芻議投資性房地產公允價值計量模式

黃剛

光控安石（北京）投資管理有限公司

一、緒論

《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》規(guī)定，在對投資性房地產進行后續(xù)計量時可采用成本計量模式和公允價值計量兩種模式。本文重點論述了投資性房地產公允價值計量模式的不足。本文認為，投資性房地產公允價值計量模式在我國推行是一個較為長期的過程，不但需要客觀公正的會計人員、審計人員和評估機構的支持,同時也需要建立和完善各種相關法規(guī)予以制約和規(guī)范。各方面的協(xié)調發(fā)展與規(guī)范，是提高投資性房地產財務信息披露質量,也是促進國內資本市場和房地產市場平穩(wěn)發(fā)展的迫切需要。

二、投資性房地產后續(xù)計量模式介紹

投資性房地產后續(xù)計量模式分為歷史成本法和公允價值法。但采用哪種方法計量，企業(yè)具有一定的主觀性。準則明確規(guī)定，企業(yè)對投資性房地產的后續(xù)計量，一般應當在資產負債表日采用歷史成本計量模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，但是只要投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計[1]。即可采取公允價值計量模式。

這個規(guī)定，無疑給企業(yè)創(chuàng)造了想象空間。當企業(yè)需要利潤貢獻時，便列舉出市場活躍的例證，同時也可以做出讓外部審計機構認可的書面決議，用于支持該項房產采用公允價值計量。這樣以來，企業(yè)選擇何種方式計價，已完全掌握在企業(yè)的手中。

目前國內上市公司中涉及投資性房地產業(yè)務的公司數量和規(guī)模都較為龐大。我們看一組數據。截至2019年三季度末，A股上市公司中有1831家公司涉及投資性房地產業(yè)務，含涉及該業(yè)務的公司數量較10年前增加了1141家。2019年三季度末上市公司涉及的投資性房地產投資規(guī)模合計達1.3萬億元，較僅僅兩年前的2016年居然增長了16倍。此外，公允價值損益變動對上市公司利潤也有著非常重大的影響。2018年A股上市公司“美凱龍”采用公允價值法計量的投資性房地產公允價值變動損益達17.67億元，位居涉及此項業(yè)務的上市公司首位。該變動損益17.67億元已全部計入當年利潤，占該上市公司當期利潤的近乎三分之一[2]。

但截止目前，針對規(guī)模如此龐大的投資性房地產業(yè)務，我們并沒有出具更為詳盡的指導細則，去指導和規(guī)范上市公司哪些情況必須選用成本模式計量，哪些情況必須選用公允價值模式計量，哪些情況絕對禁止選用公允價值模式計量。如果使用公允價值計算，那么計算過程中的參數如何用量化的標準去確定和選用等等。凡此種種，我們都沒有具體的應用細則。上市公司只能按照已有的、較為粗放的準則標準，進行自我選擇和決策。這一選擇權的行使，導致不同企業(yè)之間的業(yè)績難以進行橫向比較，投資者也難以對企業(yè)經營業(yè)績進行客觀評價。這種現象為會計信息披露的規(guī)范化以及監(jiān)管機構對信息披露的規(guī)范化管理提出了新的要求和新的挑戰(zhàn)。

三、公允價值計量模式的缺陷分析

國內會計準則對投資性房地產引入公允價值計量是與國際會計準則趨同的成果。從總體上似乎有利于國內外企業(yè)價值和業(yè)績的橫向比較。但與成本計量模式相比較而言，仍不可避免的存在一些瑕疵和問題。

（一）不符合會計核算的謹慎性原則。會計核算的謹慎性原則即穩(wěn)健性原則，是會計核算的基本原則。具體指某些經濟行為有多種會計處理方法可供選擇時，在合理的前提下，盡可能選擇對所有者權益產生最小影響的方法。既可防止抬高資產，避免增加利潤，又可起到預警和化解風險的作用。但投資性房地產引入公允價值計量與會計核算中所要求和提倡的謹慎性原則有明顯的相悖之處。大多數情形下，公允價值計量對投資性房地產的價值具有明顯的增加和夸大作用，從而對報表使用人形成一定的誤導。

（二）公允價值的“公允性”飽受質疑。一般來講，公允價值的確定，有賴于活躍市場上的市場化報價或近期市場上的類似產品成交價格或預期未來凈現金流量的現值，然而這些數據的采用都會有主觀判斷的干擾因素。

公允價值目前比較常用的是市值比較法、收益現值法、重置成本法，或者是以上幾種方法的相互組合。假設我們采用市值比較法，此方法對市場上同類產品的成交價格進行修正或調整后作為公允價值。但事實上市場中不可能有完全類似的產品，由此方法得出的公允價值很難避免會帶有評估人員的個人判斷。那么此刻會計信息披露的質量就一定會大打折扣。另外，我們再分析一下收益現值法，收益現值法的運用前提是假設未來年度的現金流和貼現率。未來年度的現金流，受制于未來租金的假設預期和年度增長比率、維護運營支出等變量因素的假設條件干擾。例如，REITs（房地產信托投資基金）中的凈現金流就是以FFO（自由現金流量）為統(tǒng)計口徑，即在經營性凈現金流基礎上扣除資本類開支、所得稅、AM Fee（資產管理費）等一切可能支出后的可供分配凈現金流。在計算前提中，對于收入和支出都用了較多的假設。此外，我們前面提到的貼現率也帶有會計人員或評估機構的主觀判斷。不同投資人和投資組合的資金成本、風險承受度和預期回報一定會有差異。因此運用收益現值法得出的評估數據之公允性也有待商榷。

目前的上市公司對采用投資性房地產公允價值計量模式的價值計量數據來源也采用不同的方法,其中有的采用房地產評估價格,有的采用第三方調查報告，也有采用參考同類房地產市場價格的等等[3]，五花八門，千奇百怪。即便是信息較為透明的上市公司公允價值取得的途徑并不完全一致，那未上市公司的數據采集可想而知了。由于各家公司數據取得的途徑不同，也為“公允價值”數據之間的差異化埋下了伏筆。（甚至可能同一個標的，采用不同的估值途徑會得出大相徑庭的公允數值。）

公允價值是一種以市場輸出變量為參照基礎的估計價格[4]。針對此現狀，國外學者已構建了相應的估價模型用于投資性房地產的價值評估。當然，該估價模型以一定的假設條件為前提。但在國內，此項目內容仍相對空白。我們亟待公允價值的計算方法、計算參數、和數據采用的客觀性和公允性，使該項數據的披露真正起到相應的“公允性”作用。

（三）公允價值的波動會干擾或粉飾企業(yè)經營業(yè)績。眾所周知，從謹慎性原則出發(fā)，過去會計報表采用的都是成本計量模式。假設投資性房地產的購入成本為5億元，在資產負債表日，該項目漲到8億元了，如果按歷史成本計價模式，該項資產在資產負債表日賬面金額就是5億元；但是，如果該項目按投資性房地產公允價值計量模式，該項目市價升值到8億元，該項目價值便是8億元，多出的3億元直接計入當期損益（指非轉換日。若在轉換日，成本法轉為公允價值法，則“溢價”部分計入“其他綜合收益”）。另外，利用不同評估機構對同一資產價值的認知差來調節(jié)利潤，也是企業(yè)另外一種粉飾業(yè)績的方法。例如，甲乙兩家評估公司均為市場化企業(yè)，對于同一資產價值具有不同的認知。A公司2018年對某項投資性房地產采用歷史成本法核算，該資產所在地具有活躍的房地產交易市場。為了提高2019年度當期利潤，2019年初A公司決定對該資產采用公允價值計量。2019年初委托甲評估公司出具一份估值較低的評估報告，2019年底委托乙評估公司出具一份估值較高的評估報告。2019年度財務報告審計時，外部審計機構復核了兩家評估機構給出的數據。鑒于兩家機構均為具有較強社會公信力的評估公司，外部審計機構確認了企業(yè)提交的財務報告，年初與年末評估數據之間差異全部計入當期損益。從而A公司2019年實現了較為“靚麗”的財務業(yè)績。

然而，以上兩案例中，公允價值計量模式給企業(yè)創(chuàng)造的利潤均與企業(yè)實際現金流情況脫節(jié)，豐厚的利潤并未給企業(yè)帶來充沛的現金流。

此外，在房地產市場上行時期，我們往往會高估地產項目價值。如采用投資性房地產公允價值計量模式，企業(yè)報表將會連續(xù)交出“漂亮”的業(yè)績。但是一旦市場處于下行，采用此模式計量，將會出現“順周期”效應，會導致財務報表呈現出更為尷尬的經營業(yè)績，并對報表使用人形成較大的誤導和誤判。從而引發(fā)信貸機構和第三方對于企業(yè)經營業(yè)績和資產價值的擔憂。該情形不但不能使企業(yè)抵御風險，反而成為企業(yè)發(fā)展和擴張的“絆腳石”。當年發(fā)源于美國的次貸危機，此因素不正是在當時起到了“推波助瀾”的作用了嗎？

前事不忘，后事之師。金融危機尚未走遠，留給我們的應該是冷靜的認知、認真的思考和深度的復盤。2020年8月，我國住建部、人民銀行頒布的房地產企業(yè)“三道紅線”，明確了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。從國家層面，為房地產企業(yè)拉響了防范系統(tǒng)性金融危機的警鐘。作為房地產企業(yè)，也是應該認真考慮到底是“現金為王”還是“規(guī)模為王”的時候了。在這一點上，房地產企業(yè)中的領頭羊-“萬科”已經給出了答案。

四、結論與建議

2020年8月7日，中國證監(jiān)會發(fā)布了《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（公募基礎設施REITS）。上交所及深交所相關配套業(yè)務規(guī)則（征求意見稿）等政策法規(guī)已相繼出臺。從目前來看，公募房地產REITS的全面放開也越來越近。在此大背景下，公允價值更為“公允的計量”是我們目前亟待解決的課題。

筆者建議，上市公司不能由企業(yè)自行選擇投資性房地產公允價值計量模式。如屬必要，應由企業(yè)提出申請，中國證監(jiān)會或其派出機構對其進行認定；評估數值均應委托政府部門認可的省級評估機構統(tǒng)一進行復核認定；財政部應對評估中采用的具體參數和假設條件以及選用標準出具更為嚴格的限制條件和控制標準。以期“公允數據”的合理性和規(guī)范性。

投資性房地產公允價值計量模式在我國的推行是一個長期的過程。不僅需要完善各種相關的配套法律法規(guī),也要依靠相關會計人員、審計人員、評估人員專業(yè)素養(yǎng)等軟環(huán)境的不斷提高。各方面的綜合協(xié)調發(fā)展，是改善和提高我國財務信息披露質量的迫切需要。