2021年返鄉置業如何操作

嚴躍進

“返鄉置業”并非新話題，但2021年有很多特殊性，尤其是當前全國各地房價依然在上漲，同時疫情的影響也還是存在的。另外，如果大城市就業壓力大，不排除部分人員返鄉置業需求會更快釋放。這些因素都使得我們需要更加謹慎全面看待返鄉置業現象。相關購房者更是需要考慮諸多內容，以順利完成置業計劃。

如何識別“真促銷”

提及返鄉置業，就無法繞開“價格折扣”或“促銷”的內容。1-2月是各個城市務工人員陸續返鄉的高峰期，房企為了爭搶客戶資源，也會開展多種促銷活動，尤其是一些庫存壓力大、銷售壓力大的城市。總結來看，此類促銷活動主要包括價格折扣、贈送面積、購房契稅補貼等。購房者需要對此類內容有足夠的認識。

對于價格折扣來說，一般都會通過顯眼的方式類似拉橫幅“返鄉置業促銷、房源降價2000元”等來體現，而且多在火車站出口。這種宣傳自然比較通俗易懂，也能夠吸引購房者入市。但是也需要看到，價格折扣雖然存在，但多少也有水分，所以不能盲目相信樓盤的降價信息。第一，一般住宅項目的合理折扣為90%，而如果出現所謂7.5折等宣傳，就需要小心，這多半是個噱頭。第二，部分項目雖然打折了，但在實際購房合同中卻還是按原金額計算。換句話說，購房成本可能是減少了，但是稅費成本可能并沒有減少。

而贈送面積的現象也值得關注。這兩年一些返鄉置業密集的區域類似地級市，實際上住房條件也在不斷改善，各類“贈送面積”的宣傳也在增加。對于購房者來說，如果可以免費獲得一些居住面積，自然是好事，但是這兩年維權現象也在增多，所以需要提個醒。一方面，很多看似是贈送的面積，其實也是有成本的，即在房價中是有所體現的。另一方面，很多購房者拿到了贈送面積，就進行改擴建，這可能會引起城市管理部門的檢查，最終導致此類改擴建工作是無效的。

返鄉置業中比較讓購房者激動的一項內容還包括購房契稅補貼。實際上2020年各地就明顯強化了契稅補貼的力度，在一些地級市和縣城會比較多。一般來說，一套總價100萬元的住房，契稅金額大約為2萬元，這個費用若是可以補貼，那么確實也減輕了購房者的壓力。但是有一點，對此類補貼不要有太高的期望。從部分城市的反饋情況看，此類補貼資金要很久才能打到購房者的銀行卡里，即至少需要房產證或不動產權利證書發放后才可以。而且如果中途退房，此類補貼也是不給發放的。購房者對此類內容應該有足夠的認識。

如何防范疫情風險

2021年返鄉置業，也需要注意疫情所帶來的風險。這和過去年份確實是有差異的。出現了疫情的干擾，返鄉置業的安排就需要更加靈活。包括看房、簽約和還貸等一系列內容，都需要積極關注，只有這樣，才能順利完成置業計劃。

從防疫工作的安排看，預計2021年各地返鄉置業的推廣活動會比較低調，即各類看房活動或促銷活動不會太張揚，這個時候各地預計會建立各類互聯網平臺，上面會有很多樓盤信息。從這個角度看，購房者可以適當關注此類線上的樓盤促銷信息，提前掌握樓盤和價格等情況，這樣就不用浪費太多時間在售樓處。否則，前期功課沒有做到位，后續反而會增加很多不方便，自然也會影響置業計劃。

而看房和選房后，就會面臨簽約的問題，這個工作也是需要強調“利索”。一般來說，簽約如果不及時，或者有拖沓，那么交易風險就會放大。尤其是購房領域也涉及信貸內容，2021年央行房貸集中度考核制度下，各類信貸政策確實有不確定性。所以購房者應該主動催促業務辦理，防范中間環節被卡住，進而使得交易面臨各類新的風險。對于各個返鄉置業者來說，不光要挑好房子，更要把交易環節梳理好，順利實現簽約。

而購房后則會涉及按揭貸款和月供的問題。過去幾年返鄉置業是比較平穩的，購房者購房后，可能會回大城市務工，這個時候工資收入和還貸情況并不會有太大波動。但是2021年的此類購房，確實需要對還貸能力有足夠的把握。比如說春節后開工時間推遲了、工資收入下降了、年終獎發放不及時了，這都有可能影響購房者的償債能力，進而形成各類問題。所以結合疫情的特殊情況，購房者自身需要對風險有所防范，這樣買了房以后，月供也會比較踏實。尤其是對于一些購房者而言，首付款可能也是向親戚朋友借的，那么更需要對還款能力有足夠的認識，否則會出現違約或月供壓力過大的尷尬。

如何選擇住房項目

返鄉置業需求，有很多特殊性。過去幾年的情況是，部分購房者有了一定積蓄，在大城市購房壓力過大的情況下，會回老家購置一套住房。但其本身并不會去住，多少是帶有投資傾向的。而2021年是有很多特殊性的，一些外向型產業多少受到沖擊，不排除部分務工人員會出現返鄉就業的情況。所以在返鄉就業的大背景下，返鄉置業更加需要研究，尤其是要認真選對住房項目和產品。

區位選擇是第一位的。這兩年很多三四線城市規劃確實在改善，尤其是體現為高鐵站的紛紛建成。如果高鐵站距離主城區或老城區為3公里范圍的，那么在高鐵站周邊置業，應該說是不錯的選擇。而超過5公里的，則需要掂量下，因為此類區域后續可能規劃并不會到位。所以返鄉置業的時候，多打聽家鄉的規劃，多了解房屋周邊的項目開工情況，都是很有必要的。

而學區概念或教育資源也是當前購房者最關心的內容。這兩年很多三四線城市房屋價格上漲較快，多半和其占據較優的學區資源有關。不過學區房本身有很多陷阱，需要購房者自己注意。一些大房企實力總體較強，相關學區總體可以保證。而一些中小房企包括本土的小房企，其實力是一般的，很多學區的承諾并不可信。所以對于返鄉置業的群體來說，購房的時候，對于學區學位等內容需要多打聽。做足功課，這樣房屋交付后孩子入學基本上也不會有太大的問題。

從置業的戶型看，當前可能會有一些新的變化。過去很多返鄉置業的交易，確實是有投資投機屬性的，所以戶型的關注度不高。但是如果考慮到疫情的關系，那么部分返鄉置業者可能就會有定居和生活的考慮，這個時候戶型就會顯得重要。所以從居住的角度看，小戶型反而性價比不高了，一般按現在二胎政策的大方向看，120平方米的物業還是有必要的。所以購房者應該考慮下在家鄉定居的實際情況，進而選擇居住性價比高的住宅項目。