞D3＞D1，樓盤距漢城湖公園距離對房價影響程度最強，樓盤與保護區距離對房價影響程度最弱。第三，D1代表文物保護工作產生的影響，D1的回歸系數為正值，伴隨樓盤與文物保護范圍距離增加，房價有所提升，說明文物保護工作制約了房價提升。由于保護區劃、保護措施、保護條例對周邊地區實施圈層式梯度管控，按照“文物保護范圍—建設控制地帶—環境協調區—非遺區”圈層模式逐級降低開發限制條件，從而產生房價的逐級提升。第四，D2代表遺址公園所產生的正外部性特征。D2的回歸系數為負值，表明遺址公園開放促進了周邊地區房價提升。第五，D3代表環境整治、申遺活動等專業性強的保護利用模式所產生的外部性影響，其回歸系數為正值，越靠近未央宮環境整治區域，房價越低。

以上分析表明，建設公園與環境整治兩種大遺址展示利用模式對其周邊房價產生了兩種相反的效果。漢城湖公園在文化遺產傳承保護基礎上，對東南城墻遺址、城門遺址進行保護展示，并適當融入居民休閑、娛樂、健身等生活娛樂項目。調研表明，漢城湖公園65%游客為周邊居民，46%的游客重游3次以上［24］，漢城湖公園已經完全滲透進周邊居民的日常休閑生活中。因此，建設遺址公園這一模式能夠將大遺址的文化體驗與居民生活娛樂結合，具有開放性強、體驗性強、受眾群體廣的特征，對周邊房價產生了帶動作用。未央宮環境整治雖然帶來了景觀品質的提升，但是局部的環境改造后采取封閉管理模式，僅有4處出入口能進入這一區域，景觀滲透性不強、居民可達性差，受眾群體較為單一，民間影響力低。加之環境整治搬離了9個村莊共計4萬城中村流動人口和村民，造成了該區域活力明顯下降，因此對房價產生了負向影響（圖8）。

圖8 漢長安城遺址保護利用因素對房價作用曲線

從其他控制變量對大遺址周邊房價的影響上看，加入了樓盤品質、交通條件、教育、居住環境水平等其他變量因素后，D1、D2、D3對房價的影響影響仍然顯著，進一步印證了大遺址保護利用因素對這一地區住房價格產生了主導性的影響。樓盤規模在1%的顯著性水平下顯著，樓盤自身的品質、服務質量與住房價格之間存在正向關系。其回歸系數介于0.256—0.262之間，樓盤品質低于遺址保護利用帶來的影響。交通因素中，軌道交通對住房價格的正向影響在5%的顯著性水平下顯著，軌道交通對大遺址周邊房價有一定的提升作用，但是影響程度低于樓盤規模。樓盤與主干道距離對房價的影響并不顯著。相較于道路交通而言，在主城區邊緣軌道交通是通勤的主要手段，其對于房價影響的顯著性水平強于道路交通。教育、公園對大遺址周邊房價的影響并不顯著。相較于其他影響因素，遺址保護利用產生的外部性對該地區的住房價格影響起到主導作用。

4 影響機制分析

4.1 圈層保護模式產生房價空間差異

作為城市重要組成部分，城市大遺址具有極強的區域影響力與開發利用價值，不可移動性、文物性、脆弱性是大遺址的基本內涵屬性［25］。相比其他文化遺產，大遺址遺存豐富、歷史信息蘊涵量大，具有重要的保護與保留價值，文物性極強。同時，國內大遺址通常以土遺址為主，其抵抗自然擾動的能力十分有限，具有一定脆弱性特征，須實施必要的保護措施與技術手段。由于大遺址占地廣、規模大，地下遺存豐富，具有不可移動性特征，因此大遺址必須實施就地或原址保護。

大遺址的不可移動性、文物性、脆弱性等內涵特征決定了必須實施圈層式原址保護與控制模式，由內而外地劃定保護范圍、建設控制地帶、環境協調區。對不同區域提出不同級別的開發限制要求，既能降低外界城市活動對遺址本體的破壞，也將遺址保護對周邊的發展限制降低。首先，對不同管控區的投資項目采取差別化空間管制，擬開發項目必須進行文物影響評估，從而產生相關投資招商項目的內容、數量、規模在不同區域的空間差異，進而影響到住房價格的差異。其次，招商引資與投資管控一定程度上影響到不同管制區公共服務設施的配置數量與類型，從而導致遺址區周邊住房價格差異。最后，文物保護工作對不同區域的建筑高度、色彩、容積率、市政管線鋪設提出了不同要求，開發強度與建設容積一定程度上影響到住房價格。可以認為，保護工作中由于空間開發條件、服務設施配置、招商引資類別差異化限制，對其周邊房屋價格產生圈層式、梯度化影響。

4.2 遺址開發的價值外溢帶動空間資本

資源性是城市大遺址所具有的重要的外延特征之一［25］，需要通過開發利用過程激發其資源價值，以產生文化資本、空間資本。資源性不僅體現在短期內作為旅游或文化產品產生的經濟效益，更體現在遠期作為兩個文明建設的物質載體和驅動引擎而衍生的社會文化價值。城市大遺址的區域性體現在展示利用過程不可避免地與周邊城市環境相互作用，與社會經濟、人口、資源、環境問題緊密關聯。

城市大遺址通常采取建設考古遺址公園、環境整治、建設景區、博物館或舉辦節事活動等方式進行展示利用。在城市大遺址展示利用過程中，由于資本投入綠化工程與空間建設，提升了周邊地區環境質量。道路系統、市政管線的配套建設，提升了地區基礎設施完備性。修建廣場或公園一方面為文化傳承搭建了載體，另一方也為居民創造了良好的交往與休閑空間，加之旅游業發展充分提升了區域活力，從而帶動住房市場發展。無論是公園建設、廣場建設、博物館建設或者景區建設，都起到了城市觸媒的作用。即創造一個融入文化元素的空間載體，然后反過來塑造周邊的環境，引發某種“鏈式反應”，促成區域建設條件的成熟，推動城市持續、漸進發展，進而促進房地產業發展。

4.3 區域職能差異導致房價空間分異

城市大遺址區域性特征明顯，占地少則十幾平方公里多則上百平方公里，其周邊地區分屬于不同的行政單元或開發區。不同開發區管委會或地方政府在開發運營策略或職能定位上必然存在一定差異。如，研究中的a區域即西安經濟技術開發區，重點發展金融保險、商貿中介、餐飲娛樂等現代服務產業，b區域所處大興新區以漢文化為內核，發展商住商貿宜居新區，這兩處地區受職能定位影響帶動了區域房價提升；而d區域為石油化工組團，e區域為草灘農業組團，職能定位上與房地產業發展存在一定偏差，因此漢長安城遺址保護利用并未對這兩個區域住房價格產生顯著影響。可以認為，職能定位與經營策略差異引起住房價格的區域分異。大遺址保護利用對周邊房價影響機制見圖9。

圖9 大遺址保護利用對其周邊房價影響機制

5 結論與建議

5.1 結論

本文在加強文化遺產展示利用的背景下，對漢長安城大遺址周邊的住房價格時空變化進行了實證分析，得出以下結論：①空間上，漢長安城遺址周邊房價形成了“南高北低、東高西低”的格局，具有明顯的空間分異特征。一方面，由于周邊分屬不同開發區，其區域職能定位不同，產生房價差異；另一方面，不同地區的遺址開發利用模式差異對周邊房價產生差異化影響。②時間上，開放性強、居民參與度高的遺址公園利用模式對周邊的房價產生持續性影響，如漢城湖公園開發建設；而專業性強、參與度低的未央宮環境整治及申遺活動對周邊住房價格僅起到短期提升作用。漢城湖公園開放對周邊住宅產業發展起到“雪中送炭”的作用，而以申遺為目的進行的未央宮環境整治僅起到“曇花一現”的短期促進作用。③從影響因素上看，保護區劃、遺址公園建設、環境整治對漢長安城周邊房價產生顯著性影響。在控制樓盤規模、交通條件、學校、公園等變量后，保護性利用對房價的影響影響仍然顯著，可以認為大遺址保護性利用是這一地區房價變動的主導因素。④影響機制上看，主要是文物保護工作的限制與遺址展示利用產生的價值外溢輻射共同作用。大遺址的內涵特征決定了實行圈層保護的必要性。保護工作中空間開發條件、設施配置、招商引資限制差異對周邊房屋價格產生了圈層式、梯度化制約。在展示利用中，遺址資源性、區域性特征顯現，遺址文化價值外溢對周邊住房價格產生了輻射與帶動影響。

5.2 建議

在傳承城市文脈的時代背景下，探討城市大遺址的保護利用與周邊地區商品住宅價格關系顯得尤為重要。本文提出以下建議：①實施合理的大遺址展示利用模式與手段。開放型強、居民參與度高的展示利用項目能夠起到帶動區域活力，提升區域住房價格的效果，而參與度低、專業性強的遺址展示利用模式對其周邊房價僅起到短期促進作用。從區域視角協調統籌，不同遺存點根據發展需求采取不同展示利用模式，以促進遺址保護與區域協調發展。②優化大遺址周邊區域空間功能結構。區域空間職能定位的差異也是大遺址周邊地區住房價格空間分異的主要成因。新時期應更加注重城市存量發展，同時城市空間功能與構面臨轉型。在城市更新與存量發展過程中，大遺址周邊地區產業與職能定位緊扣歷史與文化主題，對周邊地區發展起到明顯的提升效果。③大遺址展示利用的區域影響力需要進一步加強。盡管漢長安城展示利用帶動了周邊住房價格的提升，但是漢長安遺址周邊地區住房價格仍然處于西安市平均水平，其對周邊住房價格影響輻射范圍也僅為2—3km范圍。遺址區內仍然以農林地為主，展示利用區域僅占很小比例，今后應進一步加強展示利用的空間范圍，加強文化價值外溢的區域影響力，帶動區域發展。