組織管理視角下農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作實施策略

郭紅梅

摘 要：宅基地確權(quán)登記關(guān)乎農(nóng)民的利益，也是維護農(nóng)村持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的一個重要途徑。對于農(nóng)民而言，宅基地是讓農(nóng)民生存下去的重要資源，對于國家而言，土地管理水平有所提高，避免對耕地資源造成浪費，同時對宅基地的使用權(quán)人也能夠從法律層面予以保護。在開展宅基確權(quán)登記工作中，為了讓農(nóng)民積極配合，使得有關(guān)工作順利展開，做好組織管理工作是非常必要的，這也是促進農(nóng)村地區(qū)和諧穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。本文著重于研究組織管理視角下農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作實施策略。

關(guān)鍵詞：組織管理視角;農(nóng)村;宅基地;確權(quán)登記工作;實施策略

中圖分類號：D9 文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.18.061

0 引言

開展農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作，需要得到農(nóng)民的支持。要保證這項工作做到位，就需要在農(nóng)村地區(qū)做好宣傳工作，加強對農(nóng)民土地物權(quán)意識的宣傳，讓農(nóng)民了解這項工作的重要性并予以配合。在宣傳工作中，讓農(nóng)民認識到農(nóng)村集體土地權(quán)利以及農(nóng)民個人土地權(quán)利，知道什么樣的行為是非法占用耕地資源，如果由于建設(shè)宅基地而導(dǎo)致耕地遭到破壞，是需要承擔(dān)責(zé)任的。做好農(nóng)村宅基地的確權(quán)登記工作，能夠?qū)φ赜枰砸?guī)范，強化管理，對于有關(guān)的歷史遺留問題也能夠得到有效解決。做好這項工作，為農(nóng)村各項工作的穩(wěn)定有序展開創(chuàng)造良好的條件。

1 農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作的意義

農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作是非常具有現(xiàn)實意義的，主要體現(xiàn)為對農(nóng)民的合法權(quán)益予以保護、促進農(nóng)村進一步深化改革、宅基地數(shù)據(jù)庫得以健全，具體如下方面。

1.1 對農(nóng)民的合法權(quán)益予以維護

中國的穩(wěn)定發(fā)展有賴于農(nóng)村的穩(wěn)定發(fā)展，因為農(nóng)村占地面積大，而且在中國人口中，農(nóng)民占有絕大多數(shù)。對于農(nóng)民而言，宅基地是他們的重要財產(chǎn)，是維護生存的必需品。雖然農(nóng)民對宅基地只有使用權(quán)，但是，做好確權(quán)登記是關(guān)乎他們切身利益的大事情。將宅基地確權(quán)登記工作做好，對農(nóng)民宅基地使用權(quán)從法律層面予以確認，使得有關(guān)土地權(quán)屬的矛盾糾紛問題得到解決，農(nóng)村的社會矛盾因此得到緩解，農(nóng)民可以用法律維護土地使用權(quán)。做好這項工作，有助于夯實農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)，對農(nóng)村各項工作的順利展開起到了促進作用。

1.2 促進農(nóng)村進一步深化改革

農(nóng)村改革的不斷深化，宅基地確權(quán)登記工作的展開，使得改革的步伐加快，對城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展起到了促進作用。農(nóng)民的經(jīng)濟收入增長，農(nóng)村環(huán)境得到改善，推進農(nóng)村地區(qū)健康發(fā)展。農(nóng)民對宅基地有使用權(quán)，農(nóng)民的這個權(quán)利在法律上被確認并得到保護。在實施的過程中，宅基地制度還要根據(jù)實際不斷完善，使得建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場進一步強化，農(nóng)村改革工作全面開展起來。宅基地確權(quán)登記工作讓農(nóng)民在財產(chǎn)方面享受了更多的權(quán)利，對城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展起到了一定的促進作用。

1.3 宅基地數(shù)據(jù)庫得以健全

宅基地數(shù)據(jù)庫越來越健全，實現(xiàn)了常態(tài)化管理。在農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作中，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度和產(chǎn)籍制度進一步健全，將城鄉(xiāng)一體化的地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫建立起來，同時將相關(guān)的信息管理系統(tǒng)建立起來，做到日常信息變更與年度信息變更結(jié)合起來，使得變更宅基地地籍?dāng)?shù)據(jù)的機制更加完善，使得農(nóng)村宅基地實現(xiàn)信息化管理，并實現(xiàn)常態(tài)化管理。

2 農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作中所存在的問題

1987年，上海啟動宅基地調(diào)查確權(quán)登記工作，對符合條件的農(nóng)民個人發(fā)證。到1992年底，共發(fā)放1013000張證書，登記發(fā)證率超過90%。從2014年開始，國家啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，不動產(chǎn)登記力度進一步加大。2016年，在《上海市不動產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》中詳細敘述了宅基地依申請登記工作中需要遵循的原則。但是，在具體的工作中，宅基地確權(quán)登記沒有達到預(yù)期的效果。主要體現(xiàn)為如下幾個方面的問題。

2.1 相關(guān)的法律法規(guī)沒有跟進

在農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作中，由于沒有對農(nóng)村宅基地確權(quán)制度從設(shè)計出發(fā)予以調(diào)整和不斷完善，即便出臺了相關(guān)的法律，也會存在相關(guān)的法律條文不符合實際的問題，這就會嚴重影響宅基地確權(quán)登記工作的順利展開，甚至?xí)?dǎo)致確權(quán)登記缺乏有效性。中國關(guān)于農(nóng)村宅基地確權(quán)登記的法律法規(guī)雖然出臺，但是還沒有完善，通常在條文中所體現(xiàn)的是行為規(guī)范以及政府針對此采用的調(diào)節(jié)控制方法。

2.2 宅基地確權(quán)登記工作規(guī)劃缺乏完善性

中國的經(jīng)濟制度越來越完善，人們有了更多的社會需求，對住房也更是高標準、嚴要求。處于這種環(huán)境中，一些農(nóng)民自主建房的時候往往存在超過規(guī)定規(guī)模的問題，沒有按照標準規(guī)定建房，尤其是在建房地址的選擇上，更是存在隨意性。這樣就會出現(xiàn)一些新的問題，即農(nóng)村的一些居民在不拆老住房的情況下建新住房，嚴重影響了政府管理，農(nóng)村規(guī)劃也很難全面實施，當(dāng)進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的時候也會存在各種障礙。現(xiàn)在中國的新農(nóng)村建設(shè)正如火如荼地展開，更需要對宅基地確權(quán)登記目標明確，做好規(guī)劃工作，并以此為指導(dǎo)實施農(nóng)村宅基地建設(shè)。但是，由于農(nóng)村規(guī)劃不能與土地利用之間建立統(tǒng)一關(guān)系，使得新農(nóng)村建設(shè)工作不能快速推進。按照有關(guān)的法律法規(guī)，使用農(nóng)村宅基地需要按照有關(guān)的法律進行審批，要與集體組織成員的規(guī)定相符合，農(nóng)民可以享受宅基地權(quán)利，除了住房之外，還包括庭院以及其他的用地。但是，一些村民利用宅基地將倉庫建立起來，或者建一些具有其他用途住房，甚至還有的農(nóng)民將大面積的土地建設(shè)成為晾曬糧食的場地。這就出現(xiàn)了新的問題，工作人員在進行農(nóng)村宅基地登記的時候，采用何種方法才能將這些情況詳細記錄下來呢？如何將農(nóng)村宅基地的使用范圍確定下來呢？這些都是需要思考的問題。如果登記人員不能準確把握就會嚴重影響不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的順利展開。

2.3 流轉(zhuǎn)機制不夠健全

農(nóng)村宅基地中，關(guān)于宅基地流轉(zhuǎn)方面存在局限，不能將農(nóng)民的財產(chǎn)全面體現(xiàn)出來。中國走城鎮(zhèn)化發(fā)展道路，雖然農(nóng)村的人口數(shù)量比較多，而且呈現(xiàn)出連年遞增的趨勢，但是，一些農(nóng)民在城市里居住，希望自己的農(nóng)村住房能夠為自己創(chuàng)造利益，所以，對房屋流轉(zhuǎn)充滿期待。具體實施中，受到宅基地流轉(zhuǎn)制度的局限，加之各種利益的影響，一些農(nóng)民從私人利益出發(fā)，沒有經(jīng)過有關(guān)部門同意的情況下將宅基地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，也有的農(nóng)民將宅基地的用途改變，進行小型加工工廠建設(shè)。這種做法沒有按照國家的統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行，在實施登記管理的時候，必然會使得農(nóng)村的整體規(guī)劃受到影響。

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織中符合條件的人員才能具備宅基地使用權(quán)，如果不符合條件，就不能享有使用權(quán)。所以，需要進一步明確宅基地的使用權(quán)，特別是一些城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域。一些農(nóng)民不按照有關(guān)法律規(guī)定將宅基地私下轉(zhuǎn)讓，由此改變了宅基地的使用權(quán)，嚴重影響了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的權(quán)益。對于這些情況的存在，當(dāng)?shù)怯洸块T在調(diào)查宅基地權(quán)屬的時候，就會困難重重，導(dǎo)致宅基地登記不準確，集體經(jīng)濟組織也會因此出現(xiàn)內(nèi)部矛盾問題，社會中存在不穩(wěn)定因素。

3 組織管理視角實施農(nóng)村宅基地登記工作的有效策略

從組織管理視角實施農(nóng)村宅基地登記工作，需要采用科學(xué)有效的宅基地確權(quán)登記方式、規(guī)范農(nóng)村宅基地確權(quán)登記程序、做好登記與公證工作，具體有以下幾點。

3.1 采用科學(xué)有效的宅基地確權(quán)登記方式

宅基地的確權(quán)登記中，最為突出的是托倫斯登記方法和權(quán)利登記方法。在中國，宅基地的使用權(quán)被劃歸到用益物權(quán)范疇，農(nóng)民對房屋的所有權(quán)以及對土地的使用權(quán)需要經(jīng)過登記之后才能將其權(quán)利歸屬確定下來。中國的不動產(chǎn)登記制度還需要進一步完善，對于這項工作需要按照有關(guān)的法律法規(guī)進行，根據(jù)實際需要合理應(yīng)用制度并調(diào)整制度，以切實地發(fā)揮制度的指導(dǎo)作用。中國的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)中存在局限，就會使得農(nóng)民違反相關(guān)的法律法規(guī)擅自將自己的宅基地轉(zhuǎn)讓給他人，從中獲利。這種現(xiàn)象在農(nóng)村存在，是由于宅基地確權(quán)登記方式不夠完善，嚴重影響這項工作的順利展開。政府就要從組織管理的角度出發(fā)要求有關(guān)的部門強化管理工作，采取科學(xué)有效地整改措施，使得農(nóng)民的合法利益得到保護，真正意義地將農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作落實。

3.2 規(guī)范農(nóng)村宅基地確權(quán)登記程序

對農(nóng)村宅基地確權(quán)登記程序予以規(guī)范，使其工具價值充分發(fā)揮出來。隨著宅基地的登記效率的提高，有關(guān)人員對于監(jiān)督管理工作更能夠落實到位，實現(xiàn)安全交易，使用權(quán)人能夠獲得法律保護。發(fā)揮宅基地確權(quán)登記的目的價值，需要嚴格按照登記的程序進行，登記工作要有獨立性，各項工作獨立運行。在登記程序中，產(chǎn)權(quán)權(quán)利人以及不動產(chǎn)登記機構(gòu)都是登記的使用主體，經(jīng)過宅基地的使用權(quán)人申請、申報之后，不動產(chǎn)的登記人員受理這項工作并實施審核。不動產(chǎn)登記機構(gòu)以及不動產(chǎn)登記申請人對于相應(yīng)的權(quán)利以及需要履行的義務(wù)都要落實。宅基地使用權(quán)的設(shè)立需要不動產(chǎn)登記機關(guān)作出準確判斷。

3.3 做好登記與審批工作

在農(nóng)村宅基地確權(quán)登記的審批工作中，要做到客觀、公正地行使審批權(quán)，并對審批的結(jié)果承擔(dān)責(zé)任。在事情特殊的情況下，審批可以保障提高效率，且發(fā)揮法律效力。審批部門要了解所有的工作事項，并詳細分析，確保事項的真實可靠，而且合法。對于此，有必要借鑒歐美國家的做法，在審批之前要按照有關(guān)制度做好審查工作，效果會更好一些。社會不斷發(fā)展，農(nóng)村宅基地確權(quán)登記制度依然存在不足之處，強化審批工作使得這項工作更加完善，所以，對農(nóng)村宅基地登記進行審批，可以使得登記機構(gòu)所提供的登記符合要求，登記信息更加準確，減少失誤率，農(nóng)民的權(quán)益得到保護。

4 結(jié)束語

通過上面的研究可以明確，從當(dāng)前的農(nóng)村土地管理工作情況來看，宅基地管理依然是重要的工作，也是基礎(chǔ)性工作。宅基地管理工作做到位，就可以起到耕地資源保護的作用，使得耕地資源合理利用。長期以來，雖然中國對農(nóng)村宅基地管理工作非常重視，但是依然存在一些問題，而且許多是歷史遺留問題，要徹底解決是存在一定的難度的。所以，當(dāng)前開展農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作，就需要對當(dāng)前所存在的問題進行分析，采取科學(xué)優(yōu)秀的解決措施，以維護農(nóng)民的宅基地使用合法權(quán)益，避免浪費農(nóng)村耕地資源，為新農(nóng)村建設(shè)創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。

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