法拍房限購堵住調(diào)控Bug

張宏羽

（圖/視覺中國）

1月21日，上海市住建委等8部門聯(lián)合發(fā)布樓市調(diào)控新政“滬十條”。隨后，上海打出一套樓市調(diào)控“組合拳”，將法拍房納入限購政策的首套房源。記者注意到，在公拍網(wǎng)、阿里拍賣等平臺上，打開上海法院司法拍賣的上海市商品住房頁面，就會彈出一條“限購”的特別提醒。提醒還指出：“拍賣成交確認(rèn)后，因買受人無購房資格的，將依法承擔(dān)悔拍等法律后果。”上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰此前表示，上海出臺的一系列調(diào)控“組合拳”是對炒房行為的精準(zhǔn)打擊。法拍房納入限購政策范圍，則堵住了漏洞。

近幾年，法拍房市場的熱度居高不下，一度成為樓市中的“新寵”。資料顯示，僅2020年一年，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市共計成交法拍房10154套。根據(jù)百度公開的搜索指數(shù)，2015年“法拍房”搜索指數(shù)的峰值僅為137，到了2020年，“法拍房”搜索指數(shù)的峰值竟達(dá)到了1631。短短5年時間，網(wǎng)民對法拍房的搜索量翻了十倍不止。社會的異常關(guān)注將這個原本小眾的市場迅速炒熱，但過熱的背后，也隱藏著一些亂象與風(fēng)險。

法拍房市場的“初世代”

法拍房指的是遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。當(dāng)債務(wù)人（業(yè)主）無力履行按揭合約或無法清償債務(wù)時，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權(quán)。

1991年，《民事訴訟法》正式確立司法拍賣制度。1998年通過并實施的《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干向題的規(guī)定》，確認(rèn)司法拍賣是處置訴訟資產(chǎn)的主要方式，法院可以委托拍賣。2009年，《關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》通過并實施，規(guī)定由人民法院內(nèi)部的司法技術(shù)輔助部門負(fù)責(zé)組織當(dāng)事人選定拍賣機(jī)構(gòu)，監(jiān)督拍賣活動，使得委托拍賣已成為我國的司法拍賣的固定模式。

但在很長一段時間里，司法拍賣都是在線下進(jìn)行，這樣的拍賣方式受到宣傳覆蓋面、地域、時間等的限制，競拍人數(shù)明顯不足，很多司法拍賣不能夠?qū)崿F(xiàn)充分競價，甚至出現(xiàn)流拍。所以，最早的法拍房市場還是樓市的“冷門”。

2012年，浙江法院率先嘗試網(wǎng)絡(luò)拍賣，取得一定效果，線上司法拍賣就此萌芽。2013年3月，我國第一起以土地使用權(quán)和廠房為標(biāo)的物的司法拍賣在網(wǎng)絡(luò)上成交，隨后，更多法院在線上開展拍賣房產(chǎn)變現(xiàn)的執(zhí)行工作。2016年，《關(guān)于司法拍賣網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫的公告》發(fā)布，確定將淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)及中拍網(wǎng)5家平臺納入名單庫。2017年，《關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》正式實施，確立了網(wǎng)絡(luò)司法拍賣優(yōu)先的原則。

當(dāng)法拍房市場在線上“開花”，越來越多的人抱著“撿漏”的心態(tài)入場。2015年就開始關(guān)注法拍房的王先生告訴記者，當(dāng)時他無意間看到了法院拍賣的頁面，那上面多是折價、平價的房子，他便心動了。那時候，為了“撿漏”，王先生還做了一番功課，比如預(yù)估地塊之后的潛力、弄懂法拍房的相關(guān)政策、看清競買公告上的每一處細(xì)節(jié)、鉆研出價技巧、預(yù)估競拍對手的心理……王先生表示，法拍房市場的“初世代”都較為冷靜與理性，很多時候都能實現(xiàn)“撿漏置業(yè)”。

香港一高校的經(jīng)濟(jì)研究員繆兆寬告訴記者，最初能在法拍房市場“撿漏置業(yè)”，是因為法拍房較商品房主要有以下優(yōu)勢：價格合理是其最大優(yōu)勢，據(jù)統(tǒng)計，法拍房的價格通常比市價低10%至30%，因此吸引了一大批購房者;其次是政策原因，法拍房通常購房資格要求會較商品房更低，甚至有的城市不限購，這也相當(dāng)于降低購買門檻;稀缺性也是法拍房的一大優(yōu)勢，一些法拍房的區(qū)位條件十分優(yōu)越，平日里少有類似房源出售，卻因種種原因被拍賣。

2016年，20個城市出臺限購新政，就在新政出臺的五個月后，全國樓市又迎來了新一輪的樓市調(diào)控，“房住不炒”成為房地產(chǎn)市場所遵循的基本原則。在隨后的幾年里，從一線城市到四線城市同時發(fā)力，調(diào)控政策如浪潮一樣不斷加碼，進(jìn)行限購、限貸、限價、限售、限商。

然而，正如一些人所說，城市化的大潮中，房子早已不限于單純居住的功能，它仿佛成了一張張搶手的城市入場券，房子背后可能是更好的婚姻、子女教育、醫(yī)療、信息、營商環(huán)境、公共福利等資源支配權(quán)。當(dāng)越來越多人涌向一線城市，面對房源緊張、房價過高的情況時，為了獲得一張入場券，通過法拍房“曲線置業(yè)”便成為一種選擇。法拍房越受公眾追捧，這就越意味著“撿漏”的空間正被不斷壓縮，“初世代”們的時代逐漸過去。

火爆背后暗潮涌動

2020年9月，成龍在北京NAGA上院的豪宅被法拍。雖然之后這場拍賣被法院撤回，然而明星效應(yīng)在無形之中為法拍房拉來了一波熱度。在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中，房產(chǎn)的司法拍賣大多設(shè)有專門一欄。在法拍網(wǎng)站上圍觀競拍，也已成為一些網(wǎng)友的日常。

法拍房崛起得十分迅猛，很多人發(fā)現(xiàn)，從2020年下半年開始，住宅類的法拍房很少有流拍現(xiàn)象，多是溢價成交。今年1月中旬，上海外灘的一套法拍的江景豪宅，圍觀人數(shù)達(dá)到70430人次，成為當(dāng)時最受關(guān)注的標(biāo)的之一。1月下旬，上海閔行區(qū)龍茗路上的一套法拍房，在1天的競價周期內(nèi)，出價達(dá)458次，成交價高達(dá)1524萬余元，比評估價高出近300萬元。

同樣是在今年1月，深圳龍崗萬科清林徑一“兇宅”（2018年有租客在屋內(nèi)自殺身亡）被法拍，吸引了13人參與競拍，共競拍46次，圍觀人數(shù)過萬，成交總價達(dá)243萬余元。此前，阿里拍賣還發(fā)布過招聘帖，緊急招聘一名“兇宅試住主播”，通過淘寶直播24小時展示房屋房型及居住體驗。一些網(wǎng)友感慨，傳統(tǒng)的一些忌諱，似乎在購房需求面前顯得沒那么重要了。

根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的2020年年報，二手房交易規(guī)模開始回升，2020年全國二手房交易規(guī)模達(dá)7.3萬億元，同比增長8.1%，成交量則達(dá)到了420萬套，2020年二手房交易額是2015年來的最大值。法拍房需求，正隨著二手房的需求“水漲船高”，價格也一路走高。

需要注意的是，這幾年法拍房行情火爆的背后，一些樓市投資客瞄準(zhǔn)政策的漏洞，拍下就轉(zhuǎn)手，賺個差價。法拍房市場的發(fā)展歷程，可謂一個暗潮涌動的歷程：法拍房從折價到平價再到溢價，競拍者的心理也從“撿漏置業(yè)”到“曲線置業(yè)”再到投機(jī)炒房。當(dāng)這一市場背離“房住不炒”的原則后，如何將這陣怪風(fēng)及時剎住，是樓市調(diào)控的一道必答題。

此外，對于不了解法拍房的人來說，貿(mào)然競拍法拍房是存在一定風(fēng)險的。有業(yè)內(nèi)人士指出，法拍房首先面臨的可能是貸款障礙，違法搭建、屬于期房的房屋不能貸款;其次還有入住清場風(fēng)險，一些遺留問題會導(dǎo)致房屋拍賣后無法居住，甚至長期無法騰房;再者還會面臨無法過戶的問題，產(chǎn)權(quán)不明的房屋可能會有此類風(fēng)險。此外，競拍者還可能承擔(dān)高額稅費和欠費、房屋具有隱形瑕疵等風(fēng)險。業(yè)內(nèi)人士提醒，購房還需謹(jǐn)慎，要根據(jù)具體情況酌情選擇，不提倡盲目跟風(fēng)。

劍指亂象化解風(fēng)險

隨著一線城市迎來新一輪的樓市調(diào)控，上海也通過限購政策，給出法拍房這道必答題的答案。此次向樓市亂象亮劍，消除了法拍房市場長久以來存在的Bug，鞏固了“房住不炒”的原則。

據(jù)了解，對于樓市亂象的治理，上海等一線城市還在供給側(cè)持續(xù)發(fā)力，積極探索調(diào)控政策的2.0版本。1月30日，上海發(fā)布《上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》（簡稱《綱要》）。《綱要》指出，要保持房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，加大住宅用地供應(yīng)，完善住房供需平衡的長效機(jī)制。近期發(fā)布的《中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》也顯示，“十四五”期間，臨港新片區(qū)將顯著增加住房供應(yīng)總量，住房用地供應(yīng)720公頃，較“十三五”增加約220%，預(yù)計新增供應(yīng)各類住房1600萬平方米、約20萬套。

記者還注意到，對于法拍房存在的潛在風(fēng)險，各方都在盡可能化解。除了在競拍公告里明確相關(guān)信息，一些法院也在清場騰房這一問題上想盡辦法，打消競拍者的顧慮。此前，上海二中院在一起借款合同糾紛案件的執(zhí)行過程中，于2019年5月拍賣了被執(zhí)行人名下一處五金交易中心400套房屋。由于被執(zhí)行人涉案眾多，各類矛盾激化，400套房屋中有近100套被非法強(qiáng)占。為此，執(zhí)行團(tuán)隊分門別類厘清矛盾，有針對性地做好釋法說理工作，維護(hù)申請執(zhí)行人、買受人的合法權(quán)益，最后400套房屋全部交付買受人。更多人能夠無后顧之憂地拍下法拍房，也成為司法權(quán)威樹立、司法環(huán)境提升的一個標(biāo)志。