擘畫“十四五”：京津冀協同發展棋至中盤

蘇志勇

經歷了7年穩步推進，京津冀協同發展作為國家戰略已是“棋至中盤”。

近日發布的《國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》（以下簡稱“‘十四五規劃綱要”）提出，要“聚焦實現戰略目標和提升引領帶動能力，推動區域重大戰略取得新的突破性進展，促進區域間融合互動、融通補充”。加快推動京津冀協同發展作為區域重大戰略重點，在“十四五”時期將邁上更高臺階。在此背景下，房地產行業也將從中尋找到新的發展機遇。

京津冀地區軌道交通規劃圖

今年是京津冀協同發展戰略提出七周年，據權威媒體報道，《京津冀協同發展規劃綱要》確定的截至2020年的中期發展目標已如期完成。一是有序推進疏解非首都功能，20多所北京市屬學校、醫院向京郊轉移，疏解3000家一般制造企業，疏解提升1000個區域性批發市場和物流中心，常住人口規模從2017年以來持續下降。二是高標準高質量推進雄安新區建設，規劃體系基本建立，加快推進120多個重大項目，京雄城際正式開通，容東片區900多棟安置住宅完成主體結構封頂。三是推進重點地區發展，北京城市副中心行政辦公區一期工程基本建成，北京市級機關35個部門共計1.2萬人搬入辦公;通州區與北三縣協同發展已簽約85個產業合作轉移項目;張家口76個冬奧項目完成建設。四是大力推進重點領域協同發展，交通、生態、產業等不斷取得新突破。“軌道上的京津冀”加快構建，大興機場建成投運。五是一批重大改革創新舉措落地，協同發展體制機制日趨完善。六是積極推進民生領域補短板強弱項，基本公共服務均等化水平持續提高。

7年的協同發展碩果累累，也為未來發展奠定了堅實基礎。今年作為“十四五”開局之年，京津冀協同發展將進入關鍵階段。

“十四五”開啟新征程

3月16日，國務院副總理韓正主持召開京津冀協同發展領導小組會議，強調要堅持穩中求進，抓住關鍵、突出重點，穩妥有序推進京津冀協同發展各項工作。

如何抓住關鍵、突出重點，在“十四五”規劃綱要中已經給出了答案：京津冀協同發展要緊抓疏解北京非首都功能“牛鼻子”，構建功能疏解政策體系，實施一批標志性疏解項目。高標準高質量建設雄安新區，加快啟動區和起步區建設，推動管理體制創新。高質量建設北京城市副中心，促進與河北省三河、香河、大廠三縣市一體化發展。推動天津濱海新區高質量發展，支持張家口首都水源涵養功能區和生態環境支撐區建設。提高北京科技創新中心基礎研究和原始創新能力，發揮中關村國家自主創新示范區先行先試作用，推動京津冀產業鏈與創新鏈深度融合。基本建成軌道上的京津冀，提高機場群港口群協同水平。

從中可以看出，疏解北京非首都功能是實現京津冀協同發展的關鍵，而高質量高標準建設雄安新區和北京城市副中心，則是“十四五”時期的工作重點。在具體落實方面，我們從北京市“十四五”規劃綱要和北京城市副中心發展規劃中可以看到更為詳盡的內容。其中北京市“十四五”規劃綱要提出，要加快建設現代化都市圈，暢通三地循環，打造京津冀創新平臺和新增長極，不斷提升京津冀城市群的影響力和競爭力。

在城市副中心建設方面，要落實“一帶、一軸、多組團”的城市空間結構，聚集全市優勢資源，抓好重大項目帶動，實現主要功能節點支撐城市框架成型。圍繞“3+1”主導功能，把科技創新放在核心位置，打造高端商務、文化旅游、數字信息等千億級產業集群，建設獨具特色的功能小鎮。按照“政府引導、市場運作、合作共建”原則，落實通州區與北三縣協同發展規劃，健全完善統籌協調機制，加快形成一體化聯動發展格局。

在雄安新區建設方面，北京市“十四五”規劃提出，支持雄安新區提升承載能力，推動符合雄安新區定位的北京非首都功能疏解轉移。發揮北京教育、醫療等優質資源優勢，深化公共服務領域合作，完善直連直通交通體系，提升綜合承接能力。引導科技創新資源向雄安新區發展，支持北京企業拓展產業合作空間，發展高端高新產業。

對房地產行業的影響

在京津冀、長三角、珠三角三大城市群中，京津冀的戰略地位最高，但一體化程度卻不及其他兩大城市群。長期來，京津冀三地無論是在資源稟賦還是產業發展水平上均存在巨大差距，這也是京津冀協同發展必須要解決的問題。京津冀協同發展作為新型城鎮化戰略的重要一環，也將為房地產行業發展帶來新的機遇與挑戰。

首先，交通和基礎設施建設為房地產發展提供了硬件支撐。“十四五”期間，“交通一體化”將成為京津冀協同發展的骨骼系統和率先突破的重點領域。“軌道上的京津冀”被寫入規劃綱要，各種“斷頭路”“瓶頸路”將被打通，市內市外交通有效銜接，京津冀“1小時通勤圈”加速形成。通勤的便捷以及與人民生活密切相關的教育、醫療、商業、文娛等基礎設施和生活配套的完善，將改變居民對居住需求的選擇，引導房地產市場在都市圈范圍內協調發展，中心城市住房需求得到疏解。

其次，產業的疏解和外溢帶動房地產需求轉移。“十四五”期間，非首都功能的疏解仍是京津冀協同發展的“牛鼻子”，功能的疏解帶動產業的轉移，產業轉移帶動人口流動，進而帶動居住需求。在承接產業轉移的城市，無論是產業地產、養老地產還是居住地產，都將是新的發展機遇。以養老地產為例，隨著人口老齡化加劇，環京區域成為京城養老需求最理想的承接地。據統計，目前環京14個縣市都在加緊謀劃推進康養基地建設，未來將有30萬到50萬人到環京區域養老。與養老需求相匹配的醫療中心、養老基地建設和運營將成為養老地產的新機遇。

第三，制約協同發展的體制機制藩籬逐漸打破，將為建立一體化的房地產市場奠定基礎。作為京津冀協同發展的橋頭堡，北京城市副中心與廊坊北三縣的協同發展將加速推進。早在2019年初北京城市副中心控規就提出通州與北三縣實現“四統一”，即“統一規劃、統一政策、統一標準、統一管控”。剛剛出臺的北京城市副中心發展規劃綱要提出，要深化完善協同發展機制，聚焦與河北省廊坊市北三縣一體化聯動發展，完善創新協同的產業發展體系、共建共享的區域生態體系和服務保障體系，努力成為京津冀交界地區協同發展的典范，推動更大區域的協同發展。“四統一”的落實意味著行政上的區塊分割將被打破，住房需求也將打破行政區劃限制，房地產市場將獲得更大的發展空間。

近年來的房地產調控，環京樓市受到不小的震蕩，大多數城市房價腰斬，在嚴厲打擊投資投機需求、擠出房地產泡沫的同時，一些自住需求也受到抑制。北京的高房價導致大量低收入群體和北漂一族將北三縣等環京區域作為購房首選地，而嚴苛的限購政策將他們擋在門外。如果通過環京區域與北京社保和購房資格單項打通，允許京籍居民或在京工作的外地無房居民購買一套自住住房，將有效釋放北京的外溢需求。

總之，在堅持“房住不炒”的原則下，有效釋放合理購房需求，不僅可以緩解大城市住房突出問題，也是刺激消費需求、促進國內大循環的有效舉措。相信隨著京津冀協同發展向縱深邁進，京津冀三地將實現更深層次的融合，形成一體化聯動發展的新格局，房地產也將進入健康發展軌道。（文章來源：中房智庫）