誰在“抄底”北京CBD？

◎ 文 《法人》全媒體記者 李夏

CBD廣場門可羅雀 李夏／攝

去年，受新冠肺炎疫情影響，寸土寸金的北京寫字樓租賃市場一度低迷。近日，《法人》記者走訪了北京國貿、東四環、南二環的多處寫字樓發現，2021年第一季度，盡管部分寫字樓租金仍處在低點，但各種跡象表明CBD商圈寫字樓正呈現回暖態勢，甚至于在3月份，不少商家正在“抄底”CBD寫字樓。

一季度租金同比下跌7.0%

“我干這行7年了，這么低的租金，史磊（化名）非常罕見。”從事房屋中介的史磊接受記者采訪時感慨道。他表示，去年冬天，北京多處寫字樓租金可以說是“腰斬”，到現在價格也沒漲起來。“新冠肺炎疫情之前，國貿CBD財富中心日租金是每平方米16元，但現在樓底辦公區大部分日租金為每平方米8元。裝修特別好的，可以加到8.5元。”

另一位在商辦租賃市場工作多年的觀察員告訴記者，從去年開始，北京幾乎所有寫字樓都在降價，新樓租金普遍較低。“正大中心、中服地塊的超甲級寫字樓，大概每平方米一個月300多元就能拿下。”

該觀察員還稱，國貿CBD降價的寫字樓特別多，像世貿大廈，原日租金為每平方米14元，現在七八元就能租下。還有SKP、中環世貿中心、銀泰中心等，也都降價了。目前來看，寫字樓降價幅度在30%左右。

貝殼數據顯示，北京2020年第四季度寫字樓空置率高達18.5%，創歷年新高。受此影響，寫字樓租金大幅降低，CBD寫字樓租金降價尤其明顯。據貝殼研究院監測，2021年第一季度，北京甲級寫字樓市場開始回暖，凈吸納量錄得近兩年新高。而空置率降到17.1%，比2020年第四季度低1.4個百分點。全市平均租金錄得331元每平方米每月（不含物業費），同比下跌7.0%，環比下降1.5%。

貝殼研究院同時指出，盡管2021年第一季度凈吸納量錄得高位，但多數成交以信息技術類企業大面積整租為主，不少新租戶憑借較大面積的租賃需求獲得較為理想的單價，得以借勢“抄底”。因此，本季度北京全市甲級寫字樓平均租金繼續維持下降趨勢。

全球房地產服務上市公司高力國際調查數據也顯示，2021年第一季度，北京甲級寫字樓市場平均租金依然處于下降通道，但降幅持續收窄，達到346.4元每平方米每月，個別子市場租金已經出現企穩回升跡象。

CBD商圈成交量火爆

3月24日，記者來到北京國貿CBD，街道兩旁高聳入云的寫字樓盡收眼底。房屋中介小江告訴記者，自3月份以來，CBD商辦市場非常火爆，成交量頗高。“我們7個人的團隊，過完春節到現在已經簽了60余單，其中國貿地段簽約率最高。”江林（化名）說。

江林介紹，去年受新冠肺炎疫情影響，北京各甲級寫字樓商圈均出現不同程度的退租情況。退租租戶大多為承租能力較弱的專業服務類租戶，主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中關村的乙級寫字樓商圈也在去年年中出現大面積退租情況，大多為線下教育類租戶。

“出現大幅度退租后，市場開始持續降價。”江林說，“因為租金便宜，許多商戶想抄底重回CBD商圈。可以說，現在是租寫字樓最為合適的時機。”

創業者張先生告訴記者，“公司從事金融業務，去年正處于起步階段。受新冠肺炎疫情影響，選擇在東五環的北京像素辦公。今年業務量猛增，想換寫字樓。打聽了一圈，發現國貿CBD寫字樓價格比其他商圈沒貴多少，可以說是‘抄底價’了，就考慮搬過來。”

江林對記者表示，和張先生類似心理的老板很多，許多公司去年搬出CBD，今年又想搬回來。江林稱，目前，不少外企、醫療類企業，以及一些金融公司搬進了CBD。

高力國際調查數據顯示，2021年第一季度，北京甲級寫字樓市場凈吸納量超過23萬平方米，刷新近10年單季度凈吸納量的新高。而貝殼研究院相關數據也顯示，CBD商圈在2021年第一季度的凈吸納量超過53000平方米，新租租戶以外資類和醫療類為主。

另外，CBD在入駐率方面表現亮眼。貝殼研究院發布的《2021年中國“新商辦”行業發展研究報告》顯示，目前，租戶黏性最高的十大樓盤中，有4個位于CBD，分別為銀泰中心、嘉里中心、SK大廈、國貿大廈三期，入駐率分別為95.9%、95.4%、94.1%、92.5%。

商辦“春天”會不會來？

在這樣的市場走勢下，商辦的“春天”是否即將到來？

去年12月，高力國際中國區董事總經理鄧懿君曾預計，未來15個月，北京甲級寫字樓市場將迎來近200萬平方米的新增供應，受此影響，預計北京甲級寫字樓空置率將在2021年觸及最高點，達到接近25%的水平。這一空置率水平，將是北京寫字樓市場近10年的最高點。

如今看來，市場表現超出預期。對此，高力國際華北區董事總經理嚴區海認為，造成上述情況主要有三個方面原因：第一，宏觀經濟快速復蘇為企業擴張創造了良好的經濟環境；第二，受抑制的企業擴張需求持續釋放；第三，互聯網科技和金融企業持續擴張助力新增需求爆發。

他指出，市場新增需求釋放的可持續性依然是未來市場的核心關注點。“雖然本季度新增需求出現創紀錄的強勢反彈，但并未從根本上改變市場整體上處于供大于求的現狀。因此，新增需求增長的可持續性將決定整體市場空置率的上升幅度以及租金探底企穩所需的時間。”

嚴區海還認為：“大幅的季度新增需求反彈或將不可持續，季度新增需求后續將會逐步回歸到新冠肺炎疫情前的水平。”

對此，貝殼研究院監測數據顯示，隨著新冠肺炎疫情的常態化，境外回京人員數量逐漸增加，越來越多的外資企業正在回歸寫字樓租賃市場，積極釋放其新租或搬遷需求。醫療行業依舊延續其在2020年下半年的擴張趨勢，新租面積較為可觀。

不過，該研究院也指出，雖然市場需求開始回暖，但大量新項目入市依然會加劇市場競爭。預計2021年，北京甲級寫字樓市場的空置率依舊會維持在高位，租金水平持續承壓。

此外，國際房地產顧問“五大行”之一的戴德梁行發布的《寫字樓市場 2020年第四季度》報告也提到，大量供應致使未來一年北京寫字樓市場繼續承壓。該報告稱，未來3年，北京寫字樓市場將迎來約316.9萬平方米的新增供應，其中2021年新增供應將高達150萬平方米。未來一年，在大量新增供應和全球新冠肺炎疫情尚未完全好轉的雙重壓力下，市場空置率或將被繼續推高，租金水平仍將面臨下行壓力。

報告認為，從長期來看，隨著北京寫字樓整體市場供應放緩，在服務業擴大開放和北京自貿區政策的逐步實施下，預計與其相關的金融和高科技等行業租賃需求進一步釋放，屆時有望迎來租金和出租率的雙提升。

也就是說，隨著新冠肺炎疫情好轉，北京商辦租金會持續上漲。“商辦市場的春天即將來臨。”這是商辦租賃市場多名工作人員對行業未來的一致看法。