房產(chǎn)稅改革對(duì)城市房?jī)r(jià)的影響
——以上海市為例

嚴(yán) 晨

（華東政法大學(xué) 商學(xué)院，上海 201620）

一、引言

在中國(guó)的文化觀念中，房子是給予人們幸福感和安全感的存在，房地產(chǎn)行業(yè)一直是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。2000 年后中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展，特別是從2006 年以來(lái)，房?jī)r(jià)一直在上漲。房?jī)r(jià)的快速上漲引起了人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的密切關(guān)注。顯然，高漲的房?jī)r(jià)會(huì)導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富分配的不平衡，這對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和人民生活的保障有著很大的影響。

為了抑制房?jī)r(jià)的瘋漲，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境，政府多次發(fā)布房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控政策。然而，由于住房持有成本較低，高房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有抑制人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住房需求，對(duì)高收入人群的投資需求也沒(méi)能起到有效的遏制作用，相反，年年高漲的房?jī)r(jià)使得人們迫切涌入，以規(guī)避未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)更高的這種風(fēng)險(xiǎn)。可以看出，宏觀調(diào)控政策可以穩(wěn)定城市房?jī)r(jià)。作為緩解住房供需矛盾、抑制高收入階層特殊投資需求的一種方式，征收房產(chǎn)稅是其中一種可能。

2011 年1 月，政府首次在上海市和重慶市實(shí)施差異化房產(chǎn)稅政策，至今已經(jīng)10 年多了。房產(chǎn)稅試點(diǎn)的重要目的之一是控制房?jī)r(jià)。在房產(chǎn)稅全面開(kāi)征前，對(duì)試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅征收的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行客觀分析，對(duì)未來(lái)政府制定差異化房?jī)r(jià)調(diào)控政策有著重要意義。目的之一是讓我們清楚地了解房產(chǎn)稅改革在試點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮的作用，另一個(gè)目的是希望通過(guò)觀察試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅政策對(duì)其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，為其他地區(qū)的房?jī)r(jià)調(diào)控改革提供理論借鑒。

二、文獻(xiàn)綜述

自政府首次在上海和重慶推出房產(chǎn)稅以來(lái)，學(xué)者們一直在討論房產(chǎn)稅的利與弊。曹玉萍[1]（2019）通過(guò)將上海市、重慶市征收房產(chǎn)稅的效果進(jìn)行對(duì)比，認(rèn)為房產(chǎn)稅并沒(méi)有發(fā)揮明顯作用去抑制兩個(gè)試點(diǎn)城市的房?jī)r(jià),以及開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的影響在抑制房?jī)r(jià)的上漲是非常小的。劉仲吉、茅鑫艷[2]（2019）分析了房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的實(shí)施現(xiàn)狀，然后以南通城市為例,從國(guó)家政策層面和實(shí)地調(diào)查,分析了房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的影響,并認(rèn)為從兩個(gè)試點(diǎn)城市的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,降低房?jī)r(jià)的預(yù)期不應(yīng)放置在征收房產(chǎn)稅的政策上。聶戀歡[3]（2020）從理論上分析了重慶市房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀、征收前后房?jī)r(jià)的變化以及房產(chǎn)稅改革中存在的問(wèn)題，她認(rèn)為房產(chǎn)稅的改革還存在很多問(wèn)題，但房產(chǎn)稅的征收是大方向，房產(chǎn)稅政策將根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整和完善，推廣和普及。大多數(shù)學(xué)者對(duì)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的分析都是從理論的角度進(jìn)行的。需要運(yùn)用實(shí)證模型，以上海市為例研究房產(chǎn)稅對(duì)城市房?jī)r(jià)變化的具體影響。

三、征收房產(chǎn)稅的意義

（一）抑制房地產(chǎn)泡沫

房?jī)r(jià)會(huì)上漲的想法已經(jīng)深入人心。高收入人群將房地產(chǎn)作為一種投資產(chǎn)品而受益，這就是房地產(chǎn)投機(jī)，也就是我們說(shuō)的“炒房”。盡管房產(chǎn)稅的征收不能完全遏制這一現(xiàn)象,但是因銷售、租賃造成的稅收成本在一定程度上可以打擊房地產(chǎn)投機(jī)的那部分人,在抑制房?jī)r(jià)的快速上漲和預(yù)防嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫中發(fā)揮了作用。

（二）增加政府財(cái)政收入

房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅的一種，房產(chǎn)稅的征收可以促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)稅體系的發(fā)展，為政府提供一定的財(cái)政收入。此外，基于房產(chǎn)稅穩(wěn)定的來(lái)源，政府可以利用房產(chǎn)稅收入，長(zhǎng)期用于改善城市基礎(chǔ)建設(shè)、城鎮(zhèn)化建設(shè)和公共服務(wù)建設(shè)等。

（三）調(diào)節(jié)個(gè)人收入分配

房產(chǎn)稅的征收一般采用累進(jìn)稅率制度，對(duì)不同類型、不同價(jià)格的房產(chǎn)進(jìn)行合理區(qū)分，對(duì)價(jià)格較高的房產(chǎn)征收高稅率，對(duì)價(jià)格較低的房產(chǎn)征收低稅率，這相當(dāng)于對(duì)不同收入水平的人群進(jìn)行了收入再分配，限制了那些擁有多套房產(chǎn)和高端住宅的人的購(gòu)買力。政府稅收收入也可以用于轉(zhuǎn)移支付，即為低收入人群提供生活保障和補(bǔ)貼救濟(jì)，或是增加公共福利。從這個(gè)角度來(lái)看，房產(chǎn)稅也有利于調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富的分配，緩解大量財(cái)富被少數(shù)人占有的情況，促進(jìn)社會(huì)公平和社會(huì)效率，確保資源配置的優(yōu)化。

四、房產(chǎn)稅改革對(duì)上海房?jī)r(jià)影響的實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)選取

選取的數(shù)據(jù)均來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《主要城市年度數(shù)據(jù)》。由于上海市房產(chǎn)稅改革從2011 年1 月開(kāi)始實(shí)施，故選取2011 年之后七年的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理。

表1 上海市住宅商品房平均售價(jià)與地方財(cái)政房產(chǎn)稅年度數(shù)據(jù)

（二）模型與變量

一般地，我們認(rèn)為影響房?jī)r(jià)的主要因素大致有通貨膨脹、固定資產(chǎn)投資、工資收入水平等。著力于觀察房地產(chǎn)稅收改革對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)制，故選取住宅商品房平均售價(jià)（PRICE）作為被解釋變量，房產(chǎn)稅（TAX）作為解釋變量，引入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅投資額（INV）為控制變量。為了消除可能存在的異方差性，出于模型平穩(wěn)性的考慮，將數(shù)據(jù)取對(duì)數(shù)，因此模型的解釋變量、被解釋變量、控制變量分別記為lnTAX、lnPRICE、lnINV，建立如下計(jì)量模型：

（三）實(shí)證分析

1.描述性統(tǒng)計(jì)

著重于研究征收房產(chǎn)稅對(duì)城市房?jī)r(jià)的影響，引入房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅投資額這兩個(gè)變量，通過(guò)建立計(jì)量模型，進(jìn)行普通最小二乘估計(jì)（OLS）。根據(jù)獲取的數(shù)據(jù)，可以得到變量描述性統(tǒng)計(jì)如下：

表2 變量描述性統(tǒng)計(jì)

2.單位根檢驗(yàn)

為避免模型分析出現(xiàn)“偽回歸”情況，首先使用ADF 方法對(duì)變量的穩(wěn)定性進(jìn)行檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表3、表4：

表3 單位根檢驗(yàn)

表4：?jiǎn)挝桓鶛z驗(yàn)

由表3 可知，在5%的顯著性水平上，P 值小于0.05，故拒絕原假設(shè)，變量“房產(chǎn)稅”為平穩(wěn)序列。在對(duì)變量“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅投資額”分析時(shí)，得到的結(jié)果為不平穩(wěn)，但二階差分之后為穩(wěn)定序列（表4）。

3.普通最小二乘估計(jì)

根據(jù)變量“住宅商品房平均售價(jià)”“房產(chǎn)稅”取對(duì)數(shù)后的數(shù)據(jù)，以及變量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅投資額二階差分后的數(shù)據(jù)，運(yùn)用計(jì)量軟件進(jìn)行普通最小二乘回歸，結(jié)果如下表所示：

表5 回歸結(jié)果

由表5 可知，的系數(shù)為0.542637，說(shuō)明在其他因素不變的情況下，征收房產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)變動(dòng)之間呈現(xiàn)正相關(guān)，它的經(jīng)濟(jì)意義是，征收房產(chǎn)稅每增加1 個(gè)百分點(diǎn)，住房?jī)r(jià)格會(huì)增加約0.54%。同時(shí)可以看到，可決系數(shù)接近于1，表明該模型擬合度較好，圖1 也顯示了這一點(diǎn)。另外，根據(jù)t 統(tǒng)計(jì)量（5.514393）和P 值（0.0117）可以得出，在5%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，這表明解釋變量對(duì)被解釋變量產(chǎn)生了顯著影響，也就是房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)存在著顯著影響。

圖1 模型擬合度曲線

4.序列相關(guān)性

運(yùn)用LM 測(cè)試檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷男蛄邢嚓P(guān)性，結(jié)果如下：

表6 LM 測(cè)試

由表6 可知，在5%的顯著性水平下，P 值大于0.05，故拒絕“模型存在一階序列自相關(guān)”的原假設(shè)，我們認(rèn)為該模型不存在一階序列自相關(guān)的問(wèn)題。

5.格蘭杰因果檢驗(yàn)

表7 格蘭杰因果檢驗(yàn)

由上表可知，房產(chǎn)稅不是房?jī)r(jià)的格蘭杰原因，房?jī)r(jià)是房產(chǎn)稅的格蘭杰原因。即征收房產(chǎn)稅不助于解釋住房?jī)r(jià)格的變化，在某種程度上也能反映出在影響房?jī)r(jià)的眾多因素中，房產(chǎn)稅僅起到其中一小部分作用。

五、政策建議

一是優(yōu)化稅收制度，擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍。如果現(xiàn)行政策繼續(xù)實(shí)施，會(huì)使擁有大量存量房的人擠占市場(chǎng)。在房產(chǎn)稅政策立法推進(jìn)之前，其他地方可能會(huì)出現(xiàn)搶房的現(xiàn)象，導(dǎo)致房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)非自然高漲。建議將房產(chǎn)稅的征收范圍擴(kuò)大到增量房和存量房?jī)煞N類型，這樣既可以促進(jìn)縮小貧富差距，也可以擴(kuò)大地方財(cái)政收入的來(lái)源。

二是制定科學(xué)的房產(chǎn)稅稅率。在累進(jìn)稅率的基礎(chǔ)上，實(shí)行差別稅率，房產(chǎn)稅稅率的設(shè)置應(yīng)該考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、區(qū)域人均家庭收入、住房使用率和其他相關(guān)因素，如高檔住房和普通住房的差異、大中小城市的差異、東部和西部地區(qū)的差異等。稅率的適用范圍可以通過(guò)集中監(jiān)管立法，不同區(qū)域在統(tǒng)一的中央規(guī)章內(nèi)確定最終適用稅率，根據(jù)區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r的差異，調(diào)整適用稅率，使房產(chǎn)稅可以在稅收監(jiān)管中發(fā)揮作用。

三是加快政府保障房建設(shè)。我國(guó)房?jī)r(jià)高漲的原因非常復(fù)雜，但最重要的一點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)的供求結(jié)構(gòu)不平衡。房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給大部分是面向高收入人群的，而面向中低收入人群的住房供給較少，為抑制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，特別要加快公共租賃住房和保障性經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。

四是建立健全購(gòu)房機(jī)制。對(duì)民用住房的投資加以限制，以免擠占有限的住房資源。