保障房加碼會有多大效果

熊園

保障房投資強度應會明顯小于棚改，保障性租賃住房對地產投資的拉動不宜高估，僅靠保障房建設難以扭轉地產下滑趨勢。

2021年中央經濟工作會議強調“推進保障性住房建設”，預示著2022年保障房建設將進入實際發力階段，這背后可能是出于兩方面考慮：一方面，保障房建設可作為2022年穩地產、穩經濟的抓手;另一方面，共同富裕導向下，保障房也是優化民生相關的公共服務供給、彌合收入差距、實現共同富裕的重要抓手。

棚改是針對城鎮中危舊、擁擠、生產生活存在明顯安全隱患的棚戶區進行大規模改造，主要目的是為改善上述居住條件較差家庭的居住條件，實施地點主要是城中村、工礦區等。

保障房是為解決中低收入者的住房困難而建立的長效制度，包括保障性租賃住房、公租

房、共有產權房三大類，其中保障性租賃住房是后續發力重點。

具體來看，保障房（保障性租賃住房）與棚改相比，主要有五大區別：

需求群體不同：棚改針對的是房屋危舊、擁擠、公共設施不全、存在安全隱患的棚戶區居民，即有住房、但居住條件較差的群體;保障性租賃住房針對的是住房困難的新市民、青年人（如進城務工人員、新就業大學生等）的居住需求。

供給主體不同：棚改完全由政府主導，通過實物安置或貨幣補償的方式，為棚戶區居民提供新住房;保障性租賃住房是政府給予政策支持（土地、財稅、金融等），引導多主體投資、多渠道供給。

實施區域不同：棚改在全國多數城市均有實施，規模較大;而保障性租賃住房主要在人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市實施。

持續時間不同：棚改是為提升棚戶區居住條件而實施的改造行動，相對短期，目前已逐步退出;保障房是為解決中低收入群體的住房困難，是長效機制。

有無產權不同：棚改住房的所有者都是有產權的;保障性租賃住房的租賃人沒有產權。

根據此前公布的棚改計劃完成情況，2016-2020年，全國棚改開工2300多萬套，完成投資約7萬億元;同期地產投資合計約76.5萬億元，簡單計算棚改投資規模約為地產投資的9.2%左右。

保障房投資強度應會明顯小于棚改。據住建部數據，2021年，全國40個城市計劃新籌集保障性租賃住房93.6萬套，1-9月已開工72萬套，完成投資775億元。按此推算，每套保障性租賃住房的投資約為10.8萬元。如上所述，2016-2020年，對應每套棚改住房投資約30.4萬元。簡單看，保障房投資強度僅為棚改的1/3左右。

保障房投資強度不及棚改，背后原因可能有二：

其一，保障性租賃住房通過新建住房和籌集存量房兩種方式獲得，籌集存量房的成本相對較低。棚改房屋的產權完全由居民獲得，因此不論是新建住房，或是貨幣化安臵后居民自行購房，最終對應的都是一套完整住房的成本。而保障性租賃住房的產權并不會轉移給居民，對于采用存量住房轉化方式籌集的住房，無須付出一套完整的住房成本，因此籌集存量房的成本相對較低。

其二，多個城市的籌建計劃包括房間數、床位數，而非一套完整的住房。如上海計劃在“十四五”時期，形成供應租賃住房超過42萬套（間、宿舍床位），其中租賃房22萬套（間），宿舍床位20萬張，而一個房間或床位的籌建成本明顯低于一套完整住房。

按我們的預估，“十四五”全國新建保障性租賃住房925萬套，2022年作為計劃實施前期，投資比例可能略高，假設是1/4左右，即175萬套;單套投資金額10.8萬元，則總投資金額約2500億元，對地產投資的帶動在1.4個百分點左右。

保障性租賃住房對地產投資的拉動不宜高估，僅靠保障房建設難以扭轉地產下滑趨勢，要真正穩定地產投資，可能還需政策進一步松動，包括加速發放按揭貸、開發貸等等。