淺析房地產項目公司資金管理 存在的問題及對策

沈麗娟

摘要：面對政府對房地產行業的層層調控，房地產項目公司實際毛利率普遍較低，有的甚至虧損嚴重。但項目公司對資金管理仍不夠重視，資金管理依然存在著一些問題。文章從加強房地產項目公司資金管理的重要性出發，分析當下項目公司資金管理存在著資金預算管理形式化、融資方式單一、資金使用效率和銷售回籠率較低等問題，并從加強資金預算管理，拓寬融資渠道，提高資金使用效率和銷售資金回籠率，重視清算工作的角度出發探討了相關解決方案，以期提升項目公司資金運營能力，保持現金流穩健的同時追求快速、健康的發展。

關鍵詞：房地產項目公司;資金管理問題;對策

樓市調控自2017年始已歷時三年有余，在層層調控手段并舉的情況，國內大小房企面臨巨大壓力和挑戰。房地產行業土地紅利開始消失，行業利潤水平逐漸降低，競爭卻日趨激烈。而房地產項目建設開發周期長，存在著更多風險和不確定性，企業的經營風險也越來越大，這對項目資金運營水平、流動性提出了更高要求。為了提升項目公司的經營能力，越來越多房企開始注重資金管理效率的提升，在做好投融資管理的同時，向資金管理要效益，通過提升資金管理水平，以保障經營活動獲得預期收益。

一、房地產項目公司資金管理概述

（一）房地產項目公司資金管理的概念

房地產項目公司資金管理是以資金為主體，圍繞整個開發階段進行優化資金配置，引導資金合理流動，促進資金營運流動性、安全性和效益性協調統一，從而保證資金的正常運作，實現效益最大化。

（二）資金管理在房地產項目開發中的重要性

1. 有利于提升項目公司經濟效益

房地產行業已經逐漸從過去的暴利時代走向微利時代，迫使行業越來越注重通過運營能力的提升來撬動最大的經濟效益。而運營模式和現金流有著密切的關系。房地產項目公司隨著銷售回款，現金流回正以后，項目超額資金反向貢獻，股東就可以用這部分超額資金來投資新項目，進行滾動開發，從而實現規模的發展。加快資金周轉，減少項目公司沉淀資金，提高資金使用效率，有助于提升項目公司的經濟效益。

2. 有助于項目公司規避資金風險

由于房地產項目開發周期長，期間容易受到政治、經濟、社會環境、宏觀調控政策等不可控制因素影響，具有不確定性。項目公司通過資金預算管理機制，統籌協調各開發階段的資金需求，做好各環節的資金綜合平衡，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發生，確保資金在公司內部的良性運作。并通過定期和不定期對資金預算執行情況進行綜合分析，發現異常情況，及時采取措施妥善處理，避免項目資金冗余或資金鏈斷裂，有助于規避項目公司的資金風險。

二、房地產項目公司資金管理存在的問題

房地產是高度資金密集型行業，占用資金量大、資金周期長、資金成本高。目前，項目公司雖然意識到資金管理工作的重要性，加強了對資金的管控，但在資金籌集、管理、運用等方面仍然存在著一些問題。

（一）資金預算管理流于形式

項目公司經營班子成員很多都是工程、營銷出身，對資金管理工作缺乏思考，忽視融資、現金流對企業利潤的影響。預算編制隨意性大，往往為了保證資金的彈性而多報資金預算，不僅起不到應有的效果，還會嚴重影響財務人員的資金預算編制，導致資金預算無法發揮正常的作用，最終影響整個項目的資金調度，造成項目資金冗余或盲目貸款，資金使用效率低下。

（二）融資方式單一，資金成本高

房地產行業資金來源主要為企業自有資本、借款、銀行貸款、股權融資、銷售回款等。股權融資僅僅適用少數大型上市公司，多數房地產企業高度依賴金融機構的貸款，銀行開發貸更成了項目公司唯一選擇途徑。由于房地產行業受金融政策的限制較多，各銀行要求項目公司自有資金投入比例高達30%～35%左右，且需《土地規劃許可證》、《土地證》、《工程規劃許可證》、《施工許可證》“四證”齊全方能發放貸款。項目公司依靠借入資金購買土地和支付前期開發費用，資金成本非常高。

（三）資金受控監管，資金使用效益低下

政府為保護交易雙方的合法權益，確保商品房建設順利進行，加強了商品房預售資金監管。對項目預售階段的全部購房款直接劃入監管項目預售資金專戶中，預售資金監管戶的資金只能用于監管項目開發建設，項目公司需經監管銀行核準后才能支付。該賬戶只能等項目竣工驗收備案后方能撤銷解除，閑置資金無法及時回流股東，資金周轉緩慢，無形中又加大項目公司資金成本。

（四）銷售資金回籠率低

銷售回款是項目公司實現資金回籠的主要方式，但集團或項目公司往往將績效考核放在營銷人員的業績上，視銷售業績占比重于回款。由于該項業績并不是財務部和工程部的考核重點，而營銷人員又將重點工作放在房源的銷售和簽約上，回款意識不強，重視程度不夠。再加上營銷人員、銀行、客戶之間溝通不暢，客戶按揭資料提供不及時，各部門之間信息不對稱，以至于銷售進度與工程進度脫節，導致銀行遲遲無法放款，延長了銷售回款的時間，資金不能及時到位，嚴重時甚至影響工程款支付，反過來影響施工進度。

（五）忽視清算階段工作

房地產項目交付后，還面臨著稅務稽查風險、客戶斷供的擔保風險和持續經營的管理成本及政策變動的不可預知等風險。但如后續無新的項目拓展，員工逐步分流到其他項目公司，項目清算工作往往無人推進。

三、加強房地產項目公司資金管理的對策

針對上述情況，房地產項目在開發建設中應著重加強以下幾方面的管控，以提升資金運營能力。

（一）建立全面預算管理機制，加強對預算資金執行的監控

建立健全全面預算管理機制，實施全面預算管理。要組織有關專業人員對預算進行嚴格的審查，對重點指標逐項進行測算與分析，將工程進度與支付計劃相結合，對巧立名目的預算要予以刪除，夯實費用預算。年度預算方案通過審批后要對預算執行情況進行過程監督，并將預算執行結果作為績效獎懲的依據，這樣可避免預算管理流于形式，進一步增強項目公司對資金風險的管控，有效地監督資金的使用。

（二）拓展融資渠道，降低資金成本

項目公司應對各種融資方式的資金成本、融資及歸還條件進行綜合比較分析，盡量選擇償還周期長、資金成本低的融資渠道，建立多元化的融資模式，最大限度地減少融資風險。

1. 通過資金引入或合作開發

拿地后引入合作方，共同開發建設。因項目土地成本較高，前期投入資金量大，合作開發可以減少前期資金的投入，財務風險比較低，但資金成本相對會高。一般根據項目公司盈余資金情況歸還借款，不需要定期償還債務，面臨償債風險也較低，能夠保證項目公司運營穩定的開展。

2. 運用“供應鏈金融”支付工具

項目公司除了支付土地款外，工程款支付占用資金規模較大，資金主要來源有股東資金、開發貸、銷售回款等。其中，開發貸和銷售回款存在時間上的滯后，工程款支付安排嚴重影響到現金流回收時間和利潤。項目支付工程款時可采用ABS、浙商銀行A+B 、招商銀行支付通等多種“供應鏈金融”支付模式，不但可以解決項目工程款的支付，而且可以有效降低資金成本。

3. 融資方式多元化

項目公司要拓寬融資渠道，除了銀行貸款外，積極嘗試不同的融資方式。比如可以利用項目開發完成的商業、酒店等存量資產進行融資。另外，資金使用過程中，要盡可能利用好商業承兌匯票、銀行承兌匯票等金融工具，有效降低資金成本。

（三）加快預售監管資金的釋放

項目公司首先應將銀行融資方案與預售監管資金監管力度聯動前置。選擇融資方案時，應充分了解融資銀行對預售監管資金執行的要求，并將此作為融資條件加以考慮，擇優選擇融資銀行。其次，應建立健全工程管理機制，在工程保質保量的基礎上，加快項目開發建設，盡早通過政府的竣工驗收，取得竣工通知后解除預售資金的監督。最后，還可以與政府相關部門、銀行進行溝通，推進銀行保函替換同等額度監管資金的監管形式，由項目公司非監管銀行出具的銀行保函向監管資金銀行申請替換同等金額的監管資金，這樣既確保了購房人、銀行、施工單位、農民工的合法權益，又有利于項目公司資金的有效利用，同時也降低了政府對房地產公司的管理成本。

（四）加強銷售回款管理，保證銷售資金及時回籠

1. 明確回款考核節點，加大對回款的考核力度

營銷部是銷售回款的直接責任部門，項目公司不僅要對營銷人員銷售去化考核，也要對銷售回款進行考核，將銷售回款的及時性與銷售提成、獎勵掛鉤，設定回款考核具體節點。在涉及銀行按揭回款時將財務部同時列入考核獎勵范疇。

2. 發揮財務部門的監督作用

財務部門應優化銷售回款統計臺賬，定期統計客戶簽約、按揭資料齊全、辦理預抵押和銀行放款時間，及時與營銷部門進行溝通，并與營銷部門一起進行原因剖析，提出應對措施。

3. 確?？蛻艏皶r辦理房產證，解除連帶擔保責任

商品房預售時涉及按揭的銀行都要求開發商為小業主按揭進行擔保，只有客戶辦理了《不動產登記證》及《房屋他項權證》后才能解除公司的連帶擔保責任。項目公司應按考核細則先發放90%的銷售傭金，剩余10%作為交付提留，待業主辦妥房產證并解除連帶擔保責任后才予發放，確保掃尾工作有人負責，以降低公司的財務風險。

（五）重視清算階段工作

房地產企業土地增值稅和增值稅都按預計毛利率或預征率預交稅款，如預交大于實際應交稅金，稅務清算后還面臨大額退稅的情況。房產項目交付后，要盡快啟動稅務清算，在做好項目清盤、資產清理、人員調配、工程結算、質保金退回等運營掃尾工作的同時，要圍繞項目土地增值稅、增值稅清算及工商注銷展開工作。通過各部門相互配合，順利完成清算階段各項工作任務，退回多交稅款，從而鎖定項目公司最終收益。

四、結語

隨著房地產行業的經營風險加大，對項目資金運營水平、流動性提出了更高要求。為了提升項目公司的經營能力，項目公司只有注重資金管理效率的提升，在做好投融資管理的同時，向內部要效益，加快銷售資金的回籠，合理安排資金支出，資金營運使用效率才能不斷提升。

參考文獻：

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（作者單位：綠城房地產集團有限公司）