美國住宅政策性金融機構對城市發展的影響研究

豐子順

摘 要：隨著城市化的高速發展，許多國家為了保障居民居住權，促進城市發展，設立了住宅政策性金融機構。通過對1971年起美國聯邦住宅貸款抵押公司公布的30年和15年固定抵押貸款利率及手續費率、世界銀行發布美國城市化率數據，以及美國人口普查局住宅自有率數據進行分析，研究住宅政策性金融機構對城市發展的影響。結果發現，美國聯邦住宅貸款抵押公司30年和15年等固定抵押貸款利率對城市化率有明顯影響，但對居民住宅自有率影響不大。目前，我國住宅政策性金融機構尚未正式建立，而研究美國住宅政策性金融機構，對我國日后建立住宅政策性金融機構或改進相關住宅政策有重大意義。

關鍵詞：固定抵押貸款利率;城市化率;居民住宅自有率;住宅政策性金融機構

中圖分類號：F299.1? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2021）09-0141-03

引言

2020年是我國全面建成小康社會目標的實現之年，盡管從人均住宅面積、住宅擁有率等居住指標上看，我國居住水平處于發展中國家前列，但不能否認我國存在部分城市住宅價格過高，保障性住房供應不足、大量城中村及老舊小區等問題。住宅政策性金融機構與城市發展關系密切，美國城市化始于19世紀末與20世紀初，大量人口涌入城市使得居住問題開始顯現，美國因此是設立住宅政策性金融機構較早的國家，也是居住質量較高的國家。從1934年頒布《全國住房法》后設立的美國聯邦住宅管理局，1938年設立聯邦國民抵押貸款協會（Federal National Mortgage Association，Fannie Mae，以下簡稱“房利美”），到1970年設立聯邦住宅貸款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation，Freddie Mac，以下簡稱“房地美”），美國發展形成一級市場和二級市場互相補充的完善住宅政策性金融體系，其中二級市場上的住宅政策性金融機構對美國的城市發展有不可替代的貢獻。我國住宅政策性金融機構也處于醞釀階段，中共十八屆三中全會在《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中明確提出研究建立住宅政策性金融機構，《中共中央國務院關于支持河北雄安新區全面深化改革和擴大開放的指導意見》指出：“支持在雄安新區設立住宅政策性金融機構，探索住房公積金制度改革。”研究美國的住宅政策性金融機構的發展及對城市發展的影響，對我國住宅政策性金融機構明確定位，創新業務模式，落實房地產長效管理機制，助力城市實現高質量發展有一定借鑒作用。

一、美國住宅政策性金融機構簡述

美國公眾和聯邦政府對“居者有其屋”的理想化觀念由來已久，住宅金融機構也較為完善。美國住宅金融機構主要分為一級市場住宅金融機構和二級市場住宅金融機構。其中，一級市場是貸款人與借款人直接交易的市場，包括住房抵押貸款經營機構和住房抵押貸款擔保機構，除部分擔保機構外，均為商業性金融機構。二級市場是貸款人向投資者出售已發放住房抵押貸款的債權的市場，二級市場上發放的住房抵押貸款在經政府或私營擔保機構擔保后，可以發行住房抵押貸款證券（MBS，Mortgage Backed Security），出售給投資者，目前美國住宅政策性金融機構主要集中于二級市場。

美國二級市場的住宅政策性金融機構主要由“兩房”，即房利美及房地美構成，他們分屬美國第一及第二大的政府贊助企業（GSE，Government Sponsored Enterprise）。從政府出資的角度，兩房政策性屬性直至“次貸危機”爆發后被政府接管注資才明確，但其業務開展一直與政府隱性擔保密不可分。“兩房”一方面通過從抵押貸款公司、銀行等貸款經營機構購買住房抵押貸款，為住房抵押貸款機構提供流動性資金，使得提供住房抵押貸款機構能高效回收資金;另一方面將抵押貸款打包成為按揭抵押證券出售給投資者以收回資金。這樣“兩房”成為住宅抵押貸款二級市場的聯絡點，為住房抵押貸款提供了充足的流動性，在促進住房抵押貸款良性、快速發展方面功不可沒，為美國的城市居民置地購房，定居城市發展作出巨大貢獻，但同時由于缺乏監管也對“次貸危機”爆發有不可推卸的責任。

二、文獻綜述及研究假設

我國研究住宅政策性金融機構對城市發展研究相對較少，一般著重于住宅政策性金融機構及產品的比較研究。白欽先在 1993 年出版的專著《各國政策性金融體制比較》中簡要介紹了美國、德國、法國、日本等國家政策性金融機構，并對這些國家住宅政策性金融機構特點進行對比;王文靜、林文順（2014）對現代住房金融的典型模式進行分類，并對其發展進行劃分，概括了各國住宅政策性金融機構的發展經驗和啟示;劉遷遷、李明（2015）結合美國住房抵押貸款支持證券實踐情況，分析我國類似產品存在的問題;王劍（2015）從住房抵押貸款證券化的發展、監管等問題入手，分析比較擔保債券、抵押支持證券、流動性便利債券等三種新興市場國家證券化產品;劉勇（2018）比較研究了美、德、日住宅金融機構發展情況，總結了建立和完善住宅金融制度的國際經驗。

本文通過對房利美、房地美運行的主要金融產品與美國的城市發展指標進行研究，分析抵押貸款利率、手續費率對城市化率及住宅自有率的影響。由于一般抵押貸款利率與標的物購買呈負向影響關系，而固定抵押貸款利率期限越長越能促進標的物購買，提出以下兩點假設。

假設一：固定抵押貸款利率和手續費率對城市化率、住宅自有率呈負向影響。

假設二：30年固定抵押貸款利率對城市化率及住宅自有率的影響高于15年固定抵押貸款利率。

三、影響研究

城市化率和住宅自有率是衡量一個國家城市發展水平的關鍵指標，一般來看，城市化率和住宅自有率越高說明城市發展水平越高，城市居民生活水平也越高。雖然“兩房”的業務“躍進”是次貸危機產生的重要原因，但不可否認，“兩房”提供的30年固定抵押貸款，較低的手續費率及1991年起提供的15年固定抵押貸款等長期穩定金融工具為美國居民購房、城市發展甚至逆城市化出現提供重要金融支持。對美國城市發展，郊區住宅大量建設，城市群的形成有著巨大影響。本文通過對1971年起房地美、世界銀行及美國人口普查局公布的30年固定抵押貸款利率（30 year FRM）、30年手續費率（30 year fees & points）、15年固定抵押貸款利率（15 year FRM）、15年手續費率（15 year fees & points）、城市化率（Urban Population % of Total Population），住宅自有率（Home Ownership Rate）等數據①進行分析（其中固定抵押貸款利率和手續費率為年平均數據），研究不同年限固定抵押貸款利率及手續費對美國城市化率及住宅自有率的影響。

設模型公式如下：

Y1=？琢0+？琢1FRM30+？琢2Fees30+？琢3FRM15+？琢4Fees15（1）

Y2=？茁0+？茁1FRM30+？茁2Fees30+？茁3FRM15+？茁4Fees15（2）

式（1）和式（2）中，Y1為城市化率，Y2為住宅自有率，FRM30、FRM15為30年及15年固定抵押貸款利率，Fees30、Fees15為30年及15年手續費率。由于30年、15年固定抵押貸款利率和手續費率等自變量之間存在高度相關關系，為避免共線性影響，本文采用Hoerl和Kennard提出的嶺回歸（Ridge regression）進行回歸分析。

將30年固定抵押貸款利率、30年手續費率、15年固定抵押貸款利率、15年手續費率作為自變量，將城市化率作為因變量進行嶺回歸分析。

當K值取為0.13時，②從表1可以看出，模型R2值為0.934，意味著30年固定抵押貸款利率、30年手續費率、15年固定抵押貸款利率、15年手續費率可以解釋城市化率的93.44%變化原因。對模型進行F檢驗時發現模型通過F檢驗（F=81.916，p=0.000<0.05），也即說明30年固定抵押貸款利率、30年手續費率、15年固定抵押貸款利率、15年手續費率中至少一項會對城市化率產生影響關系。

此時式（1）為：

Y1=84.565-0.317FRM30-0.887Fees30-0.26FRM15-0.877Fees15

上式中，30年固定抵押貸款利率的回歸系數值為-0.317（t=-8.084，p=0.000<0.01），30年手續費率的回歸系數值為-0.887（t=-6.482，p=0.000<0.01），15年固定抵押貸款利率的回歸系數值為-0.260（t=-6.498，p=0.000<0.01），15年手續費率的回歸系數值為-0.877（t=-6.346，p=0.000<0.01）。分析可知，30年固定抵押貸款利率，30年手續費率，15年固定抵押貸款利率，15年手續費率均會對城市化率產生顯著的負向影響關系。

將30年固定抵押貸款利率、30年手續費率、15年固定抵押貸款利率、15年手續費率作為自變量，將住宅擁有率作為因變量通過SPSSAU進行嶺回歸分析。

當K值取為0.01時，從表2可以看出，模型R2值為0.622，意味著30年固定抵押貸款利率，30年手續費率，15年固定抵押貸款利率，15年手續費率可以解釋住宅擁有率的62.16%變化原因。對模型進行F檢驗時發現模型通過F檢驗（F=9.857，p=0.000<0.05），也即說明30年固定抵押貸款利率，30年手續費率，15年固定抵押貸款利率，15年手續費率中至少一項會對住宅擁有率產生影響關系。

此時式（2）為：

Y2=63.838+0.434FRM30-4.206Fees30+0.65FRM15-0.089Fees15

上式中，30年固定抵押貸款利率的回歸系數值為0.434（t=1.145，p=0.263>0.05），30年手續費率的回歸系數值-4.206（t=-3.520，p=0.002<0.01），15年固定抵押貸款利率的回歸系數值為0.650（t=1.912，p=0.068>0.05），15年手續費率的回歸系數值為-0.089（t=-0.069，p=0.946>0.05）。分析可知，30年手續費率會對住宅擁有率產生顯著的負向影響關系。但是30年固定抵押貸款利率，15年固定抵押貸款利率，15年手續費率并不會對住宅擁有率產生影響關系。

綜上所述，兩房提供的30年固定抵押貸款利率、30年手續費率、15年固定抵押貸款利率、15年手續費率全部均會對城市化率產生顯著的負向影響關系，30年手續費率會對住宅擁有率產生顯著的負向影響關系，但30年固定抵押貸款利率，15年固定抵押貸款利率，15年手續費率并不會對住宅擁有率產生影響關系，且30年固定抵押貸款利率對城市化率及住宅自有率的影響高于15年固定抵押貸款利率。因此假設一部分成立，假設二成立。

美國城市化率從1971年73.61%發展到2018年82.26%，但住宅自有率卻只從64.25%增長到64.43%，整體看來，固定抵押貸款利率和手續費率并不會對美國居民住宅擁有率產生影響。這一現象與美國城市發展較早，可獲取準確數據時間范圍小有關，從表3可以看出，自20世紀初美國居民住宅自有率為46.7%，40年代后開始迅速增長，截至1960年提升至61.9%，此后幾無實質性增長。可以說，20世紀60年代后的美國城市是個人口不斷增長，面積不斷擴張，但整體結構并無改變的完全成熟體，住宅政策性金融機構貸款政策帶來主要是住宅自有率的波動。

四、美國住宅金融機構帶給我國的啟示

（一）設立單獨的住宅政策性銀行機構

我國目前還沒有專業住宅政策性金融機構，政策性居民住房保障主要金融政策為住房公積金制度。我國住房公積金制度于1991年率先在上海實施，在1999年國家頒布了《住房公積金管理條例》，在全國范圍內建立起了住房公積金的制度。住房公積金的設立對中國現代化的住房制度作出了不可磨滅的貢獻，但是在市場經濟不斷深化的過程中，住房公積金制度也存在著一些發展上的缺點和問題。比如住房公積金使用率低，公積金覆蓋范圍較小，繳納額度加重了分配端的不公等，并且住房公積金本質上是一種強制長期儲蓄制度，可能會造成過度儲蓄，存在擠壓消費，影響經濟長期增長。可以通過設立或從現有政策性銀行分立相應職能承接住房公積金管理相應職能，完善我國住宅政策性金融體系，改變住房公積金等諸多弊端，實現城市居民居住品質與城市發展的同步提高。

（二）業務開展以二級市場為主

國際經驗表明，越是簡單的制度設計，對于市場基礎條件和投資者能力的要求越低，越容易取得成功。例如二級市場上提供流動性便利的機構因為法律關系簡單、監管規則明確等優點，在運作上較為成功。且目前我國各商業銀行均提供房貸業務，具有網點優勢，單獨設置住宅政策性金融機構的營業網點不必要。因此，我國住宅政策性金融機構可從國際經驗成熟地提供流動性便利的二級市場介入，仿照美國模式，通過購買各商業銀行住房抵押貸款業務提供政策性金融支持，穩定房貸利率。

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Research on the Influence of U.S.Housing Policy Financial Institutions on City Development

FENG Zi-shun

（University of Chinese Academy of Social Sciences，Beijing 102488，China）

Abstract：With the rapid development of urbanization，many countries have established housing policy financial institutions in order to protect the residents right to live and promote urban development.This article analyzes and researches the 30 year and 15 year fixed rate mortgage（FRM）and fees & points published by the Federal Housing Loan Mortgage Corporation（Freddie Mac）since 1971，the World Bank released the U.S.urban population of total population（urbanization rate），and the U.S. Census Bureaus home ownership rate.Study the impact of housing policy financial institutions on city development.It was found that the 30 year and 15 year FRM had a significant impact on the urbanization rate，but had little effect on the home ownership rate.At present，Chinas housing policy financial institutions have not been formally established.It is significance for China to establish a housing policy financial institution or improve housing policies in the future by studying the U.S. housing policy financial institutions.

Key words：fixed rate mortgage;urban population of total population;home ownership rate;housing policy financial institutions